Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo năm 2023

Từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng nhiều lý do khác đã khiến nhà đầu tư lo ngại, giao dịch bị trì hoãn và nhiều dự án BĐS đang triển khai phải tạm dừng.

Doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn

Tại hội thảo "Bắt mạch thị trường BĐS Việt Nam và dự báo năm 2023" do Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) tổ chức tại Hà Nội ngày 3/1, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho biết, sau giai đoạn "ngủ đông" vì đại địch, nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng hồi phục theo những xu hướng hoàn toàn mới.

Cuối năm 2021, đầu năm 2022, với dòng tiền dễ được bơm vào thị trường, hướng vào hoạt động đầu cơ, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả phân khúc, thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường... kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới BĐS.

Tuy nhiên, từ cuối quý II/2022 đến nay, khí dòng vốn tín dụng vào thị trường bị siết chặt, thị trường đối mặt nhiều khó khăn, thách thức, cần có nhiều giải pháp hỗ trợ tốt, đồng bộ từ các cơ quan quản lý Nhà nước để thị trường phục hồi ổn định và khởi sắc trong năm 2023. Vì vậy, hội thảo đưa ra cái nhìn toàn cảnh về thị trường BĐS Việt Nam, làm rõ những những khó khăn của doanh nghiệp BĐS hiện nay, tại sao giá BĐS tăng cao, nhu cầu nhà ở hiện nay như thế nào, thực trạng phát triển các phân khúc BĐS ngoài đô thị và nhà ở, dòng vốn vào BĐS...? và đưa ra những giải pháp, kiến nghị, góp phần thúc đẩy sự phát triển và hồi phục của thị trường.

Báo cáo của VARS cho biết, giá trị vốn hóa của ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS trong GDP chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách.

Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp, với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33% giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm, trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn và tồn kho lớn, nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản.

Bên cạnh đó, giao dịch BĐS giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50%. Nguyên nhân chính là dòng vốn gặp khó và lãi suất tăng, khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiếu khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Theo ông Nguyễn Văn Đính, tổng quan có thể thấy, thị trường BĐS năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường giảm đi, không đạt được mức kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường; giá BĐS tăng và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh thị trường suy giảm về giao dich; hầu hết các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.

Triển vọng thị trường năm 2023

Theo dự báo VARS, tháng đầu năm 2023, thị trường BĐS không sôi động như những năm trước, nên khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu, song, tín dụng BĐS được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5 - 2% sẽ là một dòng tiền đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.

Về triển vọng thị trường sẽ có 3 kịch bản: Kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất bởi trong bối cảnh các luồng tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua (nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo hướng này).

Kịch bản thứ hai ở góc nhìn tích cực hơn, thị trường có động lực mới do bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được sửa đổi. Thị trường xuất hiện thêm nhiều yếu tố thuận lợi khi tình hình kinh tế thế giới và trong nước ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào thị trường. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Tuy nhiên, phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Kịch bản thứ ba, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô. Thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và đáo hạn, thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường, phương án này khó xảy ra. VARS cũng phân tích 5 rủi ro thị trường BĐS có thể phải đối mặt: Rủi ro kinh tế quốc tế; kinh tế vĩ mô; thị trường; đối tác; chính sách sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS năm 2023.

Các các chuyên gia kinh tế, BĐS cũng đưa ra triển vọng các phân khúc và các luồng tiền vào BĐS năm 2023, với 5 phân mảng thị trường sẽ có nhiều điểm sáng. Cụ thể, thị trường đất đai, đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường, nhờ Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao"; thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu trong năm 2022 sẽ có thay đổi khi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội, góp phần đưa ra thị trường sản phẩm hàng hoá phù hợp kèm theo những cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính; thị trường BĐS công nghiệp có cơ hội tốt nhờ nguồn vốn FDI dồi dào; thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã bắt đầu tăng trở lại sau khi du lịch Việt Nam mở cửa và khởi sắc; BĐS tài chính được xem xét trên bình diện các luồng tiền và nhận thấy những tín hiệu tích cực.

Với những thách thức và thời cơ trên, VARS kiến nghị tới các bộ, ngành sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS và công bố các chỉ số liên quan đến thị trường (chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường BĐS); triển khai đồng bộ các giải pháp đối với thị trường BĐS (thể chế, minh bạch thị trường vốn phái sinh, tăng cường chế tài); đa dạng nguồn tài chính cho thị trường BĐS; truyền thông hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn.