Bất động sản vào ‘thế lưỡng nan’ và nghịch lý với thị trường 2020

Thị trường bất động sản nhà ở năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch: cung chỉ đạt 107.284 sản phẩm, bằng 61,5% so với năm 2018; giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, bằng 64,7% so với năm 2018, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Hà Nội - nơi có thị trường bất động sản phát triển bậc nhất cả nước, trong năm 2019 thị trường chỉ ghi nhận 58 dự án chào bán mới với gần 27.000 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, giảm so với năm 2018 3.019 sản phẩm và chỉ bằng 56,4% lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng cung cấp ra thị trường trong năm 2017.

“Lượng cung căn hộ chào bán đang phát triển mất cân đối giữa các vùng”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết.

Tại một số quận trung tâm, nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng lượng cung hạn chế bởi quỹ đất để phát triển dự án gần như không còn. Trong khi đó tại Long Biên, Gia lâm, Hà Đông... lượng cung rất lớn vượt xa so với nhu cầu của khách hàng.

Về mặt bằng giá, sau quãng thời gian dài giá bán căn hộ tương đối ổn định, cuối năm 2019, sự khan hiếm sản phẩm mới kéo dài đã đẩy dần giá bán căn hộ trung và cao cấp đi lên, kết năm tăng khoảng 3-5% so với hồi đầu năm.

Tại TP.HCM, thị trường còn nhiều thách thức hơn, cả năm 2019 chỉ có 47 dự án được phê duyệt có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, riêng quý IV/2019 có 15 dự án. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM luôn duy trì ở mức rất cao (trên 70%).

Đặc biệt, ở TP.HCM từ quý II/2019 không còn căn hộ giá thấp bởi giá tăng khá mạnh. Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch rất lớn, một số dự án cao cấp giá lên tới 250 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại Khu vực Đông Bắc, lượng cung giảm, giao dịch chậm, sản phẩm chủ yếu là đất nền. Phân khúc căn hộ chưa dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng và các nhà đầu tư nhỏ, lẻ bởi nhu cầu sử dụng không cao.

Một số tỉnh thành đang được đầu tư hạ tầng tốt như: Hải Phòng, Quảng Ninh, Quảng Nam, Quảng Ngãi… đang thu hút hàng nghìn nhà đầu tư trên cả nước. Nhiều dự án chịu sự kiểm soát chặt chẽ của quản lý nhà nước nên mặc dù bùng nổ nhiều dự án mới song thị trường bất động sản vẫn ổn định, bền vững.

Tại các khu vực khác như Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Lâm Đồng… lượng cung và giao dịch cũng có sự sụt giảm mạnh mẽ, tỉ lệ hấp thụ thấp bởi các vấn đề về tín dụng, thanh tra, kiểm tra việc cấp phép phát triển dự án. Đặc biệt là tâm ý e ngại từ khách hàng sau hàng loạt những sai phạm trong quá trình cấp phép đầu tư phát triển dự án.

Khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại đô thị còn cao là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận, thể hiện ở một số hiện tượng: Đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn)…

Sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài.

Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

“Ở một số địa phương giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy: Cơ quan Nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Trong bối cảnh lượng cung giảm, giá bị đẩy lên tạo cơ hội đầu tư và kinh doanh, nhưng “nghịch lý” là giao dịch cũng giảm. Theo giải thích của ông Nguyễn Văn Đính, đó là do tâm lý e ngại và lo sợ xuất hiện khi thị trường bất động sản bùng phát nhiều dự án không đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật. Trong khi đó, nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng…

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và duy trì đà tăng trưởng lực cầu về đầu tư và mua sắm nhà ở sẽ tiếp tục được duy trì. Nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường. Lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả 2 địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án bất động sản mới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, năm 2020, sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh, có tiềm năng thực sự. Nguồn cung khan hiếm sẽ tao ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới bất động sản không thể trụ lại với nghề nghiệp.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường bất động sản 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển.