Bất động sản và câu chuyện cho tới năm 2024

1. Tình trạng hiện tại - Thị trường bất động sản gần đây đã có một số chuyển biến mới tích cực hơn, sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ cuối năm ngoái. Trong đó, một vài dự án mới đã được chủ đầu tư công bố ra thị trường. Trong quý III/2023, tình hình tài chính các doanh nghiệp BĐS nhìn chung có sự cải thiện.

Chỉ có một số doanh nghiệp đáng lo ngại về cả thanh khoản và cấu trúc vốn, nhưng các doanh nghiệp này cũng đã có kế hoạch xử lý các khoản nợ đến hạn, với sự hỗ trợ từ khung chính sách.

- Thời gian qua, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp.

- Tuy nhiên, vấn đề quan tâm lớn của các doanh nghiệp BĐS còn là câu chuyện hàng tồn kho. Dù một số doanh nghiệp đang nỗ lực giảm lượng hàng tồn kho, nhưng vẫn còn rất lớn. Theo các chuyên gia, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch sẽ là lợi thế của doanh nghiệp khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định.

- Bên cạnh những tín hiệu tích cực, các doanh nghiệp BĐS vẫn đang phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2022, doanh nghiệp BĐS đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng năm 2023, doanh nghiệp đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm BĐS 2 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, lần lượt đạt 15,6 nghìn tỷ đồng và 121,1 nghìn tỷ đồng.

- Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, việc đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn. Hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4/2023.

2. Hành động

- Trên thị trường chứng khoán, sau đợt giảm cùng với thị trường chung, các cổ phiếu BĐS đã có những nhịp hồi khá tốt từ đầu tháng 11 đến nay. Dòng tiền đã quan tâm nhiều hơn tới dòng cổ phiếu nhà đất với những kỳ vọng về sự phục hồi và kết quả kinh doanh cải thiện trong quý cuối năm

- Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua, dù thách thức vẫn hiện hữu nhưng có thể kỳ vọng thị trường sẽ ấm dần. Chúng ta cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường BĐS một cách tổng quan.

- Bên cạnh đó, kết quả kinh doanh cũng là một yếu tố cần xem xét, thị trường chứng khoán là thị trường của kỳ vọng và sự vận động giá cổ phiếu. Với môi trường tín dụng nhiều khả năng sẽ được cải thiện, khi những khoản huy động lãi suất cao cuối năm 2022 dần đáo hạn, các ngân hàng có thể mạnh tay giảm lãi suất cho vay, tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng cho nhóm doanh nghiệp BĐS. Thông thường giai đoạn cuối năm các doanh nghiệp BĐS sẽ đẩy mạnh việc bàn giao các dự án và ghi nhận lợi nhuận trong quý IV, qua đó làm kết quả hoạt động kinh doanh của cả năm trở nên tích cực

- Trong ngắn hạn mình đánh giá bất động sản vẫn là dòng có tỷ suất sinh lời tốt nhất. Vì cơ bản 2 dòng này trong giai đoạn vừa qua đã có sự điều chỉnh khá mạnh, cổ phiếu lại về cùng định giá rẻ, thậm chí còn có cổ về lại vùng đợt tháng 3 tháng 4 năm nay, ví dụ như trường hợp của NVL. Vì vậy nếu như mình đo lại cũng có thể thấy thị trường chung hồi phục quoanh 50% thì nhìn lại mốc 50% của dòng bđs cũng vậy, có điều nó sẽ có biênn lớn hơn so với các dòng khác, từ đó tỷ suất cũng sẽ cao hơn

- Trong dài hạn nhóm cổ phiếu này sẽ có còn rất nhiều nhiều tiềm năng. Từ năm 2022 đến nay giá trị của các doanh nghiệp trong ngành đã điều chỉnh rất nhiều. Nếu doanh nghiệp nào có thể vượt qua giai đoạn hiện tại có thể tạo được vị thế lớn trong ngành và phát triển mạnh trong trung và dài hạn. Giai đoạn 2011 - 2013 cũng đã diễn ra tình trạng tương tự với thị trường BĐS và sau đó chúng ta đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường này

Không phải cổ phiếu tốt, lãi đều thì mới là cơ hội đầu tư trên thị trường. Theo mình cơ hội sẽ xuất hiện khi có một sự kiện gì đó tác động tới nó. Việc dòng bất động sản đang từ lúc chết đến lúc hồi sinh cũng tương tự như vậy và phải có sự kiện trái phiếu mới khiến nó mới có câu chuyện như ngày hôm nay. Chúc anh em đầu tư thành công