Bất động sản tìm "vùng đất mới"?

Khả năng hiện thực hóa tiềm năng tại các tọa độ mới phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng kết nối và tính pháp lý của dự án, buộc nhà đầu tư phải phân biệt rõ giữa dư địa thực tế và tâm lý kỳ vọng theo quy hoạch.

Sự mở rộng không gian phát triển TP HCM tạo dư địa mới cho thị trường bất động sản, với cơ hội đầu tư dịch chuyển từ khu vực lõi sang các cực kinh tế mới được hỗ trợ bởi hạ tầng và nhu cầu thực tế.

Từ tháng 7/2025, TP HCM mở rộng quy mô kết nối với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, gia tăng quỹ đất công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng. Theo định hướng dài hạn, thành phố hướng tới mô hình phát triển đa trung tâm thay vì tập trung vào khu vực lõi. Mô hình này có mục tiêu tạo ra các cực tăng trưởng mới, mỗi cực có chức năng kinh tế và nhu cầu bất động sản khác nhau, từ đó nâng cao năng suất và thu hút đầu tư.

Hạ tầng giao thông - metro, đường bộ, cao tốc, cảng biển và logistics - là yếu tố quyết định. Khi thời gian và khoảng cách di chuyển giữa các khu vực rút ngắn, những vùng trước đây xa trung tâm có thể trở thành phần của thị trường đô thị thống nhất. Điều này tạo chuỗi tác động: hạ tầng thúc đẩy khả năng tiếp cận, dẫn tới sự hình thành doanh nghiệp và việc làm, từ đó tạo nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ. Vì vậy, hạ tầng không chỉ hỗ trợ mà có thể biến dư địa đất đai thành dư địa kinh tế thực sự.

Phía Đông kết nối Bình Dương được định hướng phát triển công nghệ cao và đổi mới sáng tạo. Phía Nam, gồm Nhà Bè, Cần Giờ và vùng cảng biển, có dư địa cho logistics, kinh tế biển và đô thị sinh thái. Phía Tây Bắc, với Củ Chi, Hóc Môn, được hướng tới phát triển công nghiệp và công nghiệp công nghệ cao. Giá trị khu vực trong tương lai phụ thuộc ngày càng vào vị trí trong mạng lưới các cực kinh tế mới, không chỉ khoảng cách đến trung tâm.

Cấu trúc đa cực mở rộng cơ hội đầu tư sang nhiều phân khúc: bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở, bất động sản thương mại, đô thị vệ tinh, kinh tế biển và du lịch. Mỗi cực kinh tế không chỉ cần nhà ở mà còn cần hệ sinh thái dịch vụ: văn phòng cho doanh nghiệp, dịch vụ cho lao động, logistics cho sản xuất, bán lẻ và dịch vụ chuyên môn. Điều này tạo thị trường đa dạng hơn, nhưng cũng đòi hỏi sự lựa chọn cẩn thận hơn.

Cơ hội lớn không đồng nghĩa mọi khu vực có tiềm năng như nhau. Hai yếu tố cần theo dõi là tiến độ hạ tầng và thực thi chính sách pháp lý. Nếu hạ tầng triển khai chậm hơn kỳ vọng, khả năng hình thành cực tăng trưởng sẽ bị ảnh hưởng. Tương tự, nếu cơ chế chưa được thực thi hiệu quả, các dự án có thể đối mặt với tình trạng kéo dài thủ tục. Nhà đầu tư cần phân biệt giữa dư địa thực dựa trên động lực kinh tế với kỳ vọng chỉ dựa trên câu chuyện quy hoạch.