Bất động sản nóng sốt nhưng loạt doanh nghiệp vẫn báo lỗ, hé lộ nhiều nguyên nhân phía sau

Dù thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm nhiều khu vực nóng lên nhưng các tên tuổi lớn như Novaland (NVL), DIC Corp (DIG), LDG (LDG), Nam Long (NLG) hay Kinh Bắc (KBC)... lại đồng loạt báo lỗ đậm.

Trong quý 1/2024, bất chấp nhiều dự báo có nhiều tín hiệu phục hồi, nhóm ngành bất động sản lại gây bất ngờ nhất đối với nhà đầu tư khi nhiều ông lớn ghi nhận lợi nhuận giảm sâu, thậm chí là lỗ kỷ lục.

Theo kết quả kinh doanh vừa công bố, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) ghi nhận mức lỗ sau thuế lên tới 601 tỷ đồng trong quý 1/2024, cao hơn mức lỗ 410 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là khoản lỗ theo quý đậm nhất lịch sử doanh nghiệp này sau khi vừa thoát lỗ 2 quý. Tỷ giá là nguyên nhân chính khiến Novaland lỗ đậm trong quý 1 năm nay. Doanh nghiệp ghi nhận lỗ chênh lệch tỷ giá tăng mạnh từ 14 tỷ đồng lên 452 tỷ đồng.

Ngoài ra, sự biến động của Novaland còn diễn ra trong bối cảnh Công ty đang nỗ lực tái cấu trúc, sau sự cố năm 2022 liên quan đến áp lực nợ trái phiếu, cổ phiếu bị bán tháo do lãnh đạo cầm cố nhiều cũng như tình hình ngưng trệ các dự án đầu tư.

Cùng cảnh, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng – DIC Corp (mã DIG) bất ngờ có quý lỗ kỷ lục 121 tỷ đồng. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 1, tổng công ty phát sinh doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 186 tỷ đồng, giảm 6% so với quý 1/2023. Tuy nhiên, bị giảm trừ gần hết (hàng bán bị trả lại) khiến doanh thu thuần còn 489 triệu đồng.

Doanh nghiệp cho biết doanh thu quý 1 chủ yếu từ hoạt động kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng căn hộ dự án CSJ, chuyển nhượng nhà xây thô dự án Đại Phước, nhà xây thô dự án Hậu Giang. Mảng bán vật liệu và xây lắp tại các đơn vị thành viên cũng không khởi sắc.

Doanh thu hoạt động tài chính cũng ghi nhận giảm từ 170 tỷ về 12 tỷ đồng do không phát sinh khoản thu nhập từ các khoản đầu tư, chi phí tài chính giảm từ 67 tỷ về 12,4 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí bán hàng và quản lý lần lượt tăng 37% và 72,2%.

Như vậy, với việc kinh doanh dưới giá vốn, cộng thêm hụt doanh thu tài chính và chi phí bán hàng & quản lý doanh nghiệp tăng cao, DIC Corp đã ghi nhận lỗ kỷ lục trong quý đầu năm 2024 kể từ khi niêm yết tháng 8/2009 tới nay.

Diễn biến tương tự cũng diễn ra tại CTCP Đầu tư LDG (mã LDG) khi hàng bán bị trả lại khiến doanh thu âm 130 tỷ đồng, lỗ ròng gần 125 tỷ đồng. Đây là quý thứ 6 mà LDG thua lỗ liên tiếp.

Hay chủ thương hiệu nhà ở vừa túi tiền Ehome – CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG) cũng gây chú ý với khoản lỗ ròng 65 tỷ đồng, quý lỗ duy nhất trong vòng 10 năm và là khoản lỗ lớn nhất ghi nhận trong 1 quý kể từ khi niêm yết (năm 2013). Doanh nghiệp cho biết nguyên nhân đến từ việc doanh thu bán căn hộ giảm và giảm phần lãi nhận từ công ty liên doanh Mizuki so với cùng kỳ 2023.

Năm 2024, NLG đặt mục tiêu doanh thuần và lãi ròng lần lượt là 6.657 tỷ đồng và 506 tỷ đồng, gấp 2 lần về doanh thu nhưng chỉ tăng 5% về lợi nhuận. Với mức lỗ kỷ lục trong quý 1, khả năng hoàn thành kế hoạch năm của NLG vẫn là một thách thức rất lớn.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) cũng bất ngờ báo lỗ sau thuế 77 tỷ đồng trong quý 1, còn cách rất xa mục tiêu lãi 4.000 tỷ đồng đề ra trong năm nay. Quý này, Công ty đạt doanh thu đạt hơn 152 tỷ đồng, giảm 93% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm 56%, còn gần 68 tỷ đồng.

Ban lãnh đạo Đô thị Kinh Bắc cho biết, doanh thu quý đầu năm giảm mạnh chủ yếu do không ghi nhận doanh thu thuê đất và cơ sở hạ tầng; trong khi đó, cùng kỳ năm trước, hoạt động này đã đem về hơn 2.068 tỷ đồng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp báo lỗ trong quý 1/2024 còn có Nhà Thủ Đức (mã TDH) lỗ gần 1,7 tỷ đồng; OGC Group (mã OGC) lỗ 28 tỷ đồng, Becamex TDC (TDC) lỗ 24 tỷ đồng...

Bên cạnh đó, không lỗ nhưng một số doanh nghiệp có ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ, như Nhà Khang Điền (mã KDH) lãi sau thuế 64 tỷ đồng, giảm 68%; Khải Hoàn Land (mã KHG) lãi sau thuế 13 tỷ đồng, sụt giảm 77%; Văn Phú Invest (mã VPI) lãi sau thuế 70 tỷ đồng, giảm 77%...

Theo báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), việc các doanh nghiệp thiếu sản phẩm mở bán trong giai đoạn 2022-2023 sẽ khiến doanh nghiệp khó có thể ghi nhận tăng trưởng mạnh về mặt lợi nhuận trong năm 2024. Như vậy, quá trình phục hồi lợi nhuận vẫn cần phải có một khoảng thời gian nhất định tùy vào diễn biến của thị trường.

Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình "vượt chướng ngại vật". Tuy khó có thể "bùng nổ" nhưng thị trường sẽ đi dần vào "ổn định". Quý 1 và quý 2/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Và đến nửa cuối năm 2024 trở đi, thị trường sẽ phục hồi rõ rệt.