Bất động sản Nhơn Trạch: Không ít nhà đầu tư sa lầy, đang tìm cách thoát ra

Bùng nổ một thời gian dài nhưng thị trường bất động sản Nhơn Trạch, Đồng Nai đến nay vẫn chưa hóa "rồng" như những gì mong đợi. Không ít nhà đầu tư "sa lầy" và đang tìm đường thoát khỏi Nhơn Trạch.

Những đánh giá tích cực

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, huyện Nhơn Trạch có vị trí thuận lợi khi nằm ở điểm tam giác TPHCM, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu nên được quy hoạch thành đô thị loại II.

Đầu năm 2020, Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Điều chỉnh quy hoạch đô thị mới Nhơn Trạch phù hợp với định hướng của quy hoạch vùng tỉnh Đồng Nai và quy hoạch xây dựng vùng TPHCM.

JLL Việt Nam cho biết, thị trường Đồng Nai đang trên đà phát triển với hàng loạt hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư. Đây là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản khu vực trỗi dậy mạnh mẽ trong thời gian tới. Đồng thời là cơ hội đầu tư rất khả thi.

Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã phê duyệt chủ trương xây cầu Phước An với tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Dự án xây dựng cầu Phước An rất quan trọng, kết nối cảng biển Cái Mép - Thị Vải với cao tốc phía Nam. Cầu Phước An bắt qua sông Thị Vải để sang địa phận huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), từ đó nối vào cao tốc Bến Lức - Long Thành. Đây là tiền đề lớn kỳ vọng trở thành "cú hích" mạnh cho thị trường bất động sản dọc cao tốc này.

Bà Trần Thu Hạnh, Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Nhơn Trạch chia sẻ với báo chí, năm 2020, trên địa bàn huyện có 2 tuyến đường giao thông trọng điểm hoàn thành, đưa vào khai thác là 319 và liên cảng Phước An. Hai tuyến đường này đã giải cứu được tình trạng kẹt xe, ngập nước ở huyện Nhơn Trạch. Đồng thời mở ra cơ hội phát triển thương mại, dịch vụ… từ đó thúc đẩy kinh tế khu vực trong đó có bất động sản.

Việc hoàn thành và đưa vào khai thác các tuyến đường giao thông huyết mạch như: 319, liên cảng Phước An; đường 25C đoạn từ khu công nghiệp đến trung tâm hành chính huyện, đường số 2, D9 sẽ tạo diện mạo cho đô thị Nhơn Trạch.

"Khi đi vào khai thác, các công trình này sẽ tạo thêm thế và lực cho phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, bất động sản, đưa huyện Nhơn Trạch gần hơn với TPHCM, từ đó gia tăng kết nối hạ tầng, dịch vụ của huyện với các địa phương trong và ngoài tỉnh, thúc đẩy kinh tế phát triển, cơ hội cho nhà đầu tư vì thế cũng được mở rộng", bà Thu chia sẻ.

Nhà đầu tư loay hoay?

Đã có thời điểm, thị trường bất động sản Nhơn Trạch nóng hổi cả khu vực phía Đông nói chung và của tỉnh Đồng Nai nói riêng. Nhiều chủ đầu tư liên tục đổ bộ về đây làm dự án. Thế nhưng, đã nhiều năm trôi qua, những kỳ vọng về Nhơn Trạch "thay da đổi thịt" vẫn chỉ là giấc mơ.

Điển hình là câu chuyện xây dựng cầu Cát Lái (nối quận 2, TPHCM với huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai). Xây dựng cầu Cát Lái trở thành điểm nhấn thu hút giới đầu tư suốt thời gian dài. Tuy nhiên, việc xây dựng cầu Cát Lái đến nay vẫn chưa thể thực hiện vì nhiều nguyên nhân khác nhau. Đồng thời, đây cũng là nguyên nhân khiến không ít nhà đầu tư ôm trái đắng khi xuống tiền ở Nhơn Trạch.

Bên cạnh đó, nhiều dự án được đầu tư lớn về hạ tầng như Thăng Long Home, Swan Park… nhưng đến nay vẫn vắng bóng người ở. Ngoài ra, ở những khu vực khác của Nhơn Trạch tình trạng giao dịch vẫn chưa có sự đột biến như trong quá khứ.

Trao đổi với một cò đất tên Huy, hiện nay giao dịch bất động sản ở Nhơn Trạch khá thấp. Việc tìm kiếm khách hàng gặp nhiều khó khăn khi nhà đầu tư không còn nhìn thấy được nhiều tiềm năng ở đây. Chưa hết, dịch bệnh trong thời gian qua cũng đã hạn chế sự quan tâm của nhà đầu tư ở khu vực Nhơn Trạch.

"Tại một số chỗ của Nhơn Trạch giá đất đã tăng quá nhanh nên khi bán lại rất khó. Như vừa rồi, có một khách hàng gửi cho tôi bán một lô đất nền có diện tích 60m2 với giá gần 4 tỷ đồng. Thật sự mà nói, mức giá này khá là cao, tôi có khuyên nên xem lại giá bán nhưng khách hàng vẫn không thay đổi. Nguyên nhân, khách hàng khi mua đã thuộc diện F3, mức giá khi mua đã gần 3 tỷ đồng", cò đất tên Huy chia sẻ.

Chị Nguyễn Thanh Vân, chuyên mua bán đất tại huyện Nhơn Trạch cho hay, hiện nay nhà đầu tư tìm đất nền ở huyện Nhơn Trạch ở mức dưới 2 tỷ đồng vẫn có. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phải kiểm tra kỹ về quy hoạch và lịch sử các khu đất nền. Bởi vì, đã có nhiều tranh chấp ở huyện Nhơn Trạch về đất nền giữa gia đình người bán và nhà đầu tư, hoặc mua phải đất quy hoạch nhưng không nắm rõ.

"Thị trường Nhơn Trạch thì vẫn còn nhiều chỗ tiềm năng và sinh lời. Vài năm qua tỉnh Đồng Nai cũng đầu tư cho hạ tầng nên có nhiều chỗ ở Nhơn Trạch lên rất nhanh. Tuy nhiên, giá lên không đồng bộ, chỗ thì quá cao, còn chỗ thì vẫn ở mức thấp nhưng không đáp ứng đủ yêu cầu của nhà đầu tư…", chị Vân cho hay.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khuyên rằng, với nhà đầu tư có tài chính hạn chế thì có khuynh hướng đầu tư vào tài sản có thể để dài hơi, đặc biệt phân khúc đất nền có sổ đỏ vẫn được ưu tiên.

Chẳng hạn, có trong tay tầm 1-3 tỷ đồng nếu mua căn hộ giá trị gia tăng không nhiều, mua nhà phố ở quận ven TPHCM thì rất nhỏ, nên nhà đầu tư có xu hướng mua đất nền tỉnh lân cận TPHCM. Các nền đất có diện tích 50-60m2 có giá tầm 1,2 -1,5 tỷ đồng/nền (có thể là đất dân có sổ) thì họ sẽ kỳ vọng sau một năm giá trị miếng đất sẽ tăng lên 20-25%.

"Thực tế đã có khá nhiều nhà đầu tư mua miếng đất giá 2 tỷ đồng, sau 1 năm tăng giá lên 2,5 tỷ đồng là chuyện bình thường. Với việc tăng giá khoảng 20-25% trong vòng một năm trong khi lãi suất vay ngân hàng khoảng 8-10%, tiền gửi 5-6% thì bỏ tiền vào bất động sản là cách nhiều nhà đầu tư lựa chọn", ông Khương chia sẻ.