Bất động sản nhà ở năm 2023: Chỉ 25% nhu cầu có cơ hội chuyển thành cầu thực

Trong số đó, nhu cầu ở thực chiếm 80%, đầu tư dài hạn 15%, đầu cơ 5% và tại một số thị trường thành phần đầu cơ gần như bị triệt tiêu.

Đó là kết quả thống kê trong báo cáo toàn cảnh thị trường năm 2023 của Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam được nêu ra tại Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 – VREF 2024 với chủ đề "Vượt qua thách thức".

Theo báo cáo, nguyên nhân khiến tỷ lệ chuyển đổi thấp là do lệch pha cung cầu kéo dài ở các thành phố lớn, khi nhu cầu ngày càng tăng nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm. Ngoài ra, giá nhà tăng cao đối nghịch với thu nhập sụt giảm, xu hướng thắt chặt chi tiêu trong nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, đồng thời lãi suất mua nhà vẫn đang ở mức cao.

Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở trên thị trường đạt 55.3 ngàn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi có đại dịch COVID-19.

Rất hiếm các dự án nhà ở thương mại mới được phê duyệt trong năm qua, chưa kể hàng nghìn dự án bị đắp chiếu do các vướng mắc về pháp lý, có một lượng không nhỏ bị ngưng trệ vì thiếu vốn là nguyên nhân dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường.

Tuy nhiên, càng về cuối năm tình trạng nguồn cung càng được cải thiện cả về chất và lượng. Theo đó, trong quý 4, đã có 21.7 ngàn sản phẩm, tăng 6% so với quý 3, và có 7 ngàn sản phẩm là các sản phẩm đầu tiên ra mắt trên thị trường.

Đồng thời, quý 4/2023 cũng ghi nhận sự thay đổi tích cực, rất nhiều chương trình mở bán quy mô lớn đã vắng bóng trên thị trường trước đó.

Rất hiếm phân khúc trung cấp có giá dưới 40 triệu đồng/m2

Dù vậy, sự mất cân đối nguồn cung các sản phẩm bình dân và trung cấp trên thị trường đang chưa tìm được hướng giải quyết. Theo đó, nhu cầu phân khúc bình dân ngày càng sụt giảm mạnh, từ 33% năm 2019 xuống còn 7% năm 2022 và chỉ còn 6% vào năm 2023.

Phân khúc trung cấp cũng ghi nhận sự sụt giảm trong giai đoạn từ năm 2019 tới năm 2022, lần lượt 54%, 46%, 34% và 27%. Năm 2023, phân khúc trung cấp có sự cải thiện với tỷ trọng chiếm tới 40%, tuy nhiên giá các sản phẩm này từ 40 triệu đồng/m2 – 50 triệu đồng/m2, rất hiếm các sản phẩm có giá dưới 40 triệu đồng/m2.

Cơ cấu nguồn cung phân khúc bất động sản nhà ở năm 2023.

Trong năm 2023, có khoảng 18.6 ngàn sản phẩm bất động sản trong phân khúc nhà ở được giao dịch. Kết quả này tương đương năm 2022 với 18.9 ngàn sản phẩm, tuy nhiên chỉ bằng 17% so với năm 2018, thời điểm trước đại dịch.

Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%; theo sau là phân khúc cao cấp chiếm 27%, giao dịch có sự cải thiện dần theo thời gian và ổn định vào thời điểm cuối năm.

Tổng số lượng giao dịch các quý lần lượt 2.7 ngàn sản phẩm, 3.7 ngàn sản phẩm, 5.7 ngàn sản phẩm và 5.7 ngàn sản phẩm.

Về mức giá, đối với thị trường thấp tầng và đất nền, quý 1 và 2/2023 ghi nhận sự sụt giảm sâu 30 - 40%. Tuy nhiên, sang đến quý 3 có sự giảm nhẹ và đi ngang, thậm chí có một số địa phương đã tăng 3 – 5%. Quý 4 có dấu hiệu vượt đáy một cách rõ rệt hơn.

Ngược với xu hướng trên, căn hộ chung cư lại đang có đà tăng. Theo thống kê, giá căn hộ chung cư tăng 15% so với năm 2022, bình quân tại Hà Nội đang là 51.7 triệu/m2, TPHCM là 71 triệu/m2.

Quý 4/2023, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 4 điểm phần trăm, tại TPHCM tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước.

Chỉ số giá căn hộ chung cư năm 2023.