Bất động sản mắc kẹt trong vòng quay vốn

Đến cuối quý II/2026, lượng sản phẩm bất động sản tồn kho trên cả nước gia tăng mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung mới phục hồi nhưng phân khúc giá cao chiếm áp đảo, làm lộ rõ khoảng cách lớn giữa cơ cấu sản phẩm và sức mua thực tế của thị trường.

Hơn 39.300 sản phẩm bất động sản chưa được tiêu thụ trên cả nước, trong khi tồn kho của 106 doanh nghiệp niêm yết tăng 20% so với đầu năm. Sự lệch pha giữa nguồn cung giá cao và khả năng chi trả đang làm chậm vòng quay vốn của ngành địa ốc.

Bất động sản mắc kẹt trong vòng quay vốn

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 ghi nhận khoảng 39.300 sản phẩm bất động sản chưa tiêu thụ trên toàn quốc. Tồn kho căn hộ chung cư vượt 12.800 căn, tăng 22% so với quý trước. Nhà ở riêng lẻ tăng 46% theo quý, đất nền tăng 25% sau ba tháng. Đáng chú ý, nguồn cung mới phục hồi mạnh với 131 dự án nhà ở thương mại mở bán, cung cấp hơn 59.000 căn, tăng 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ chưa theo kịp với tốc độ cung mới, tạo ra khoảng cách lớn giữa lượng sản phẩm đưa ra thị trường và sức mua thực tế.

Tại Hà Nội, quý II/2026 chỉ bán được khoảng 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025. Tại TP HCM, theo các công ty tư vấn bất động sản, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, thấp hơn 8 điểm phần trăm so với quý trước. Vấn đề trở nên cấp bách hơn khi cơ cấu sản phẩm mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B, với giá trên 120 triệu đồng/m2, trong khi khả năng chi trả của người mua chưa theo kịp mặt bằng giá này.

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng 20% so với đầu năm. Với đặc thù bất động sản, tồn kho bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí phát triển dự án, bất động sản đang xây dựng và sản phẩm hoàn thành. Không phải toàn bộ tồn kho là sản phẩm chờ bán mà một phần lớn nằm trong chu kỳ đầu tư. Tuy nhiên, sản phẩm đã mở bán nhưng tiêu thụ chậm tác động trực tiếp tới tốc độ thu hồi vốn và cân đối dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia ngành, xử lý tồn kho không thể chỉ dựa vào chương trình bán hàng ngắn hạn. Doanh nghiệp cần phân loại rõ tồn kho đang xây dựng và sản phẩm đã mở bán tiêu thụ chậm, áp dụng giải pháp khác nhau cho từng nhóm. Với dự án đang triển khai, cần đẩy nhanh tiến độ và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Với sản phẩm đã mở bán, cần rà soát cơ cấu sản phẩm, mức giá và chính sách bán hàng theo sát sức mua thực tế. Dài hạn, kế hoạch phát triển dự án cần điều chỉnh theo sức cầu để cải thiện khả năng tiêu thụ và rút ngắn vòng quay tồn kho.