Bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2022

Trong năm 2022, CTCP Chứng khoán VNDirect cho rằng ngành bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) sẽ vẫn duy trì được sức hút nhờ được thúc đẩy bởi việc mở rộng sản xuất và sự bùng nổ của thương mại điện tử.

Nhìn lại năm 2021, đối với khu vực phía Nam, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tăng 3.6% so với đầu năm, đạt 37,800 ha trong 9 tháng đầu năm 2021, kéo theo đó là diện tích cho thuê tăng 4.4% lên 26,000 ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa-Vũng Tàu (BR-VT), Đồng Nai và Bình Dương. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 1.0% so với cùng kỳ, lên 89.8%.

Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 7.3%, lên 114 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, VNDirect nhận thấy giá thuê tại BR-VT ghi nhận mức tăng ấn tượng 14.9%, lên 85 USD/m2/kỳ thuê nhờ vào tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng.

Trong khi đó ở thị trường miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tăng 5.7% kể từ đầu năm lên 15,300ha trong 9 tháng đầu năm 2021, kéo theo diện tích cho thuê tăng 5.7% kể từ đầu năm lên 10,600 ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng từ 2.2% trong cùng kỳ năm trước lên 87.5%.

Về giá thuê, giá thuê đất tại khu vực tiếp tục tăng trong quý 3/2021, với mức tăng trung bình 6.1% so với cùng kỳ, lên 108 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, VNDirect nhận thấy giá thuê tại Hà Nội và Hải Phòng tăng mạnh nhất với 8.7% (lên 150USD/m2/kỳ thuê) và 6.6% (lên 106USD/m2/kỳ thuê), nhờ sự thúc đẩy của phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực này.

Triển vọng năm 2022

Đối với năm 2022, VNDirect cho rằng với lợi thế nguồn lực lao động trẻ và dồi dào, cùng với chi phí hoạt động thấp và các ưu đãi thuế, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh chiến lược “Trung Quốc+1”. Thêm vào đó với các hiệp định thương mại mới như RCEP và EVFTA bên cạnh các FTA hiện hữu khác, sẽ giúp thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư sản xuất và duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong những năm tới. Do đó, CTCK này kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ chảy vào Việt Nam mạnh mẽ hơn trong năm 2022.

Bên cạnh đó, VNDirect quan sát thấy cả doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam như LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors, O.N Vina. Theo Houselink, có 193 dự án mở rộng sản xuất (3,816 ha diện tích đất) đang được xây dựng trong 8 tháng đầu năm 2021, với tổng vốn đầu tư là 6 tỷ USD. Bên cạnh đó, có 435 dự án mở rộng (12,104 ha diện tích đất) đang trong giai đoạn chuẩn bị và thiết kế trong, cao hơn so với 387 dự án mới (6,597 ha), do đó CTCK này cho rằng xu hướng mở rộng sản xuất vẫn còn mạnh mẽ trong năm 2022.

Ngoài những ngành truyền thống, theo Bộ Công Thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44.9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020-2025. Nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ trong bối cảnh chuỗi cung ứng bị gián đoạn sẽ làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa. VNDirect tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ. Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất tại BRVT, Hải Phòng sẽ được hưởng nhiều lợi thế nhất.

VNDirect dự báo diện tích đất KCN ở phía Nam có thể sẽ tăng thêm hơn 3,500 ha trong năm 2022 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực, chủ yếu từ Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

CTCK này cho rằng nhà kho và nhà xưởng xây dựng sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này. CBRE dự báo tăng trưởng lợi nhuận kép của nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn lần lượt là 22% và 14% ở phía Nam cũng như 46% và 10% tại phía Bắc trong giai đoạn 2021-2023.