Bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể giảm sức hấp dẫn trong thu hút vốn FDI

Theo báo cáo thị trường quý 4/2022 của Công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers, phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang được đánh giá là nhóm ngành triển vọng, tuy nhiên lại đang gặp phải sự cạnh tranh về dòng vốn FDI từ các nước trong khu vực.

Mặt bằng giá thuê tại các vùng vẫn tương đối ổn định

Trong quý 4/2022, thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại TPHCM đã ổn định với mức lấp đầy 92% và giá thuê trung bình khoảng 205 USD/m2/kỳ hạn. Các khu vực lân cận của TPHCM tiếp tục là khu vực thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài bởi các chính sách khuyến khích, thu hút đầu tư phát triển KCN cũng như sự phát triển hạ tầng, tăng khả năng kết nối đến các khu vực này.

Điển hình, khu vực Long An tính đến hết quý 4/2022 ghi nhận tổng vốn đầu tư FDI đạt mức 539.4 triệu USD, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự tăng trưởng của khu vực lân cận sau đại dịch.

Còn tại Hà Nội, tình hình hoạt động thị trường bất động sản KCN trong quý 4/2022 ổn định. Giá thuê trung bình tại thị trường Hà Nội ở mức 146 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 91%.

Việc Khu vực lận cận Hà Nội là điểm thu hút dòng vốn đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nổi bật với tỉnh Hưng Yên ghi nhận tổng mức vốn đầu tư FDI từ đầu năm đến nay đạt mức 555 triệu USD, vượt 23% so với kế hoạch và tăng 11% so với năm 2021. Bên cạnh việc đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư FDI, các khu vực lân cận còn chú trọng vào việc đầu tư cơ sở hạ tầng cũng như chất lượng quản lý KCN.

Trong khi đó, thị trường KCN tại Đà Nẵng quý 4/2022 không ghi nhận nhiều biến động với tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 91% và giá thuê trung bình đạt mức 93 USD/m2/kỳ hạn. Đà Nẵng có những chủ trương, chính sách khuyến khích đầu tư phục hồi sau những ảnh hưởng từ đại dịch cũng như tác động từ thiên tai, chú trọng phát triển lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ là một trong những ưu tiên phát triển, góp phần tạo nên lợi thế cạnh tranh cho thị trường KCN Đà Nẵng.

Nguồn cung chủ yếu vẫn nằm tại các thành phố vệ tinh

Về nguồn cung, do hạn chế về quỹ đất và chi phí thuê đất cao nên nguồn cung KCN TPHCM quý 4/2022 không ghi nhận nguồn cung mới.

Trái ngược với TPHCM, thị trường KCN tại khu vực Long An trở nên sôi nổi hơn nhờ vào các chính sách khuyến khích đầu tư và tiềm năng của khu vực khi ghi nhận 4 dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN bởi Chính phủ, với tổng diện tích 1,770 ha đất và tổng mức vốn đầu tư là 962.5 triệu USD cùng với đó là một số dự án được trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nguồn cung tương lai tại khu vực này dự kiến có nhiều biến động.

Tương tự “thủ phủ” phía Nam, thị trường KCN Hà Nội quý 4/2022 cũng không ghi nhận nguồn cung mới. Dù vậy, cơ sở hạ tầng phát triển, tạo nên sự kết nối, trở thành đòn bẩy cho các KCN ở khu vực lân cận.

Quý 4/2022, nguồn cung KCN mở rộng ra các tỉnh thành lân cận như dự án KCN Quang Châu mở rộng (tỉnh Bắc Giang) được Chính phủ phê duyệt chủ trương với quy mô 90 ha, tổng vốn đầu tư hơn 42 tỷ USD; KCN tại tỉnh Hưng Yên 143.1 ha, mức vốn đầu tư 77 triệu USD khởi công trong quý 4/2022, cho thấy sức hút nguồn vốn đầu tư của các vùng lân cận Hà Nội.

Còn tại Đà Nẵng, tính đến quý 4/2022, nguồn cung vẫn đến từ 6 KCN hiện hữu, với tổng diện tích đất hơn 1,082 ha. Ngoài ra, Đà Nẵng hiện có 1 khu công nghệ cao và 1 khu công nghệ tập trung.

Nguồn cung KCN tương lai vẫn đang trong giai đoạn kêu gọi chủ đầu tư và hoàn tất các thủ tục pháp lý. Trong dài hạn, Đà Nẵng dự kiến thành lập Trung tâm Kỹ thuật hỗ trợ phát triển công nghiệp vùng, thúc đẩy sự phát triển công nghiệp hỗ trợ.

Vẫn chưa đủ sức hấp dẫn dòng vốn FDI

Với xu hướng hiện nay của ngành, Colliers kỳ vọng rằng trong năm 2023, bên cạnh phân khúc bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào chi phí thấp, và được kỳ vọng sẽ tăng trưởng đáng kể nhờ các ngành công nghiệp hỗ trợ, sản xuất ô tô, linh kiện điện tử, thương mại điện tử và chính sách đầu tư của Nhà nước vào các vùng kinh tế trọng điểm.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang được đánh giá là nhóm ngành triển vọng, nhờ vào làn sóng vốn FDI tích cực. Tuy nhiên, theo số liệu ghi nhận từ Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20/12/2022 ước đạt 27.7 tỷ USD, giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy rằng, Việt Nam vẫn đang phải cạnh tranh thu hút FDI với các quốc gia khác trong khu vực như Indonesia, với tổng số vốn FDI trong 9 tháng 2022 là 31 tỷ USD, tăng 46% so với cùng kỳ năm trước, phần lớn đến từ các doanh nghiệp phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

Vì vậy, dù có những lợi thế như vị trí gần Trung Quốc, giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề, Việt Nam vẫn có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI do dòng vốn được rót vào các ngành xe điện và bán dẫn tại các quốc gia khác trong khu vực, đây là hai ngành quan trọng sẽ định hình bối cảnh đầu tư các khu vực Đông Nam Á.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới vẫn là điểm sáng trong lĩnh vực bất động sản với sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư và cơ sơ hạ tầng giao thông, phát triển kết nối giao thông giữa các vùng và khu vực cảng biển, hỗ trợ cho lĩnh vực hậu cần. Nhu cầu thuê đất tại các KCN làm dịch vụ hận cần được ghi nhận tại hầu hết khu kinh tế trọng điểm của cả nước và kể cả các vùng lân cận, điều này cho thấy bất động sản công nghiệp đang được các nhà đầu tư xem như một kênh an toàn trong tình hình vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn.