Bất động sản công nghiệp thời ‘mạnh vì đất, bạo vì tiền’

Sự đổ bộ của các “đại bàng” công nghiệp thế giới, cùng tham vọng mở rộng của các đại gia trong nước, đang giúp các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất và hạ tầng cho thuê lớn liên tục thu về những núi tiền khổng lồ.

Cổ nhân có câu “mạnh vì gạo, bạo vì tiền”, điều này đến nay vẫn còn linh nghiệm, tuy nhiên, thay vì gạo, các đại gia bất động sản công nghiệp nay mạnh nhờ quỹ đất, có đất là có tiền, có tiền lại tiếp tục mua thêm đất.

Sức mạnh từ... đất

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) có lẽ là một trong những tên tuổi gây chú ý nhất với những người quan sát thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam kể từ đầu năm 2024 đến nay. Nhiều người còn ví GVR như “ông trùm” mới của phân khúc này nhờ quỹ đất khổng lồ.

GVR đang quản lý gần 400 nghìn ha đất trồng cây cao su cả trong và ngoài nước. Trong thời gian gần đây, doanh nghiệp đang trong quá trình tái cấu trúc và hướng trọng tâm phát triển vào mảng kinh doanh khu công nghiệp nhờ vào quỹ đất dồi dào đang nắm giữ.

Theo chiến lược phát triển bất động sản công nghiệp giai đoạn 2021-2030, GVR có kế hoạch lập mới và mở rộng hơn 39 nghìn ha từ chuyển đổi đất trồng cây cao su, bao gồm 48 khu công nghiệp (gần 37,4 nghìn ha) và 28 cụm công nghiệp (gần 1,8 nghìn ha). Các dự án mới như mở rộng khu công nghiệp Nam Tân Uyên, An Điền, Minh Hưng III,... đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để đầu tư.

Cao su vẫn là mảng cốt lõi của GVR, nhưng không thể phủ nhận những tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang là động lực để ông lớn này liên tục vươn lên. Tính từ đầu năm, cùng với đà “nhảy múa” của cổ phiếu, giá trị vốn hoá thị trường của công ty đã tăng thêm hơn 60.000 tỷ đồng, đạt xấp xỉ 144.000 tỷ đồng (tương đương 5,6 tỷ USD).

Cũng giống như GVR, Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng là một trong những ông lớn hưởng lợi lớn nhờ quỹ đất gần như... “không đáy” (liên tục tăng). Từ vỏn vẹn 300 ha đất được giao tại khu công nghiệp Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh vào năm 2002, KBC hiện có trong tay hơn 6.000 ha đất trải dài từ Bắc vào Nam.

Sở hữu quỹ đất lớn đã giúp Kinh Bắc thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, đưa KBC từ một doanh nghiệp có vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng thành "ông lớn" đầu ngành bất động sản công nghiệp với doanh thu hàng chục tỷ đồng mỗi năm. Năm 2024, KBC tham vọng lãi 4.000 tỷ đồng.

Nói đến “mạnh vì đất, bạo vì tiền” trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp không thể không nhắc đến “vua thép” Hòa Phát. Không có quá nhiều lợi thế về quỹ đất, nhưng HPG lại có ưu thế về tiền mặt.

Tại thời điểm cuối tháng 9/2023, Hòa Phát có gần 30.000 tỷ đồng tiền mặt (bao gồm hơn 20.000 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn không quá 12 tháng). Trong giai đoạn thị trường địa ốc khó khăn, sức mạnh từ tiền mặt sẽ mang lại lợi thế không nhỏ cho doanh nghiệp trong hoạt động M&A, hợp tác đầu tư.

Nhà giàu đua gom quỹ đất

Dựa trên ưu thế về tiền mặt Hòa Phát từng đặt ra tham vọng vào tốp 3 nhà phát triển bất động sản. Dù đến nay, tham vọng đã tạm gác lại, nhưng bất động sản vẫn là một trong 4 lĩnh vực “chủ công” của Hòa Phát, bên cạnh lĩnh vực chính là thép, cùng với nông nghiệp và điện máy gia dụng.

Hiện, “vua thép” vận hành 3 khu công nghiệp, gồm khu công nghiệp Phố Nối A (Hưng Yên) quy mô hơn 688,94 ha (Hưng Yên), khu công nghiệp Hòa Mạc (Hà Nam) 131 ha, khu công nghiệp Yên Mỹ II (Hưng Yên) 313,5ha. Tổng quỹ đất khu công nghiệp được phê duyệt quy hoạch là 1.133,44 ha.

Một vài ví dụ để thấy rằng trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, thị trường đang có sự hiện diện của hàng loạt đại gia có tiềm lực hùng mạnh cả trong và ngoài nước, thì việc sở hữu quỹ đất lớn sẽ giúp các doanh nghiệp tạo lợi thế gần như tuyệt đối, đất mặc định không bao giờ mất giá.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp đang tích cực dồn lực để gom quỹ đất nhiều nhất có thể. Việc tìm kiếm và mở rộng quỹ đất không chỉ nằm trong chiến lược ngắn hạn mà đang trở thành một xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất tại các địa phương có nhiều tiềm năng đang ngày càng khan hiếm.

KBC đương nhiên vẫn là một trong những đại gia thể hiện tham vọng lớn nhất trong việc tiếp tục mở rộng quỹ đất trên khắp cả nước. Nếu đạt được kế hoạch đề ra, năm 2024, Kinh Bắc sẽ có thêm cho mình hơn 4.000ha đất, nâng tổng quỹ đất của doanh nghiệp vượt ngưỡng 10.000ha.

Trong khi đó IDICO (IDC) cũng đang có kế hoạch mở rộng quỹ đất khu công nghiệp thêm 2.480 - 2.820ha. Như vậy, so với kế hoạch mà doanh nghiệp công bố hồi cuối năm 2023, mục tiêu quỹ đất mới này đã tăng 537ha. Số dự án khu công nghiệp mới cũng tăng từ 5 dự án lên 9 dự án. Trong số các dự án tăng thêm, có 1 dự án ở phía Bắc và 3 dự án ở phía Nam.

Ngoài ra, ngày càng có nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh chiến lược gia nhập đường đua bất động sản công nghiệp. Như TTC Land, trong chiến lược sắp tới, công ty này sẽ mở rộng thêm mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản kho vận tại thị trường phía Nam.

Hay Taseco Land năm 2024 cũng chú ý đến mảng bất động sản khu công nghiệp. Doanh nghiệp này dự kiến phát hành cổ phiếu để huy động gần 150 tỷ đồng nhằm phục vụ cho dự án Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III tại Hà Nam. Các tên tuổi khác như Hà Đô, Vinaconex (VCG), Becamex (BCM), Viglacera (VGC)... cũng đang thể hiện rất nhiều tham vọng trong cuộc đua gom đất.

Từ những động lực đang có, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là nhóm “gánh” thị trường chung với đà hồi phục ở tốp đầu. Theo đó, tiền có thể sẽ lại chảy mạnh vào túi các “ông lớn” như KBC, Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDICO (IDC)…

Theo Chứng khoán SSI, với nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê khá hạn chế, dự báo giá cho thuê đất của các chủ đầu tư đã niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% trong năm 2024. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trên sàn được dự báo có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024, nhưng tổng thể sẽ tăng khoảng 9,3% so với năm 2023.