Bất động sản công nghiệp: Thay đổi để bắt kịp xu hướng

Trước sự bùng nổ của thương mại điện tử, ngành hậu cần và kho bãi của Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển. Để bắt kịp làn sóng này, bất động sản (BĐS) công nghiệp cần lưu ý những thay đổi về quy hoạch và công nghệ trong tương lai.

Điểm sáng bức tranh thị trường bất động sản

Tuy chịu nhiều ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 nhưng bức tranh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam vẫn đạt được những kết quả khả quan.

Cụ thể, theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến 20/12, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm 2020.

Mặt khác, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính riêng thị trường bất động sản (BĐS) trong khoảng 10 tháng đầu năm đã thu hút khoảng hơn 2 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài FDI đã chảy vào Việt Nam.

Báo cáo gần đây của Savills Việt Nam thời gian qua, các nhà đầu tư ngoại vẫn thực hiện nhiều thương vụ mua bán sáp nhập ở nhóm dự án nhà ở, nhóm BĐS công nghiệp.

Còn nhận định của các đơn vị nghiên cứu thị trường trong bức tranh chung của thị trường BĐS Việt Nam năm qua, BĐS công nghiệp nổi lên như một điểm sáng khi đón nhận nhiều nhà đầu tư lớn như: Công ty Jinko Solar (Hồng Kông - Trung Quốc) đầu tư gần 500 triệu USD vào Khu công nghiệp Sông Khoai (tỉnh Quảng Ninh); Công ty Fukai Technology (Singapore) đầu tư 270 triệu USD vào Khu công nghiệp Quang Châu (tỉnh Bắc Giang).

Từ dữ liệu của Savills Việt Nam cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc khá cao: Tại Bắc Ninh lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%. Ở phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%.

Ông John Campbell, quản lý bộ phận BĐS công nghiệp (Savills Việt Nam) nhận định: “Chính trị ổn định, môi trường kinh doanh liên tục cải thiện, lực lượng lao động năng động... là yếu tố khiến Việt Nam trở thành thị trường sản xuất và hậu cần mạnh trên thế giới”.

Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam bà Trang Bùi thì cho rằng, Tập đoàn Quản lý và Tư vấn bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL) bất chấp tác động của dịch Covid-19, BĐS công nghiệp tiếp tục là phân khúc hấp dẫn nhờ sở hữu nhiều lợi thế.

Bà Trang Bùi nhận định: “Vị trí địa lý có thể đưa Việt Nam thành điểm đến hấp dẫn trong việc dịch chuyển nhà máy, chuỗi cung ứng của các tập đoàn nước ngoài. Việt Nam cũng rất thành công trong thu hút vốn FDI và đang có chi phí cho thuê kho bãi, nhân công rẻ. Đặc biệt, thuế suất hàng hóa từ Việt Nam sang Mỹ thấp hơn so với một số nước trong khu vực”.

Xét về triển vọng của BĐS công nghiệp trong thời gian tới, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra nhận định tích cực dựa trên cơ sở tương quan cán cân cung cầu thực tế.

Cụ thể, thị trường BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu tại nhiều tỉnh, thành phố, tiêu biểu như: Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Bắc Giang, Hải Dương,… những nơi vẫn còn nhiều quỹ đất lớn để phát triển nữa.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, mới đây trong một báo cáo công bố vào đầu tháng 11/2021, Bộ Xây dựng cũng đưa ra nhận định BĐS công nghiệp sẽ là "điểm sáng" của thị trường. Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Đây là cơ hội cho mảng BĐS công nghiệp phát triển.

Thay đổi để bắt kịp xu hướng

Theo các chuyên gia, tuy là điểm sáng của thị trường BĐS Việt Nam trong năm qua, nhưng việc phát triển của BĐS công nghiệp thời gian tới cần được thay đổi theo hướng nâng cao giá trị gia tăng thực chất chứ không chạy theo thành tích thu hút vốn đầu tư và “cạnh tranh cùng xuống đáy”.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ tại một diễn đàn cho rằng, đã đến lúc Việt Nam cần nghiêm túc đặt ra câu hỏi về câu chuyện giá trị gia tăng về dài hạn mà BĐS công nghiệp đem lại cho nền kinh tế.

Lâu nay việc phát triển BĐS công nghiệp thường hướng đến việc cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng thuê đất với giá không quá cao để thu hút doanh nghiệp vào đầu tư với rất nhiều ưu đãi nhằm tạo việc làm. Tuy nhiên, những vấn đề lớn hơn như chúng ta có nhận được chuyển giao những công nghệ lõi hay không, bài toán chuyển giá, công nghiệp hỗ trợ chưa theo kịp,… thì dường như lại chưa được chú trọng đúng mức, ông Khương cho hay.

Ông Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam chia sẻ quan điểm trên cho rằng, thời gian qua nhiều địa phương đang vô tình chạy đua trong một cuộc cạnh tranh cùng xuống đáy.

Có tình trạng để hoàn thành các mục tiêu về phát triển đầu tư, nhiều địa phương đã chấp nhận thu hút đầu tư mới “bằng mọi giá”, ngoài những ưu đãi theo quy định chung thì đôi khi cũng có những quy định “xé rào” và hạ chuẩn, ông Thiên nhận định.

Việc này hệ quả là giá trị đem lại trước mắt từ tiền thuê đất, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp,… cũng như các giá trị gia tăng về chuyển giao công nghệ, phát triển công nghiệp hỗ trợ,… trên một đơn vị BĐS công nghiệp thường không đạt được như kỳ vọng.

Thời gian trước, đây thực tế cho thấy, Việt Nam thường tập trung thu hút các doanh nghiệp sản xuất mặt hàng giá trị thấp như dệt may hoặc đồ nội thất. Song, gần đây với các định hướng mới của Chính phủ, thị trường đang tập trung nhiều hơn vào việc thu hút doanh nghiệp sản xuất giá trị cao hoặc loại hình BĐS công nghiệp mới.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định, việc chuyển đổi sang thu hút lĩnh vực sản xuất có giá trị cao sẽ mang lại nhiều cơ hội và tương lai tích cực hơn cho thị trường bất động sản công nghiệp. Khi chi phí thuê bất động sản tăng cao, số lượng doanh nghiệp trong các ngành sản xuất với tỷ suất lợi nhuận thấp sẽ giảm xuống.

Song song đó, cũng theo giới chuyên gia, trước khi có thể thu hút được đầu tư chất lượng cao thì Việt Nam phải sẵn sàng các yếu tố để đáp ứng được các yêu cầu tương ứng về chất lượng nguồn nhân lực, hạ tầng logistics, công nghệ thông tin.

Với việc chuyển giao công nghệ sẽ mang tới sự thay đổi về mặt quy trình, thiết bị cũng như máy móc chuyên dụng. Đồng thời, việc chuyển giao kiến thức sẽ hỗ trợ trong việc phát triển kỹ năng của lao động Việt Nam. Khi mà số lượng lao động có tay nghề cao và công nghệ phát triển, thị trường Việt Nam sẽ trở nên thu hút hơn đối với nhà sản xuất các nhóm ngành giá trị cao.

Chính vì thế, để đáp ứng được yêu cầu về chất lượng lao động của các dự án có giá trị cao, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào giáo dục, đặc biệt là lĩnh vực công nghệ thông tin, toán học và khoa học.

Ông Jonhn Campbell cho hay: “Việc Chính phủ Việt Nam thông qua đề xuất lập một kế hoạch phát triển kỹ năng quốc gia như một phần của Khuyến nghị Chiến lược FDI từ 2020-2030 chính là một trong những yếu tố trọng tâm giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS công nghiệp”.