Bất động sản công nghiệp tăng lực hút M&A

Sự hấp dẫn của bất động sản công nghiệp đang thu hút dòng tiền lớn từ M&A.

Báo cáo gần đây của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường miền Nam và miền Bắc lần lượt ghi nhận 450.000 m2 và 752.000 m2 kho xưởng mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm. Có thể thấy nhận định thị trường kho vận miền Nam bước vào những tháng cuối năm với dấu hiệu tích cực về sự phục hồi nguồn cầu. Đáng chú ý, các hợp đồng thuê mới ký kết là sự tiếp tục mở rộng quy mô từ các nhà sản xuất, 3PL (các đơn vị cung cấp dịch vụ logistics) và thương mại điện tử hiện hữu.

Dấu ấn xu hướng dịch chuyển sản xuất

Đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm 2023 khách thuê từ Trung Quốc, Nhật, Mỹ và EU là các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại thị trường Việt Nam, chiếm khoảng 70-80% số lượng hỏi thuê tới CBRE Việt Nam tại khu vực phía Nam và phía Bắc. Đặc biệt, xu hướng nổi bật tiếp tục trong những năm gần đây là việc các công ty năng lượng mặt trời lớn của Trung Quốc đang mở rộng sản xuất tại Việt Nam, không chỉ nhằm thâm nhập thị trường Đông Nam Á mà còn làm bàn đạp để tham gia vào thị trường châu Âu và Mỹ một cách dễ dàng hơn.

Các con số trên cho thấy bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng nhất trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn trầm lắng hoàn toàn. Năm 2023, cùng với làn sóng chuyển dịch trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu sang các trung tâm sản xuất cạnh tranh ở Đông Nam Á, các khu công nghiệp của Việt Nam liên tục bổ sung nguồn cung. Theo thống kê, trong năm nay, có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha.

Trong đó, 292 khu đang hoạt động với tổng diện tích hơn 87.100 ha. 106 khu khác đang được xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha. Báo cáo vừa công bố của Savills cho thấy các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỉ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%. Dù nguồn cung bổ sung lớn nhưng giá thuê vẫn tăng. Chẳng hạn, tại phía Bắc, giá thuê tăng đến 30%, đạt trung bình 138 USD/m2 mỗi chu kỳ thuê, từ mức 102 USD vào năm ngoái.

Khảo sát cho thấy chỉ còn Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu có nhiều mặt bằng trống để cho thuê và thị trường đang rất cần nguồn cung mới ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An... CBRE dự báo trong 2 năm tới, giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam dự kiến tăng ở ngưỡng 6-10%/năm tại cả phía Bắc và phía Nam. Nhu cầu khả quan đến từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch, giúp thúc đẩy giá thuê tăng tại nhiều địa phương. Cùng với đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2-4%/năm trong 2 năm tới.

Cùng với đà phát triển lạc quan, bất động sản công nghiệp cũng đang tạo lực hút cho nhiều thương vụ M&A cùng với sự tăng trưởng của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Tính đến ngày 20/11, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 29 tỉ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt gần 5,97 tỉ USD, tăng 46,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Tăng tốc hiện diện qua cửa M&A

Thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận các thương vụ M&A có giá trị nổi bật như ESR Group Limited chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial). Trước đó, Frasers Property Vietnam (FPV) công bố hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc, với tổng mức đầu tư giai đoạn đầu khoảng 250 triệu USD. Hay thương vụ Hon Hai Precision mua lại đất dự án tại Khu Công nghiệp Quang Châu với giá trị 60 triệu USD; Phát Đạt Real mua lại 31,8% cổ phần của Phát Đạt Industrial với giá trị thương vụ 27 triệu USD...

Cushman & Wakefield dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực.

Các thương vụ gia tăng khi nhiều năm qua, Việt Nam được định vị như một điểm đến triển vọng trở thành trung tâm sản xuất trong khu vực. Ngoài ra, theo đánh giá của ông Ivan Alver, đồng Chủ tịch Global M&A Partners, Việt Nam còn hứa hẹn là thị trường tiêu dùng với dân số thuộc tầng lớp trung lưu ngày càng tăng thu hút các cơ hội M&A từ nhà đầu tư ngoại như FMCG - bán lẻ, sản xuất - chế biến thực phẩm, logistics - kho bãi, tài chính - fintech...

S&P Global phát hành báo cáo “Bức tranh lớn: Triển vọng M&A 2024” cho thấy mặc dù hoạt động M&A toàn cầu chững lại trong gần như suốt năm 2023 nhưng đang có nhiều tác nhân tiềm năng thúc đẩy các nhà tạo lập thương vụ bứt lên trong năm tới từ những yếu tố trong và ngoài nước. Đặc biệt, ngành công nghiệp của Việt Nam sẽ hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo cơ sở đầu tư đa dạng và tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.

Ông Marco Forster, Trưởng Bộ phận Tư vấn ASEAN, Hãng tư vấn đầu tư Dezan Shira & Associates, cho rằng nhiều nhà đầu tư và chủ đầu tư đang đẩy mạnh M&A nhằm nhanh chóng củng cố sự hiện diện của họ trên thị trường Việt Nam. Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh Việt Nam vừa thiết lập quan hệ Đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật, qua đó sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư mới từ 2 quốc gia này vào Việt Nam và cũng sẽ kích thích thêm dòng vốn đầu tư của doanh nghiệp từ các quốc gia khác.

“Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước và môi trường chính trị ổn định, dòng vốn FDI được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất”, ông Nguyễn Công Ái, Phó Tổng Giám đốc Công ty KPMG Việt Nam, nói. Đại diện của KPMG cũng nhìn nhận, điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và hạ tầng logistics tại các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM, nơi quỹ đất còn tương đối nhiều. Do đó, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp có thể trở thành chiến lược chính cho các đơn vị muốn tận dụng những thay đổi đó.

Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia đánh giá, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn có nhiều thách thức phải giải quyết. Đó là hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Bên cạnh đó, khi chuyển trọng tâm sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên nhưng Việt Nam chưa đáp ứng kịp.