Bất động sản công nghiệp: Doanh nghiệp nhỏ và vừa khó gia nhập thị trường

Đặc thù cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu dài đã trở thành rào cản gia nhập đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Nhằm tăng cường rà soát, giám sát cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp theo quy định của pháp luật cạnh tranh Việt Nam, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) đã thực hiện "Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam".

Báo cáo đã chỉ ra 5 đặc điểm riêng biệt của thị trường bất động sản công nghiệp và phác họa những nét chính về môi trường cạnh tranh và đặc điểm cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Qua đây, báo cáo đã cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin quan trọng phục vụ quá trình rà soát, giám sát cạnh tranh trong lĩnh vực nói trên theo quy định của pháp luật cạnh tranh.

Theo đó, việc phát triển bất động sản công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn tương đối cao để đảm bảo yêu cầu của khu phát triển trong giai đoạn đầu. Hơn nữa, thời gian chiếm dụng vốn của bất động sản công nghiệp và thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại. Điều này đã trở thành rào cản gia nhập đối với các doanh nghiệp phát triển vừa và nhỏ không đủ vốn.

Mặt khác, quy mô đầu tư của bất động sản công nghiệp khác nhau, vốn đầu tư, quản lý và vận hành cũng rất đa dạng, thời gian hoàn vốn đầu tư có thể kéo dài đến hơn chục năm. Do đó, nếu năng lực vốn không đủ, sẽ xảy ra tình huống đứt quỹ nên hoạt động của bất động sản công nghiệp cần có sự tham gia của các chủ đầu tư có năng lực nhất định, điều này được quyết định bởi đặc điểm của các khoản đầu tư bất động sản công nghiệp lớn.

Ngoài ra, nguồn vốn của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp thường được chia thành tài trợ trực tiếp và tài trợ gián tiếp. Trong đó, tài trợ trực tiếp là khoản đầu tư trực tiếp của nhà phát triển vào dự án được đề xuất và các khoản vốn do pháp nhân dự án huy động trực tiếp thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu; tài trợ gián tiếp là nguồn vốn vay từ các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng.

Đặc biệt, báo cáo của Bộ Công Thương cũng nêu rõ bất động sản công nghiệp có vị trí cố định không thể di dời, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Bởi vậy, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua ba khâu chủ yếu là đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn.

Hơn nữa, thị trường bất động sản thường chia theo khu vực, tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau.Vì vậy, khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả bất động sản công nghiệp, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

Mặt khác, thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả. Báo cáo của Bộ Công Thương cho rằng, sự can thiệp của nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.

“Sự can thiệp của nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đó là những điều kiện quan trọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác” - Bộ Công Thương nhận định.

Không những thế, việc tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư. Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản công nghiệp trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng

Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.

Chia sẻ về tiềm năng của lĩnh vực bất động sản công nghiệp, ông Chí Vũ - Trưởng bộ phận môi giới dịch vụ Khu công nghiệp Collier Việt Nam - cho biết, 2 năm qua, bất chấp đại dịch bùng phát làm ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế và thị trường địa ốc, tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản công nghiệp luôn đứng vững trong bão Covid-19 và là điểm sáng ghi nhận tăng trưởng với nguồn cầu lớn, tỷ lệ lấp đầy cao. Đây được xem là phân khúc ngược dòng ấn tượng nhất so với phần còn lại của thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2021 và dự kiến còn bứt phá trong năm 2022.

Ông Vũ, nhận định, năm 2022, nhiều khả năng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tỏa sáng khi đại dịch cơ bản được kiểm soát. Đặc biệt, việc tham gia các hiệp định thương mại tự do chính là đòn bẩy để Việt Nam thay áo cho diện mạo nền kinh tế và thị trường bất động sản công nghiệp. “Các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực đã tạo ra nhiều cơ hội thu hút những công ty từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc vào Việt Nam xây nhà máy sản xuất nhiều hơn”, ông Vũ nói.