Bất động sản cho thuê đối diện với nhiều thách thức

Những năm gần đây, bất động sản cho thuê là lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh. Theo thống kê, nhu cầu về các dịch vụ lưu trú ngày càng tăng. Các loại hình khách sạn, nhà nghỉ, homestay được nhiều nhà đầu tư quan tâm và đầu tư. Tuy nhiên trong lĩnh vực này, thực tế lại đang đối diện với một số bất cập liên quan đến pháp lý…

Tại tọa đàm “Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức, ông Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam, nhận định rằng bất động sản cho thuê là mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp tòa nhà, căn hộ, tài sản thương mại để người khác sử dụng trong một khoảng thời gian dưới dạng hợp đồng thuê. Việc cho thuê bất động sản có thể mang lại nguồn lợi nhuận tương đối lớn, an toàn có tính bền vững; tính đầu tư bền vững và khả năng kiểm soát tài sản cao…

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ: "MỘT CỔ NHIỀU TRÒNG"

Tuy nhiên hiện nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê không chỉ được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH 13 năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15); mà còn chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật khác như Luật Doanh nghiệp; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Đầu tư; Luật Cư trú, Luật Bảo hiểm...

Mặc dầu vậy nhưng Tiến sĩ Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp, lưu ý rằng pháp luật vẫn chưa bao quát và có quy định cụ thể về từng loại hình bất động sản cho thuê tồn tại hiện nay. Thực tế còn rất nhiều sai phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản cho thuê đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng của người thuê trọ…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hưng, CEO Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BMC Việt Nam, cho biết thời gian qua, trên địa bàn TP.Hà Nội xảy ra hàng loạt vụ cháy nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề đến người, tài sản và tác động xấu tới an ninh, an toàn của đời sống xã hội. Các vụ cháy đến từ nhiều căn nhà, toà nhà riêng lẻ của người dân, toà nhà cho thuê nhiều căn hộ nhỏ (được gọi là căn hộ chung cư mini) đã cướp đi nhiều sinh mạng con người.

Theo số liệu thống kê điều tra dân số nhà ở năm 2019, tỉ lệ dân cư sống tại các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn ở TP.Hà Nội khoảng 15,8%, với quy mô dân số của Thủ đô là 8,5 triệu người thì số người đang thuê nhà ở trên địa bàn thành phố lên đến hàng triệu người. Trong khi đó, đa số những căn hộ/phòng trọ cho thuê đang phát triển tự phát, thiếu quản lý đồng bộ, thiếu hành lang pháp lý đồng bộ, gây nên sự lúng túng, bị động cho chủ nhà cho thuê/chủ kinh doanh cho thuê căn hộ/phòng trọ cũng như cơ quan quản lý nhà nước, nhất là ở lĩnh vực phòng cháy chữa cháy.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý từ luật cho đến các nghị định, thông tư hướng dẫn, đến quy chuẩn xây dựng, quy định ban hành liên quan đến khai thác, cho thuê các căn hộ nhỏ/phòng trọ, đặc biệt liên quan đến phòng cháy chữa cháy chưa rõ ràng, tồn tại bất cập hoặc không thể áp dụng, dẫn đến khó khăn trong quá trình tuân thủ pháp luật của chủ cho thuê và cơ quan quản lý nhà nước.

“Đa số căn hộ cho thuê/phòng trọ cho thuê tồn tại trên địa bàn thành phố hiện xây dựng dưới tên nhà ở riêng lẻ, chưa đáp ứng được điều kiện phòng cháy chữa cháy theo Quy chuẩn 06/2022 của Bộ Xây dựng. Thông tư 09/2023-BXD đã ban hành để sửa đổi một số nội dung của Quy chuẩn 06/2022, tuy nhiên một số điểm chưa rõ ràng, diễn giải chung chung, dẫn đến cơ quan quản lý có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau gây khó khăn cho chủ nhà, người kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê căn hộ/phòng trọ”, ông Hưng nhấn mạnh.

ĐẢM BẢO TÍNH THỐNG NHẤT CỦA CÁC VĂN BẢN LUẬT

Chia sẻ ý kiến tại tọa đàm, ông Nguyễn Duy Lãm, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp, Bộ Tư pháp, đề xuất để phát triển bất động sản cho thuê cần có giải pháp toàn diện và đồng bộ, nhằm tháo gỡ vướng mắc hiện hữu để thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê.

Trong đó, phải rà soát và điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan, đảm bảo tính thống nhất và bao quát, tạo ra một khung pháp lý thống nhất, dễ hiểu giúp doanh nghiệp dễ dàng tuân thủ và thực hiện; xây dựng các hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục trong kinh doanh bất động sản cho thuê, tích hợp đồng thời với những quy định hiện có trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; ban hành các quy định đặc thù cho mô hình kinh doanh mới, đảm bảo cân bằng giữa khuyến khích đổi mới và quản lý hiệu quả; tập trung giải pháp nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, từ đó giúp tăng cường hiệu quả kinh doanh.

Lưu ý riêng với loại hình căn hộ mini/căn hộ dịch vụ, ông Hồ Ngọc Hải, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển BMC Việt Nam, cho rằng cùng với quá trình phát triển của xã hội các căn hộ mini/căn hộ dịch vụ đang tồn tại một cách khánh quan, tất yếu trong quá trình đô thị hoá ở Việt Nam, có đóng góp lớn cho tiến trình phát triển xã hội, giải quyết nhu cầu tất yếu của người dân.

Vì vậy, chúng ta không thể để phân khúc bất động sản này ngoài “sổ sách” của pháp luật, mà phải quy định đồng bộ, rõ ràng, vững chắc liên quan đến quyền sở hữu, quyền cho thuê/được thuê, tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy… giúp loại hình loại hình căn hộ mini/căn hộ dịch vụ tồn tại hợp pháp, đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người cho thuê/người thuê, cho chủ đầu tư/khách hàng mua căn hộ. Từ đó, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của phân khúc nói trên, tạo niềm tin cho chủ đầu tư kinh doanh thuận lợi để phát triển các sản phẩm ngày càng tốt hơn, cung cấp tới thị trường nhiều căn hộ tiện nghi hơn, an toàn hơn và phù hợp thu nhập nhiều đối tượng khách hàng hơn.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, kinh doanh bất động sản, bất động sản cho thuê đúng là đang gặp nhiều bất cập. Nhưng hiện nay, Bộ Xây dựng vẫn trong quá trình hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư.

Vì vậy, “chúng tôi rất cần lắng nghe những ý kiến đóng góp của đại diện doanh nghiệp có liên quan trực tiếp đến những quy định pháp luật này, để có thể hoàn thiện các nghị định, thông tư để trình Chính phủ”, bà Hằng nói.