Bảng giá đất tăng, tiền đền bù vẫn "đứng yên"?

Việc giữ nguyên phương án bồi thường giúp đảm bảo tính ổn định pháp lý cho các dự án đang triển khai, đồng thời hạn chế phát sinh chi phí đầu tư. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa giá cũ và giá mới cũng tạo ra nhiều tranh luận trong bối cảnh Hà Nội bước vào giai đoạn quy hoạch đô thị quy mô chưa từng có.

Việc UBND TP Hà Nội công bố bảng giá đất mới đã thu hút sự quan tâm của người dân, đặc biệt tại các khu vực đang triển khai thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế nhiều hộ dân vẫn nhận tiền bồi thường theo đơn giá cũ khiến không ít người thắc mắc.

Theo giải trình của UBND TP Hà Nội, nguyên nhân nằm ở quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024. Đối với những dự án đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt trước thời điểm luật mới có hiệu lực, toàn bộ quá trình chi trả sẽ tiếp tục thực hiện theo phương án cũ.

Điều này đồng nghĩa bảng giá đất mới không có hiệu lực hồi tố. Chỉ các dự án chưa được phê duyệt phương án bồi thường khi quy định mới có hiệu lực mới được xác định lại giá đất theo đơn giá mới.

Riêng tại xã Thanh Trì, 106 phương án bồi thường đã được công khai theo bảng giá đất áp dụng từ đầu năm 2026 với giá đất nông nghiệp khoảng 186.000 đồng/m².

Giảm áp lực ngân sách, ổn định tiến độ đầu tư

Việc duy trì đơn giá cũ đối với các dự án đã triển khai giúp tránh phát sinh chi phí bồi thường ngoài kế hoạch.

Đối với các dự án hạ tầng quy mô lớn, nếu điều chỉnh toàn bộ theo bảng giá mới, tổng mức đầu tư có thể tăng đáng kể, kéo theo áp lực lên ngân sách địa phương cũng như tiến độ giải phóng mặt bằng.

Ở góc độ doanh nghiệp, quy định chuyển tiếp giúp các chủ đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp xây dựng và đơn vị thi công hạn chế rủi ro phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư hoặc kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Ngược lại, những dự án chưa hoàn tất thủ tục sẽ phải tính toán lại chi phí đền bù theo bảng giá mới, làm tăng nhu cầu vốn và có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Quy hoạch 100 năm mở ra kỳ vọng mới cho bất động sản

Song song với việc giải quyết các vướng mắc về đất đai, Hà Nội đang triển khai quy hoạch tổng thể với tầm nhìn đến năm 2065.

Theo định hướng mới, Thủ đô sẽ phát triển 14 đô thị, mở rộng không gian đô thị lên khoảng 176.700 ha vào năm 2045, tương đương hơn 52% diện tích tự nhiên, trước khi tiến tới gần 60% vào năm 2065.

Đáng chú ý, thành phố đặt mục tiêu phát triển mạng lưới đường sắt đô thị dài khoảng 979 km, hình thành từ 5-10 TOD cấp quốc gia, 20-30 TOD cấp thành phố và khoảng 120-150 TOD cấp khu vực.

Các khu vực phía Tây với Hòa Lạc, Xuân Mai và phía Nam gồm Đô thị Olympic, Thường Tín - Phú Xuyên hay Vân Đình - Đại Nghĩa được kỳ vọng trở thành các cực tăng trưởng mới.

Đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản, xây dựng hạ tầng và vật liệu xây dựng, quy hoạch dài hạn tạo dư địa tăng trưởng đáng kể khi hàng loạt dự án giao thông, đô thị và logistics được triển khai trong nhiều năm tới.

Tuy nhiên, hiệu quả sẽ phụ thuộc vào tốc độ giải phóng mặt bằng, nguồn vốn đầu tư công cũng như khả năng triển khai thực tế của từng dự án. Việc bảng giá đất mới được áp dụng theo từng giai đoạn cũng đồng nghĩa chi phí phát triển dự án sẽ có sự phân hóa đáng kể giữa các doanh nghiệp.