MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bảng giá đất: Tấm áo xa xỉ 'không mặc được' và hệ lụy

Một 'tấm áo' mới đang được may cho bảng giá đất: áp dụng 5 năm một lần thay vì hàng năm. Liệu sự thay đổi này có đủ để giải quyết những bất cập kéo dài, hay chỉ là công thức 'trên giấy' khiến khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường ngày càng lớn, gây ra những hệ lụy khó lường?

Bảng giá đất: Ổn định thực chất hay chỉ “ổn định trên giấy”?

Trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, một đề xuất đang thu hút nhiều tranh luận là thay đổi chu kỳ ban hành bảng giá đất từ hàng năm sang 5 năm/lần, đi kèm hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm – gọi tắt là hệ số K. Đây được xem là nỗ lực dung hòa giữa tính ổn định và sự linh hoạt, nhưng cũng làm dấy lên lo ngại rằng nếu thiết kế không chuẩn xác, bảng giá đất sẽ tụt hậu so với thực tế, khiến thị trường bất động sản méo mó và gây bất bình đẳng trong bồi thường.

Hai phương án và bước ngoặt lớn trong định giá đất

Theo đề xuất, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể. Tại những nơi có dữ liệu số và bản đồ địa chính đầy đủ, bảng giá có thể được lập đến từng thửa đất. UBND cấp tỉnh sẽ quyết định bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm, công bố từ ngày 1/1 năm đầu tiên. Trong trường hợp cần thiết, địa phương có thể điều chỉnh trong kỳ.

Bên cạnh đó, bảng giá đất sẽ tiếp tục là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, thuế, phí, bồi thường khi thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng… Tuy nhiên, với việc kéo dài chu kỳ cập nhật lên 5 năm, hệ số K được xem là “van điều tiết” nhằm cập nhật giá hằng năm, bám sát thực tế hơn.

Nỗ lực cân bằng giữa ổn định và linh hoạt

Một số chuyên gia cho rằng quy định mới có thể giảm bớt gánh nặng hành chính, tránh việc thay đổi giá hàng năm gây xáo trộn và khó dự báo. Trong khi đó, hệ số K sẽ đóng vai trò điều chỉnh giá theo diễn biến thị trường, giúp doanh nghiệp lường trước chi phí trong trung hạn.

Tuy nhiên, rủi ro lớn là ở cách xây dựng và vận hành hệ số K. Nếu chỉ được tính toán một cách cơ học, thiếu dữ liệu thực tế hoặc cập nhật sai lệch, hệ số này sẽ trở nên hình thức, khiến bảng giá đất dù “mới” vẫn xa rời thị trường – ổn định về mặt kỹ thuật nhưng gây bất ổn trong thực tiễn.

Hệ số K – trái tim của cơ chế, nhưng phải có “dữ liệu sống”

Giá đất tại Việt Nam biến động nhanh do tác động từ hạ tầng, quy hoạch, tâm lý thị trường và dòng vốn. Vì vậy, hệ số K không thể là con số tùy tiện. Theo các chuyên gia pháp lý, hệ số này cần được xây dựng dựa trên:

Chỉ số giá bất động sản từ các cơ quan thống kê và tổ chức độc lập

Tốc độ phát triển hạ tầng, đô thị hóa và quy hoạch mới

Biến động cung – cầu, đặc biệt ở các khu vực có dự án lớn

Ngoài ra, cần có dữ liệu giao dịch thực – không chỉ từ hợp đồng công chứng (vốn thường bị khai thấp để giảm thuế) – mà còn kết nối với hệ thống thuế, ngân hàng, địa chính và sàn giao dịch. Đồng thời, hệ số K nên được thẩm định bởi hội đồng định giá có sự tham gia của bên ngoài nhà nước để tránh xung đột lợi ích.

Cơ chế cũng cần cho phép điều chỉnh hệ số K đột xuất nếu giá đất biến động quá mạnh (trên 20%), thay vì chờ đủ chu kỳ 5 năm. Điều này giúp phản ứng kịp thời với thị trường mà vẫn duy trì tính ổn định tương đối trong khung giá.

Không thể “mặc chung một chiếc áo” cho mọi mục đích

Một điểm quan trọng được nhiều chuyên gia cảnh báo là không nên áp dụng một bảng giá đất duy nhất cho tất cả mục đích: thu thuế, tính phí, bồi thường, định giá chuyển nhượng… Bởi mỗi mục tiêu có bản chất khác nhau, nếu gom chung sẽ dẫn đến bất hợp lý và thiếu công bằng.

Giải pháp đề xuất là phân loại bảng giá đất theo mục đích sử dụng, tách riêng giá phục vụ thuế, phí – vốn cần ổn định, khỏi giá để bồi thường – vốn phải bám sát thị trường.

Giá đất phải tiệm cận thực tế – nhưng không được “thổi theo cảm xúc”

Nguyên tắc cốt lõi vẫn là “giá thị trường – nhà nước kiểm soát”. Nhưng để làm được điều này, cần ba điều kiện: dữ liệu chính xác, phương pháp tính minh bạch và cơ chế giám sát độc lập. Việc “vừa đá bóng vừa thổi còi” – vừa xây dựng giá, vừa áp dụng và quản lý – là rào cản lớn đối với sự công bằng và minh bạch.

Một bảng giá đất tốt không thể bám sát từng biến động ngắn hạn, nhưng phải có độ chênh lệch nằm trong ngưỡng chấp nhận được. Quan trọng hơn là khả năng cập nhật linh hoạt khi có biến động lớn, tránh tình trạng “giá đất trên giấy” bị bỏ lại quá xa so với giá đất ngoài đời.

“Không có bảng giá đất nào bám sát thị trường từng ngày. Vấn đề là mức chênh phải có thể chấp nhận được và cơ chế điều chỉnh phải đủ nhanh. Nếu chỉ làm cho đẹp, thiếu dữ liệu, thiếu giám sát, thì 1 năm hay 5 năm cũng vẫn là ‘tấm áo đẹp’ nhưng không mặc vừa thị trường.”