Bảng giá đất mới sẽ "thổi bay" đà phục hồi?

Theo dự thảo bảng giá đất mới của Hà Nội, mức giá cao nhất có thể chạm 702 triệu đồng/m². Điều chỉnh này giúp giá đất sát hơn với thực tế thị trường, nhưng đồng thời tạo áp lực đáng kể lên người mua và doanh nghiệp, khi chi phí đầu vào lẫn giá bán có nguy cơ tăng mạnh.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất lần đầu, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026. Dự thảo này đang tạo ra một "cơn sóng" lớn trên thị trường với mức tăng giá gây chú ý, đặc biệt là sự tăng trưởng không đồng đều giữa các khu vực.

Mức tăng kỷ lục: Giá đất nội đô chạm ngưỡng 702 triệu/m2

Theo dự thảo, bảng giá đất được chia thành 17 khu vực, với mức tăng từ 2% đến 26% so với hiện hành.

Đất ở nội đô: Tăng khoảng 2%, nhưng mức cao nhất đã chạm ngưỡng 702 triệu đồng/m2 tại các tuyến phố trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ, Trần Hưng Đạo.

Đất ở ngoại thành: Ghi nhận mức tăng cao nhất, từ 16% đến 26% (khu vực 9).

Đất sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ: Ghi nhận mức tăng tỷ lệ cao nhất tuyệt đối, lần lượt lên tới 57,1% và 47,86% tại một số khu vực thuộc huyện Hoài Đức (khu vực 9).

Đối với đất nông nghiệp, khu vực ngoại thành phía bắc và tây nam Thủ đô dự kiến tăng khoảng 24% so với năm 2024.

Chuyên gia cảnh báo: "Gánh nặng kép" và thiếu nguồn cung nhà ở

Trong kiến nghị gửi UBND TP Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) bày tỏ quan ngại sâu sắc. VNREA cho rằng việc tăng giá đất ở các khu vực ngoại thành – nơi tập trung nguồn cung nhà ở chính (như Nam Từ Liêm, Đông Anh, Gia Lâm) – sẽ làm tăng chi phí đầu tư bất động sản và giảm sức hấp dẫn của các dự án giãn dân.

Thị trường đang trong giai đoạn phục hồi và nhiều doanh nghiệp đang phải tái cơ cấu. Việc tăng giá đất vào thời điểm này có nguy cơ trở thành gánh nặng kép, làm chậm quá trình phục hồi, đồng thời kéo theo hệ quả kép:

Nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm do chi phí đầu vào tăng.

Giá nhà ở thương mại gia tăng, làm giảm mạnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Tránh "vết xe đổ" của TP.HCM và vấn đề hài hòa lợi ích

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhấn mạnh dù Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực, cơ chế định giá đất vẫn còn nhiều bất cập. Ông Hiệp cảnh báo, tăng giá đất có thể chỉ mang lại lợi ích ngắn hạn về thu ngân sách và nâng giá đền bù, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế dài hạn mới là điều đáng lo.

Nguy cơ leo thang giá: Khi giá đất tăng quá cao, giá bán sản phẩm bất động sản chắc chắn bị đội lên, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Thiếu cân nhắc: Ông Hiệp lập luận rằng việc xác định giá đất hiện nay chưa tính đến đúng mức lợi ích của doanh nghiệp phát triển bất động sản, mặc dù Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ông Hiệp đặc biệt cảnh báo Hà Nội cần tránh lặp lại "vết xe đổ" của TP.HCM, nơi bảng giá đất từng được điều chỉnh lại vì tác động tiêu cực đến thị trường. Vì Hà Nội là "phát súng đầu tiên" mang tính định hướng, một mức tăng quá cao có thể khiến các tỉnh thành khác làm theo, kéo mặt bằng giá đất toàn thị trường lên.

Khoảng cách với thị trường và đề xuất linh hoạt

Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), ông Ngô Gia Cường, nhìn nhận dự thảo được phân thành 17 khu vực là phù hợp với địa giới hành chính mới và đã tiệm cận hơn với thực tế thị trường. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận bảng giá đất 2026 vẫn còn khoảng cách tương đối lớn so với giá thị trường đang giao dịch, dù giá thị trường hiện tại được cho là đang trong giai đoạn "bong bóng".

Ông Cường cũng lưu ý về việc Chính phủ có tờ trình đề xuất điều chỉnh hiệu lực của bảng giá đất 2026 thành 5 năm (thay vì hàng năm) và thay đổi trường hợp áp dụng. Điều này đòi hỏi việc xác định giá đất cần phải xem xét theo cách tiếp cận linh hoạt hơn so với quy định hiện hành.

Cuối cùng, các chuyên gia đồng thuận rằng, điều quan trọng nhất là phải hài hòa lợi ích để đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, thay vì chạy theo những con số ngắn hạn.