Bảng giá đất mới của TP.HCM tác động đến thị trường thế nào?

Bảng giá đất mới tại TP HCM không chỉ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác triển khai các dự án. Sự thay đổi về giá đất có thể khiến chi phí đầu tư tăng cao làm thay đổi kế hoạch phát triển của nhiều doanh nghiệp. Đặc biệt, đối với những dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng.

UBND TPHCM vừa ban hành quyết định số 79/2024/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn. Quyết định này được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Theo đó, bảng giá đất tại quyết định 79 được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM tăng mạnh so với giá đất tại quyết định số 02/2020. Cụ thể, giá đất điều chỉnh tăng khoảng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại quyết định 02/2020.

Trong đó, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá đất cũ. Đường Hàm Nghi, đường Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần so với bảng giá cũ. Một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn cũng tăng nhiều lần so với bảng giá cũ. Điển hình đoạn đường Song Hành quốc lộ 22 tăng hơn 38 lần so với giá trước đây.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, đất đai là đầu vào của mọi ngành nghề trong nền kinh tế. Đối với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án.

Theo ông Lượng, trong bối cảnh hiện nay, khi thu nhập của người dân không đổi, nhà nước đang cố gắng tìm cách giảm đà tăng giá bất động sản, việc áp bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, đẩy giá nhà tăng cao hơn. Do đó cần có biện pháp kiểm soát đi kèm để tránh các đội nhóm đầu cơ lợi dụng tạo hiệu ứng dây chuyền, đẩy giá bất động sản tăng mất kiểm soát.

Bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cá nhân, hộ gia đình và mức giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất. Người dân phải đóng thuế dựa trên bảng giá đất mới cao hơn thì khi chuyển nhượng giá đất cho doanh nghiệp làm dự án giá cũng sẽ tăng lên. Về dài hạn, khi có bảng giá đất sát giá thị trường thì sẽ giảm được tình trạng “cò kè” tiền đền bù với người dân, từ đó tạo sự đồng thuận, đẩy nhanh tốc độ thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch giúp các dự án nhanh chóng triển khai, hạn chế đội vốn…, điều này tốt cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

“Với những nhà đầu tư, dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì sẽ bất lợi khi mà giá đất tăng, chi phí giải phóng mặt bằng đội lên cao. Trong dài hạn nói chung sẽ bất lợi đối với nền kinh tế, giá thành mọi thứ đều tăng thì khả năng cạnh tranh giảm, giá đất tăng khiến giá mặt bằng cho sản xuất công nghiệp tăng, các doanh nghiệp FDI sẽ có xu hướng chuyển dịch sang các nước có giá đất rẻ hơn, nguồn nhân lực dồi dào”, ông Lượng đánh giá.

Ông Lượng cũng ủng hộ giá đất tăng nhưng phải tăng vào thời điểm nào và phải đồng bộ với các chính sách khác. Chính sách thuế là chính sách chặn tăng giá đất, để bình ổn thị trường còn chưa có mà cứ tăng giá đất thế này thì gần như là “đuổi chuột mà không chặn đầu hang” làm cho diễn biến thị trường bất động sản càng thêm phức tạp. Ngoài ra, giá đất tăng cao cũng gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chi phí phát triển dự án sẽ tăng do chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất.