24HMONEY đã kiểm duyệtBảng giá đất mới: Cải cách hay gánh nặng?
Quyết định áp dụng bảng giá đất để tính nghĩa vụ tài chính thay cho giá đất cụ thể được xem là giải pháp tháo gỡ ách tắc dự án, nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ lớn là tăng đột biến tiền sử dụng đất. Sự thay đổi này đe dọa tạo ra gánh nặng vốn khổng lồ cho doanh nghiệp và thiếu công bằng giữa các dự án đầu tư.
Việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất thống nhất thay cho cơ chế định giá riêng lẻ đang tạo ra lo ngại lớn: nhiều chủ đầu tư có thể phải gánh mức nghĩa vụ tài chính đội lên đáng kể so với hiện hành. Thay đổi được kỳ vọng minh bạch hóa thị trường nay lại đặt câu hỏi về áp lực chi phí và khả năng triển khai dự án.
Nhiều dự án gặp khó trong công tác định giá đất.
Bảng giá đất mới đang trở thành tâm điểm tranh luận khi nhiều ý kiến lo ngại nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp sẽ đội lên đáng kể. Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 thay thế cơ chế định giá đất cụ thể bằng việc tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, kéo theo hàng loạt tác động đến tiến độ dự án, chi phí đầu vào và sự công bằng giữa các chủ đầu tư.
Các đại biểu Quốc hội đặt câu hỏi về độ chính xác của bảng giá, hệ số điều chỉnh và nguồn dữ liệu giá đất đầu vào – những yếu tố quyết định để đảm bảo quyền lợi giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Theo dự thảo, bảng giá đất sẽ áp dụng cho hầu hết nghĩa vụ tài chính, từ giao đất, cho thuê đất đến bồi thường khi thu hồi, và được xây dựng chi tiết tới từng thửa với yêu cầu minh bạch, thống nhất.
Điểm đáng chú ý là việc bỏ giá đất cụ thể – vốn giúp từng dự án được định giá theo các phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh và thặng dư – khiến tiền sử dụng đất có nguy cơ “cào bằng”, bất chấp sự khác biệt rất lớn về vị trí, mục đích sử dụng và hiệu quả khai thác giữa các dự án. Các chuyên gia cảnh báo điều này có thể tạo ra bất bình đẳng và làm méo mó thị trường.
Nhiều địa phương đã tăng bảng giá đất “bằng lần”, như Hà Nội dự kiến tăng 2% tại khu trung tâm và tới 25–32% ở ngoại thành. Khi bảng giá mới tiếp tục nâng mạnh, tiền sử dụng đất sẽ tăng tương ứng và được chuyển toàn bộ vào giá bán bất động sản – khiến giấc mơ nhà ở của người dân càng xa hơn.
Dù cơ chế mới được kỳ vọng gỡ vướng cho các dự án đang ách tắc do thiếu dữ liệu định giá, các chuyên gia nhận định việc áp dụng bảng giá đất cho mọi trường hợp có thể đẩy thị trường trở lại tình trạng mất cân đối từng tồn tại trước năm 2003. Họ đề xuất bảng giá đất chỉ nên dùng cho các giao dịch thường xuyên, quy mô nhỏ; còn các dự án lớn, có yếu tố đặc thù cần tiếp tục định giá đất cụ thể để đảm bảo công bằng và phản ánh đúng giá trị thực.
Nhiều ý kiến tại nghị trường cũng đề nghị làm rõ và thống nhất khái niệm “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể” với Luật Đất đai, tránh gây tác động đột ngột và tạo rủi ro pháp lý cho thị trường.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường