Bán bất động sản qua sàn

“Thế là anh sắp có thêm khoản thu nhập từ cho thuê thẻ môi giới bất động sản rồi” - anh Hà Trung, một môi giới bất động sản lâu năm, mở đầu câu chuyện khi vừa gặp tôi.

Tôi hiểu anh đang nhắc đến một nội dung tuy mới mà cũ trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): yêu cầu giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã yêu cầu việc mua nhà đất phải thực hiện thông qua sàn giao dịch. Quy định này được kỳ vọng khắc phục các bất cập của thị trường thời điểm đó. Giá cả sẽ công khai; thông tin pháp lý dự án sẽ minh bạch, từ đó giảm bớt rủi ro cho các bên; giúp nhà nước có thêm công cụ để quản lý thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, không những không đạt được mục tiêu đặt ra, mô hình sàn giao dịch còn nảy sinh nhiều tiêu cực: nhiều sàn trở thành "sân sau" của chủ đầu tư để thu tiền chênh từ khách hàng: một số sàn liên kết với nhau cùng đầu cơ để tăng giá và lũng đoạn thị trường. Không ít chủ đầu tư phải đi "thuê" chứng chỉ của cá nhân để thành lập sàn giao dịch nhằm hợp thức hóa cũng như tạo thêm nguồn thu từ hoạt động xác nhận cho các chủ đầu tư khác. Vì những bất cập này, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn.

Sau tám năm, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại lội ngược, quay về quy định cũ, yêu cầu hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác cũng được khuyến khích thông qua sàn.

Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản trong Dự thảo về cơ bản không khác nhiều so với quy định từ 2006, nhưng vai trò đã được "nâng cấp". Sàn giao dịch bất động sản vẫn giữ vị trí trung gian mua bán, cung cấp thông tin cho các bên. Nhưng hơn thế, văn bản xác nhận giao dịch bất động sản qua sàn sẽ là cơ sở cho các bên nộp thuế và đăng ký quyền sở hữu, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.

Đây là điểm bất hợp lý đầu tiên. Quy định về vai trò của sàn giao dịch trong Dự thảo không những mâu thuẫn với Luật Đất đai (không yêu cầu giao dịch qua sàn như điều kiện để đăng ký biến động đất đai) mà còn vô tình coi sàn giao dịch bất động sản như một cơ quan cung cấp dịch vụ công. Sàn giao dịch bất động sản chỉ là doanh nghiệp kinh doanh, không phải là công cụ quản lý nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của nhà nước hay lợi ích cộng đồng.

Điểm bất hợp lý khác là đề xuất giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn sẽ làm tăng chi phí bán hàng. Một chủ đầu tư chia sẻ với tôi, chi phí bán hàng - bao gồm cả chi phí marketing, quảng cáo - không dưới 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án. Họ sẽ mất thêm 1% chi phí bán hàng nếu như có thêm thủ tục xác nhận giao dịch qua sàn. Người gánh chịu cuối cùng vẫn là người mua nhà, theo kiểu "trăm dâu đổ đầu tằm".

Vấn đề bất cập thứ ba, là Dự thảo luật "nâng cấp" vai trò của sàn giao dịch, trong khi về bản chất, sàn vẫn chỉ là một đơn vị môi giới trung gian. Dự thảo không có điều khoản quy định rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Sàn giao dịch sẽ chịu trách nhiệm đến đâu khi xảy ra tranh chấp, khi chủ đầu tư triển khai chậm tiến độ, không đúng cam kết với khách hàng? Nếu câu hỏi này không được làm rõ, các xác nhận giao dịch qua sàn không đem lại lợi ích gì đáng kể cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Đến thời điểm bán hàng, chủ đầu tư đã trải qua rất nhiều thủ tục pháp lý về dự án nên không mong muốn phải thực hiện thêm bước xác nhận giao dịch qua sàn. Người mua cũng không thể trông cậy vào các thông tin, hồ sơ pháp lý, giá bán mà sàn giao dịch cung cấp; nếu sàn vẫn chỉ là bên "không có tóc", vô can trong các tranh chấp, khiếu kiện.

Vậy nhà quản lý phải làm gì để không bắt buộc qua sàn giao dịch, mà vẫn hạn chế được các bất cập của thị trường?

Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản, các công cụ điều tiết có hiệu quả sẽ cần được triển khai, như: công khai thông tin các loại quy hoạch; xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường nhà ở và thị trường bất động sản; đề ra biện pháp điều tiết thị trường thông qua chính sách thuế, quỹ đất, cung cầu hàng hóa bất động sản; tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản...

Bộ công cụ này sẽ từng bước làm lành mạnh hóa thị trường, mang lại hiệu quả cao hơn so với đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản (trên giấy) qua sàn.

Không thể kỳ vọng đặt một cơ thể nặng nề trên đôi chân mềm yếu, nên cũng không thể trông chờ vào sự minh bạch, phát triển của thị trường bất động sản nếu dựa vào các sàn giao dịch - vốn là một mô hình có nhiều khiếm khuyết.