Alibaba và những người ham đất rẻ

Vụ án Địa ốc Alibaba đã được đưa ra xét xử với nhiều kỷ lục trong tố tụng hình sự ở Việt Nam: 23 bị cáo, hơn 4.500 bị hại với số tiền bị chiếm đoạt gần 2.400 tỷ đồng, liên quan tới 58 dự án trên địa bàn ba tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Các bị cáo được xét xử với tội danh "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "rửa tiền", không hề liên quan tới vi phạm pháp luật đất đai. Đây là điều làm tôi suy nghĩ nhiều nhất.

Cả 58 dự án nói trên đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013, trong nhóm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, ở dạng "phân lô, bán nền". Như vậy, đang tồn tại một khoảng trống pháp luật khá lớn: chẳng lẽ một hành vi phù hợp pháp luật đất đai lại có thể lợi dụng để "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "rửa tiền". Trước mắt, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần bịt khoảng trống này lại, để sử dụng đất được an toàn và tích cực hơn.

Cuối 2019, tôi được Địa ốc Alibaba mời dự kỷ niệm ba năm thành lập với lời khẳng định: Công ty có thể sử dụng quỹ đất quanh sân bay Long Thành để tạo đủ vốn xây dựng sân bay. Về lý thuyết, đề xuất này không mới, vấn đề là làm thế nào để khả thi. Ngoài ra, tôi cũng nghe công luận ở phía Nam kháo nhau rằng Địa ốc Alibaba có tốc độ tăng trưởng "siêu nhanh". Tôi muốn đến tận nơi xem họ tăng trưởng bằng cách nào.

Mục sở thị, tôi nhìn ra ngay bản chất của tăng trưởng ở đây chỉ dựa vào "phân lô, bán nền"; phương thức lấy giá trị quỹ đất quanh Long Thành để xây dựng sân bay cũng thế. Địa ốc Alibaba đã tìm ra cách lợi dụng tình trạng "mập mờ pháp luật đất đai" mà cụ thể là quy định về "phân lô bán nền" để chuyển giá trị đất đai thuộc Nhà nước thành lợi ích tư nhân.

Đến đây, cần nói thêm về cơ chế "phân lô, bán nền". Trước 2003, lợi dụng tình trạng Luật Đất đai 1993 chưa có quy định gì về các dự án đầu tư phát triển nhà ở, các địa phương đã cho phép "phân lô, bán nền" mà không có kiểm soát. Các nhà phát triển đô thị không đồng ý vì cách thức này sẽ phá vỡ cảnh quan, quy hoạch đô thị.

Cơ chế chia lô bán nền sau đó bị nghiêm cấm trong Nghị định 181 (2004) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Thi hành được hai năm, nhiều địa phương lại có ý kiến là nên hạn chế thôi, không nên cấm. Chính phủ tiếp thu, đồng ý cho áp dụng tại vùng nông thôn và các thị trấn tại Nghị định 84 (2007).

Nhưng Luật Đất đai 2013 về sau nới rất rộng, cho phép thực hiện dự án tại cả các khu vực giáp trung tâm của các đô thị lớn với quy định chi tiết về cách thức thực hiện "phân lô, bán nền" tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Con đường "phân lô, bán nền" được thênh thang rộng mở.

Quy định chung là vậy, nhưng không có một trình tự, thủ tục cụ thể để triển khai một dự án "phân lô, bán nền", tạo thành khoảng hở "tuỳ biến" trong thực thi.

Theo Điều 62 Luật Đất đai 2013, các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thương mại không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất, tức là phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không phải đất lúa, đất rừng phải bảo vệ là giao dịch dân sự được phép. Khi chưa có quy hoạch đã được xét duyệt thì người nhận chuyển nhượng vẫn có thể dự tính riêng trong lúc chờ đợi quy hoạch. Họ không sai. Lỗi là do cơ quan nhà nước chưa có quy hoạch hoặc quy hoạch không rõ ràng.

Hơn nữa, một bản quy hoạch không đầy đủ, thường bị trì hoãn hoặc thay đổi cũng làm cho dân trong lúc nhấp nhổm chờ quy hoạch cụ thể, vẫn cứ thực hiện các quyền được phép của mình. Tất cả đã trở thành một khoảng trống pháp luật rất lớn, thường bị kẻ xấu lợi dụng, làm cho "mập mờ loại đất" để người ham rẻ xuống tiền mua ngay.

Luật Đất đai quy định dự án "phân lô, bán nền" phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, nhưng Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại quy định dự án loại này phải được "Nhà nước giao đất" theo quy định của pháp luật về đất đai. Thế là có một khoảng xung đột giữa hai luật.

Những điểm bất cập, chồng chéo làm cho pháp luật dễ bị lợi dụng trong thực thi, và người "gian" dễ thực hiện ý đồ lách qua kẽ hở nhằm mưu lợi. Đây chính là nguyên nhân khó buộc tội vi phạm pháp luật đất đai trong thực hiện "phân lô, bán nền" của Địa ốc Alibaba.

Tình trạng tương tự Alibaba cũng xuất hiện ở nhiều địa phương. Đất rừng, đất nông nghiệp, đất thổ cư, đất vườn đều làm giả hạ tầng đường sá, rồi chia lô đem ra bán trên thị trường như đất ở, thu lợi bất chính cho tư nhân.

Nhà nước nếu thanh tra, kiểm toán đồng loạt sẽ thấy rõ, kết quả sẽ tương tự hình thức "BT - đổi đất lấy hạ tầng" bị lợi dụng mà Quốc hội đã buộc phải cấm trong Luật Đầu tư đối tác công - tư 2020.

Suốt 10 năm vừa qua, thị trường bất động sản luôn trong trạng thái thăng trầm, bấp bênh... nhưng phân khúc "phân lô, bán nền" luôn "sốt cao". Như vậy, nó không chỉ làm hỏng cảnh quan đô thị, mà còn tạo nên tình trạng trữ tiền vào "đất nền", không động viên được vốn đầu tư cho sản xuất, kinh doanh nhằm phát triển kinh tế.

Vụ án Địa ốc Alibaba được lấy ra xem xét chỉ như một ví dụ cụ thể cho thấy các khoảng trống, khoảng xung đột pháp luật không chỉ giữa nhiều luật mà diễn ra ngay trong một luật. Cũng đã đến lúc Quốc hội cần quan tâm tới việc khoanh lại cơ chế "phân lô, bán nền" chỉ được thực hiện ở khu vực nông thôn để giải quyết đất ở phục vụ giãn dân, tách hộ đối với các khu dân cư thu nhập còn thấp.

Để xây dựng một Nhà nước pháp quyền mạnh, hệ thống pháp luật trong sáng, minh bạch, khả thi là bộ khung quan trọng nhất, có như vậy mới dễ dàng và thống nhất trong thực thi. Quan trọng nhất là luật pháp không thể bị ai đó lợi dụng.

Cải cách cần có lúc này là thay đổi quy trình xây dựng một luật: kiện toàn hệ thống đại biểu Quốc hội chuyên trách, đảm nhận riêng chức năng chỉ đạo xây dựng luật pháp; thực hiện cơ chế đấu thầu việc xây dựng mỗi luật, có sự tham gia của khối chuyên gia luật, kết hợp với khối chuyên gia chuyên ngành bên ngoài khu vực Chính phủ. Có như vậy mới đảm bảo tính chuyên nghiệp pháp lý và tính độc lập, khách quan.