Ai 'làm xiếc' với giá nhà, đất?

Những ngày này, những người tham gia vào mảng kinh doanh bất động sản được dịp xôn xao vì đợt sốt giá mới, đặc biệt phân khúc chung cư tại nội đô.

Theo nghiên cứu từ CBRE, giá bán trung bình của chung cư ở Hà Nội hiện đã đạt mức trung bình 56 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Giá chung cư đã tăng mạnh trong quý I vừa qua, đặc biệt sau Tết âm lịch, riêng các căn hộ thứ cấp được mua đi bán lại đã tăng vọt với mức trung bình 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngay cả giới môi giới bất động sản, những người từ trước tới nay được coi là "thủ phạm" đứng sau những "chiêu trò" thổi giá cũng phải lắc đầu lè lưỡi. Lý do là mặc dù giá chung cư nói riêng, giá nhà, đất nói chung tăng mạnh nhưng chủ yếu là giá rao bán, trong khi giao dịch thực tế tăng không đáng kể.

Tâm lý chung của người sở hữu bất động sản, bao gồm các nhà đầu tư thứ cấp, giới đầu tư vẫn là "phòng thủ", găm giữ hàng với niềm tin sẽ còn tiếp tục tăng giá. Xu hướng này gián tiếp gây hiện tượng "bong bóng" bất động sản, một số chuyên gia đã nhận định "bong bóng" sẽ sớm vỡ, có thể ngay cuối năm nay.

Trong bối cảnh ấy, thị trường ngày càng "khát" các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân. Tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp, giá bán từ 60-120 triệu đồng/m2. Thị trường bất động sản gần như đi ngược với các quy luật của kinh tế thị trường và hiện tượng "lệch pha cung - cầu" diễn tiến ngày càng nghiêm trọng.

Trước đó, báo cáo thị trường năm 2023 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam đã chỉ rõ cơ cấu sản phẩm bất động sản ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm giá rẻ, tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ tụt giảm nhanh, từ mức 30% vào năm 2019 xuống chỉ còn 6% vào năm 2023. Phân khúc căn hộ trung cấp cũng khan hiếm tại 2 đô thị Hà Nội, TP.HCM. Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh…

Giá chung cư ở TP.HCM và Hà Nội đang "neo" cao. Ảnh: LT

Hay báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đem đến những thông số đáng lo ngại: Phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TP.HCM suốt 3 năm qua; phân khúc trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) cũng chỉ chiếm tỷ lệ trên dưới 30%; trong khi phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) luôn ở mức 70-80%.

Các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn biến mất khỏi nội đô Hà Nội, TP.HCM và giấc mơ an cư ngày càng xa vời với người lao động tỉnh lẻ. Theo thống kê của Giáo sư Đặng Hùng Võ vào cuối năm 2022 thì với mức giá nhà và mức thu nhập bình quân thì người Việt trung bình phải lao động 100 - 120 năm để mua được một căn nhà tại thành phố (so với Thái Lan, trung bình chỉ khoảng 28 năm làm việc sẽ mua được nhà).

Hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là hiện tượng "lệch pha cung - cầu": nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc cao cấp và thiếu hẳn nhà ở giá bình dân; hiện tượng này vẫn thường được gọi là "kim tự tháp ngược" (nguồn cung sản phẩm càng cao cấp chiếm tỷ lệ càng lớn); trong khi nhu cầu thực tế của người dân là mô hình "kim tự tháp xuôi" (các sản phẩm giá bình dân, giải quyết nhu cầu thực luôn lớn hơn nhiều so với sản phẩm cao cấp, phù hợp với cơ cấu thu nhập của người dân trong xã hội).

Các con số thống kê dường như đang đi ngược với các quy luật của kinh tế thị trường: quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá cả và có vẻ rất "phản Adam Smith" (trong bối cảnh thế giới vừa kỷ niệm 300 năm ngày sinh của nhà kinh tế học vĩ đại). Dĩ nhiên, hiện tượng "lệch pha" này gây mất cân đối nghiêm trọng và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho thị trường.

Thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực (phải kể đến gói tín dụng 120.000 tỷ hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...). Tuy nhiên, sự tiến triển vẫn quá chậm chạp.

Trong bối cảnh ấy, gần đây đã có những đề xuất mang dáng dấp của "bàn tay hữu hình", chẳng hạn đã có những lời kêu gọi, vận động các doanh nghiệp chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, tập trung vào sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, giảm giá bán phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Vậy tại sao hiện tượng "lệch pha cung - cầu" nhà ở có thể tồn tại, thậm chí ngày càng nghiêm trọng hơn và "thách thức" các quy luật khách quan đã được thực tiễn kiểm chứng qua hàng trăm năm của kinh tế thị trường?

Sự nghịch lý này là hệ quả của nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, với tư duy "không gì giàu bằng buôn đất". Dĩ nhiên, các nhà đầu tư bất động sản luôn nhận được trợ giúp đắc lực từ ngân hàng.

Đây là tệp khách hàng "VIP" của giới nhà băng do khoản vay luôn có thế chấp bằng nhà, đất - thứ tài sản bảo đảm được cho là chắc chắn về pháp lý, hầu như luôn tăng giá, ít rủi ro (dĩ nhiên ở các chu kỳ khủng hoảng đã có hiện tượng "bong bóng", một số khoản vay trở thành nợ xấu...).

Nhu cầu đầu tư của người dân là chính đáng nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ nhà, đất đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18 của Đảng về đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là các vướng mắc pháp lý đã dẫn đến rất ít dự án được triển khai, đủ điều kiện bán hàng để cung cấp nguồn cung căn hộ cho thị trườngtrong các năm qua.

Những than phiền về các chiêu trò "thổi giá" của giới môi giới, đầu cơ bất động sản xuất hiện ngày càng nhiều, một số người còn gọi đây là chiêu "làm xiếc" với giá nhà, đất. Trong khi một số cơ quan thông tấn, báo chí sau khi khảo sát, thu thập số liệu đã khuyến cáo người dân xuống tiền vào thời điểm này để tránh trở thành nạn nhân của cơn sốt ảo.

Nhưng suy cho cùng, trong bối cảnh "lệch pha cung - cầu" ngày càng nghiêm trọng, nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu thì những người có lợi thế sở hữu nhà, đất đương nhiên có quyền hét giá cao. Các phương thức đẩy giá bất động sản, theo cách hợp pháp hoặc phi pháp, sẽ xuất hiện như một hiện tượng tất yếu. Giới môi giới, đầu cơ liệu có thể "làm xiếc" với giá nhà, đất nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân?

Do đó, người dân lại càng mong ngóng Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sảnvà các văn bản hướng dẫn sớm có hiệu lực để tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, khiến hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản trở nên đồng bộ, minh bạch để các dự án được khơi thông, cán cân "cung - cầu" được cân bằng.

Một cách tự nhiên, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời tập trung vào các sản phẩm sát nhu cầu thực. Hệ quả là giá nhà ở sẽ giảm, hiện tượng mất cân đối cung - cầu sẽ dần được khắc phục.

Một giải pháp khác nhất định phải được triển khai trong tương lai gần là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ. Gần đây, TP.HCM đã đề xuất cho phép thí điểm thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng nhưng sau đó, chính sách này đã bị bỏ ra khỏi Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.

Về lâu dài, việc thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không sử dụng là cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở pháp lý cũng như cơ sở chính trị rõ ràng. Nghị quyết 18 của Đảng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế theo hướng "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang". Chừng nào chưa có giải pháp đánh thuế để chống đầu cơ thì các sản phẩm đầu ra vẫn chủ yếu hướng đến đáp ứng "khẩu vị" của giới đầu tư hơn là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Và khi đó, người ta vẫn còn "làm xiếc" với giá nhà, đất.