5 lý do bạn nên tích sản cổ phiếu Bất động sản khu công nghiệp ở thời điểm này

Theo chuyên gia Nguyễn Minh Giang, phân khúc bất động sản khu công nghiệp là lĩnh vực sẽ phát triển rất mạnh mẽ và bền vững trong chu kỳ tăng trưởng dài hạn của Việt Nam.

Thị trường chứng khoán Việt Nam vừa trải qua những phiên giao dịch ấn tượng. VnIndex sau khi thủng ngưỡng 1.040 điểm đã hồi phục nhanh chóng lên vùng trên 1.075 điểm trước khi hạ nhiệt nhẹ tìm lực cầu. Nhiều nhà đầu tư đang cho rằng, dù điểm sáng để đầu tư chưa thực sự rõ ràng nhưng, những gì giới tài chính đã chứng kiến thời gian qua đã là những điều xấu nhất, để xấu hơn nữa chắc sẽ khó xảy ra. Hàng loạt nỗ lực, chính sách từ các sở ban ngành đã và đang hỗ trợ phục hồi nền kinh tế nói chung, các vướng mắc trên thị trường bất động sản nói riêng.

Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư cổ phiếu đang có xu hướng tìm kiếm các tiêu chí để lựa chọn đầu tư lâu dài. Theo ông Nguyễn Minh Giang - Chuyên viên quản lý tài sản cho nhà đầu tư, có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn đầu tư cho khách hàng, khi lựa chọn cổ phiếu cho danh mục, nhà đầu tư nên lọc những yếu tố cần có như sau:

- Thứ nhất: Doanh nghiệp phải có tăng trường đều đặn từ 15-20% hàng năm và duy trì từ 2-3 năm trở lên.

- Thứ hai: Doanh nghiệp chi trả cổ tức tiền mặt đều đặn ở mức tốt (tối thiểu không dưới 5% tiền mặt)

- Thứ ba: Lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp phải nằm trong xu hướng phát triển chung của nền kinh tế toàn cầu và định hướng phát triển của quốc gia đó.

Ông Nguyễn Minh Giang cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, phân khúc bất động sản khu công nghiệp là lĩnh vực sẽ phát triển rất mạnh mẽ và bền vững trong chu kỳ tăng trưởng dài hạn của Việt Nam.

Có 5 lý do khiến ông thường xuyên tư vấn cho khách hàng mua tích sản cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp ở thời điểm này:

Tỷ giá VND ổn định

Theo ông Giang, tỷ giá VND được đánh giá là ổn định nhất trong khu vực như Malaysia, Thái Lan, Indonesia và các thị trường trọng điểm khác như Nhật Bản trong nhiều năm.

Chính sách FDI

Hiện nay, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Theo thống kê năm 2022, tổng vốn FDI đăng kí vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỉ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỉ lục 22,4 tỉ USD, tăng 13,5% so với cùng kì năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm (2017 - 2022)

Giá cho thuê đất làm khu công nghiệp "siêu thấp"

Giá cho thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước cạnh tranh trực tiếp như Thái Lan, Indonesia từ 30-35%

Kết nối hạ tầng giao thông tạo sự kết nối cho các khu công nghiệp trên cả nước.

Việc hoàn thành các tuyến cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 3 TPHCM, Biên Hòa – Vũng Tàu,… sẽ tác động đáng kể đến lợi thế cạnh tranh của các KCN có quỹ đất thương phẩm lớn trong khu vực được kết nối hạ tầng.

Với những lợi thế trên, nhiều ông lớn đang tích cực tăng vốn để đầu tư sản xuất vào thị trường Việt Nam.

Tập đoàn LEGO đến từ Đan Mạch trong năm 2022 đã gây chú ý với dự án trị giá 1 tỉ USD đầu tư vào Bình Dương. Đây là nhà máy thứ sáu của LEGO trên thế giới, nhà máy thứ hai ở châu Á, đồng thời là nhà máy trung hoà carbon đầu tiên của LEGO. Đây là dự án có số vốn đầu tư lớn nhất do một doanh nghiệp Đan Mạch thực hiện tại Việt Nam.

Một ông lớn khác là Foxcon, đối tác hàng đầu của tập đoàn công nghệ khổng lồ Apple, cũng đã ký ghi nhớ về việc thuê lại hơn 50ha đất tại khu công nghiệp Quang Châu, tỉnh Bắc Giang. Foxconn dự kiến chuyển dịch một phần hoạt động sản xuất các sản phẩm iPad, Airpods tới đây, rót vào dự án mới 300 triệu USD, sử dụng hơn 30.000 người lao động địa phương

Đầu năm 2023, báo cáo tình hình đầu tư và kế hoạch phát triển của Tập đoàn Heineken Global tại Việt Nam trong chuyến thăm của Thủ tướng Chính phủ tại Hà Lan, lãnh đạo tập đoàn này cho biết khoản đầu tư đã đạt 1 tỉ USD và dự kiến trong vòng 10 năm tới sẽ rót thêm 500 triệu USD. Heineken đã khánh thành nhà máy bia tại Bà Rịa-Vũng Tàu có diện tích 40 ha, vốn đầu tư hơn 381 triệu USD hồi tháng 9-2022. Đây là nhà máy bia lớn nhất của Đông Nam Á, sử dụng 100% năng lượng tái tạo.

Cuối tháng 3/2023, Việt Nam đón đoàn doanh nghiệp Mỹ lớn nhất từ trước tới nay sang thăm với hơn 50 doanh nghiệp trong đó có những cái tên đình đám như SpaceX, Netflix và Boeing…

Giá cổ phiếu bất động sản giảm

Trên thị trường chứng khoán, thị giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã giảm khá mạnh, hầu hết các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đều có mức chiết khấu từ 40-60% so với đỉnh do phản ứng với những thông tin thiếu tích cực của nền kinh tế toàn cầu cũng như kinh tế trong nước.

Với tiềm năng tăng trưởng khả quan của ngành bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn sắp tới, có thể thấy mức giá hiện tại đang ở vùng rất hấp dẫn.

Cổ phiếu BĐS KCN đã về vùng định giá hấp dẫn

Các mã cổ phiếu BĐS KCN đáng chú ý

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã cp: KBC)

KBC ước tính tổng diện tích khoảng 4.290 ha trong đó đất thương mại là 1.784 ha, diện tích còn lại là 543 ha. Tập trung chủ yếu tại các tỉnh như TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang. Đây đều là những tỉnh có mặt bằng giá thuê tương đối cao.

Doanh thu và lợi nhuận theo quý của KBC trong 2 năm gần đây

Về hoạt động kinh doanh, Quý 1/2023 KBC ghi nhận doanh thu thuần tăng gấp 3,2 lần quý 1/2022, đạt 2.223 tỷ đồng cao nhất từ trước tới nay.

Năm 2023, Kinh Bắc đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất đạt 9.000 tỷ đồng, tổng lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 4.000 tỷ đồng. Đến hết quý 1, công ty đã hoàn thành 24,7% kế hoạch doanh thu và 26,4% kế hoạch lợi nhuận.

Diễn biến giá cổ phiếu trên sàn, KBC đã giảm từ đỉnh 46.000đ/cp về vùng giá hiện tại đang giao dịch là 27.000đ/cp tương ứng mức giảm hơn 40%.

Tổng công ty Đầu Tư và Phát triển công nghiệp (Mã cp: BCM)

Công ty này đã có hơn 40 năm xây dựng và phát triển, đến nay nó đã trở thành thương hiệu có uy tín trên lĩnh vực đầu tư và xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp, khu dân cư, đô Thị và hạ tầng giao thông.

Tổng quy mô các dự án do BCM quản lý (bao gồm các liên doanh VSIP – BCM sở hữu 49% và BW – sở hữu 30%) lên đến 15.000 ha. Ngoài ra, BCM còn sở hữu gần 1.000 ha đất các dự án thành phố mới Bình Dương.

Biến động giá cổ phiếu BCM tại tháng 5/2023

BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 590 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và lợi nhuận duy trì mức cao khi được áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Bên cạnh đó, Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo sẽ đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.

Tổng công ty IDICO – Công ty cổ phần (Mã cp: IDC)

Hiện IDC đang phát triển quỹ đất khu công nghiệp lớn và có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Cụ thể, hiện tại, IDC đang sở hữu 868ha đất khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê tại các KCN Phú Mỹ 2, KCN Quế Võ 2, KCN Cầu Nghìn, KCN Hựu Thạnh,… trong giai đoạn 2022 – 2026. Đây là các Khu công nghiệp tại các địa phương có tiềm năng thu hút FDI và tăng giá cao.

Trong giai đoạn từ 202-2030, IDC dự kiến sẽ phát triển thêm khoảng 1,000ha đất sạch thuộc khu vực phía Bắc (400ha) và phía Nam (600ha). Đây là động lực tăng trưởng chính cho IDC trong giai đoạn trung và dài hạn sắp tới.

Biến động giá cổ phiếu IDC tại tháng 5/2023 đã giảm khoảng 50% từ đỉnh

Hiện tại, mảng cho thuê KCN là động lực chính của IDC trong khi hoạt động sản xuất năng lượng từ các nhà máy thủy điện của IDC sẽ ảnh hưởng từ các điều kiện thời tiết bất ổn trong một số năm nhất định, nhưng phần nào được hỗ trợ bởi sự ổn định của mảng kinh doanh điện.

Trong tương lai, kỳ vọng mảng BĐS nhà ở sẽ trở thành động lực mới dẫn dắt lợi nhuận gộp ngoài mảng KCN mà mũi nhọn chính là việc bàn giao dự án KĐT Hựu Thạnh sẽ bắt đầu từ năm 2025.

Công ty CP Sonadezi Châu Đức (Mã cp: SZC)

SZC có 3 hoạt động chính mang về doanh thu trong tương lai:

- Cho thuê KCN: Là động lực tăng trưởng chính, dòng tiền cho thuê hàng năm khoảng 500-550 tỷ đồng (không gồm phí quản lý), tương ứng diện tích cho thuê khoảng 50 ha/năm.

- Thu phí đường bộ BOT: Lợi nhuận ổn định khoảng 30 tỷ/năm.

- Phát triển quỹ đất khu đô thị: Đang triển khai giai đoạn 1 dự án KDC Hữu Phước (40 ha)

SZC là công ty có mức tăng trưởng về doanh thu và LNST thuộc dạng tốt và ổn định nhất trong nhóm BĐS KCN

SZC hiện đang là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn nhất tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Khu vực đang phát triển rất nhanh và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng lớn nhờ phát triển cơ sở hạ tầng quan trọng như: Sân bay Long Thành, cảng Cái Mép, dự án cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu.

Với mức cho thuê còn rất cạnh tranh so với khu vực lân cận là huyện Mỹ Xuân (BR-VT), tiềm năng tăng giá thuê đất cũng như giá BĐS do SZC quản lý vẫn ở mức cao.

SZC có vị trị đắc địa trong quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm quốc gia.

Cổ phiếu SZC hiện đang giao dịch với P/E năm 2023 là 9,8 lần và P/B là 1,9 lần - thấp hơn mức trung bình ngành lần lượt là 12,8 lần và 2,08 lần.

Giá cổ phiếu hiện đang giao dịch quanh mốc 33.000đ/cp, giảm khoảng 60% từ đỉnh. Với những lợi thế nêu trên, vùng giá này được đánh giá hấp dẫn đối với nhà đầu tư dài hạn.

Giá cổ phiếu SZC giảm mạnh từ đỉnh, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn