4 bất cập về pháp luật đấu giá đất, nhìn từ vụ 4 lô đất Thủ Thiêm

Trong báo cáo vừa gửi Chính phủ về phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cảnh báo các quy định pháp luật hiện hành về đấu thầu quyền sử dụng đất còn nhiều kẽ hở cần phải chấn chỉnh.

HoREA cho hay việc tổ chức đấu giá công khai 4 lô đất 3.5, 3.8, 3.9, 3.12 thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm mới đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay. Theo đó, giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng gấp 7,09 lần giá khởi điểm.

Từ vụ đấu giá này, HoREA chỉ ra các quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có một số bất cập.

Một là quy định nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước tối thiểu bằng 5% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.

Đây là một bất cập đáng quan ngại vì thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá, đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần nhưng sau đó đã “xù”, không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận mất tiền đặt trước; hoặc có trường hợp nhà đầu tư dây dưa kéo dài việc thanh toán.

HoREA lấy ví dụ điển hình về việc đấu giá 4 lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua, Công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất 3.12 đã đặt trước 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số tiền đặt trước.

Qua đó, hiệp hội kiến nghị Chính phủ tham khảo kinh nghiệm về quản lý giao dịch chứng khoán áp dụng cho đấu giá đất. Để tránh việc đặt lệnh mua chứng khoán trên sàn nhưng lại không có đủ năng lực tài chính, nhà đầu tư phải có bảo lãnh thanh toán hoặc xác nhận của ngân hàng về việc chấp nhận yêu cầu thanh toán giao dịch chứng khoán của nhà đầu tư.

Bất cập thứ 2 là quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện "có năng lực tài chính" hoặc điều kiện "không vi phạm pháp luật về đất đai" của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP. HCM đã ban hành quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết để chứng minh năng lực tài chính. Tuy nhiên yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này theo HoREA chỉ mang tính hình thức.

Bất cập thứ 3 là các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" để làm căn cứ tính "giá khởi điểm" đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập. Cụ thể, các phương pháp này vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

“Cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. HCM năm 2014 có giá khởi điểm là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. 4 cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm càng cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Bất cập thứ 4, HoREA cho hay nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí "đất vàng" hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu "găm" giữ đất, "đầu cơ" nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá không đủ sức răn đe, thậm chí chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.

Qua đó, HoREA kiến nghị, với trường hợp đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho nhà nước khoản tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với thời gian chậm tiến độ tương ứng. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.