3 rào cản khiến M&A bất động sản hụt vốn ngoại

Giá bán và mua chưa gặp nhau, pháp lý phức tạp, khối nội lại thiếu kinh nghiệm khiến nhiều thương vụ mua bán sáp nhập dự án địa ốc khó về đích.

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo "M&A bất động sản Việt Nam có sẵn sàng giữ chân nhà đầu tư ngoại?", đề cập đến việc mua bán sáp nhập dự án cần khắc phục những hạn chế tồn đọng mới có thể tăng cơ hội thu hút vốn FDI.

Đơn vị này cho rằng có ít nhất 3 rào cản khiến dòng vốn ngoại khó cập bến thị trường bất động sản, đồng thời làm doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Rào cản pháp lý

Theo Savills, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất. Điều này gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A.

Xét về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Mặt khác, trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

Khối nội thiếu kinh nghiệm M&A

Các doanh nghiệp Việt quy mô vừa và nhỏ (SME) hiện chưa có sự chuẩn bị kỹ càng cho quá trình mua bán sáp nhập bất động sản. Trong khi đó, đối với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án. Điều này dẫn đến rất nhiều khó khăn phát sinh trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Giá bán chưa gặp nhau

Tại thị trường bất động sản Việt Nam, người mua và người bán dự án đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của tài sản giá trị lớn. Chẳng hạn như bên bán thường định mức giá rất cao trong khi bên mua định giá thấp hơn do cần phòng ngừa rủi ro. Diễn biến này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

Trên thực tế, các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp, nếu chỉ đánh giá giá trị tài sản ở tầm nhìn ngắn hạn là chưa đủ. Thị trường mua bán sáp nhập đòi hỏi các bên tham gia đàm phán cần lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai.

Theo Savills, dù còn nhiều rào cản khiến các thương vụ M&A khó về đích, Việt Nam vẫn có nhiều chuyển biến tích cực thu hút khối ngoại. Cuối năm ngoái, các phương án hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ đã ổn định tình hình kinh tế và đảm bảo an ninh xã hội, giúp tạo dựng niềm tin của các doanh nghiệp FDI khi rót vốn đầu tư vào Việt Nam.

Đầu năm 2022, Chính phủ đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội lớn nhất từ trước tới nay, trị giá gần 350.000 tỷ đồng. Trong đó, hơn 100.000 tỷ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng. Điều này đóng vai trò như một động lực "lan tỏa", mang lại nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Tốc độ đô thị hóa cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội, mở ra tiềm năng phát triển nhiều dự án khu đô thị mới.

Ngoài ra, nhờ sở hữu lực lượng lao động trẻ và dồi dào cùng chi phí nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của nguồn vốn quốc tế. Việc di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn nhờ mở lại toàn bộ các đường bay và chính sách miễn thị thực nhập cảnh sẽ thúc đẩy quá trình đàm phán mua bán sáp nhập và tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản.

Khi những rào cản du lịch được dỡ bỏ, các nhà đầu tư có thể trực tiếp di chuyển tới các dự án để nghiên cứu thị trường, tìm hiểu mô hình kinh doanh hay đánh giá tiềm năng của ngành. Từ đó, quá trình giải ngân nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài sẽ trở nên thuận tiện hơn, góp phần gia tăng tỷ lệ thành công của các giao dịch M&A.