3.790 căn hộ Thủ Thiêm từng đấu giá bất thành nay được định giá tăng vọt

Mới đây, UBND TPHCM vừa phê duyệt giá đất cụ thể, giá trị công trình xây dựng và giá trị phân bổ hạ tầng đối với 3.790 căn hộ tại 5 lô R1 - R5 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.

Quyết định do Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh ký ngày 31/10/2026. Theo đó, tổng giá trị của quỹ căn hộ tại thời điểm tháng 10/2026 được xác định ở mức hơn 18.253,8 tỷ đồng.

Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là 11.316,8 tỷ đồng, chiếm khoảng 62%; giá trị công trình xây dựng trên đất đạt 6.360,12 tỷ đồng và giá trị phân bổ hạ tầng là 576,93 tỷ đồng.

Quỹ đất có diện tích 78.822,7 m², thuộc loại đất chung cư hỗn hợp cao tầng. Giá trị quyền sử dụng đất bình quân khoảng 143,6 triệu đồng/m².

Nếu chia đều tổng giá trị đất, công trình và hạ tầng cho 3.790 căn hộ, mỗi căn tương đương khoảng 4,82 tỷ đồng. Đây là mức bình quân tính toán từ tổng giá trị cả 5 lô, không phải giá bán riêng lẻ từng căn.

Giá trị mới cao hơn 84% so với mức khởi điểm cao nhất từng đưa ra

Đáng chú ý, mức giá trị vừa được phê duyệt cao hơn khoảng 84% so với mức khởi điểm 9.900 tỷ đồng từng được TPHCM đưa ra trong các lần đấu giá trước.

Trước đó, thành phố đã nhiều lần tổ chức đấu giá toàn bộ 3.790 căn hộ với giá khởi điểm dao động từ 8.800 tỷ đồng đến 9.900 tỷ đồng nhưng đều không thành công. Quy mô thương vụ lớn, yêu cầu năng lực tài chính mạnh từ nhà đầu tư, trong khi chất lượng công trình xuống cấp sau thời gian dài bỏ trống được xem là những yếu tố khiến việc đấu giá gặp khó.

Theo phương án được UBND TPHCM phê duyệt ngày 3/10/2026, quỹ căn hộ sẽ được chia thành hai nhóm để đấu giá: R1 - R3 gồm 2.220 căn và R4 - R5 gồm 1.570 căn.

Đất được giao có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất cho người trúng đấu giá. Các căn hộ được chuyển mục đích từ nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại.

3.790 căn hộ bỏ trống hơn 10 năm, chờ tìm chủ mới

3.790 căn hộ nói trên thuộc chương trình xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư phục vụ người dân di dời khỏi Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công trình hoàn thành từ năm 2015, nằm trong Khu dân cư tái định cư Bình Khánh rộng 38,4 ha nhưng đến nay vẫn chưa được đưa vào sử dụng.

Năm 2025, TPHCM thống nhất chuyển đổi công năng số căn hộ này sang nhà ở thương mại để tổ chức đấu giá, nhằm khai thác hiệu quả quỹ tài sản được đầu tư bằng ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, bài toán khai thác vẫn còn nhiều vấn đề. Các tòa nhà hiện cao 25-27 tầng, trong khi diện tích thương mại dịch vụ và chỗ đậu xe được đánh giá chưa đáp ứng nhu cầu kinh doanh nhà ở thương mại.

Đầu năm 2026, phương án được đề xuất là nâng chiều cao công trình lên tối đa 45 tầng nổi, bổ sung 3 tầng hầm và tăng hệ số sử dụng đất từ 5-6 lên 10. Dù vậy, quyết định phê duyệt giá trị lần này chưa nêu cụ thể các chỉ tiêu quy hoạch sau điều chỉnh.

Việc xác định lại giá trị đất, công trình và hạ tầng được xem là bước chuẩn bị quan trọng để TPHCM tổ chức đấu giá lại quỹ căn hộ từng nhiều lần thất bại, qua đó tìm phương án khai thác hiệu quả tài sản công có giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.