12 giải pháp chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính

Theo GS. Đặng Hùng Võ, vấn đề khó khăn nhất của các thành phố vẫn là việc tìm cách huy động nguồn lực tài chính để đầu tư chỉnh trang và phát triển đô thị.

Dựa vào nguồn lực từ đất đai

Tại hội thảo chuyên đề “Cơ chế, chính sách quản lý phát triển đô thị” trong khuôn khổ Hội nghị Đô thị toàn quốc 2022 ngày 16/11, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, sự phát triển đô thị không bao giờ đứng yên, nhu cầu nâng cấp đô thị là một yếu tố động, tính hoàn thiện của các không gian sống ngày một cao hơn.

“Trong quá trình động này, có những đô thị phát triển thành công, nhưng cũng có những đô thị tiếp tục rơi vào lạc hậu dần. Chắc chắn vấn đề đầu tiên là lấy tiền ở đâu để đầu tư chỉnh trang và phát triển đô thị theo những xu hướng hiện đại nhất.

Từ những kinh nghiệm phát triển đô thị trên thế giới, người ta rút ra một kết luận là đô thị nào tìm được cách hợp lý động viên được nguồn lực tại chỗ để chỉnh trang, phát triển mới theo kịp được xu hướng tiền tiến. Ngồi chờ ngân sách của Nhà nước thì không bao giờ đủ cho địa phương phát triển”, ông Võ nói.

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh vào nguồn lực tại chỗ, trong đó cần lưu tâm đầu tiên là nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên mà cụ thể đất đai là một nguồn lực chủ yếu để phát triển và chỉnh trang đô thị.

Theo đó, hầu như tại tất cả các nước công nghiệp và đang công nghiệp hóa trên thế giới, người ta sử dụng 2 biện pháp thu chủ yếu: Thu từ thuế tài sản và thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ đất mang lại.

Trong khi đó, ở Việt Nam có nguồn thu chính từ thu hồi đất để giao đất cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở (khoảng 68%), tiếp theo là thu từ thuế, phí chuyển quyền bất động sản (khoảng 17%) và tiếp nữa là thu từ cho thu hồi đất để cho các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thuê đất (khoảng 13%).

Theo ông Võ, điều này cho thấy có sự khác biệt quá lớn giữa cách thu của Việt Nam so với các nước khác. Những khoản thu từ giá trị đất đai lớn nhất ở Việt Nam đều từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất.

“Sự thực, nếu bồi thường thỏa đáng cho người bị Nhà nước thu hồi đất thì giải pháp này không mang lại hiệu quả kinh tế. Các khoản thu giá trị đất đai lớn nhất của Việt Nam vẫn mang bản chất là chuyền từ giá trị đất đai từ khu vực tư sang giá trị đất đai thuộc khu vực công.

Đây cũng chính là nguyên nhân chính gây ra những vấn đề bất ổn về xã hội hiện nay mà thể hiện rõ ở tình trạng khiếu nại về đất đai vẫn đang chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại dân sự. Mặt khác, nhà nước thu hồi đất cũng chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng đất đai”, ông Võ cho biết.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cơ chế “góp/tái điều chỉnh đất” được các nước áp dụng rất thành công trong chỉnh trang và phát triển đô thị, đặc biệt tại các nền kinh tế lớn như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Đây là giải pháp thực hiện đô thị hóa bằng ngay nguồn lực đất đai tại chỗ.

12 giải pháp

Về việc chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính, GS Đặng Hùng Võ đưa ra 12 giải pháp. Nhấn mạnh nội dung đầu tiên, ông Võ gợi ý việc thu giá trị đất đai từ việc bán “đất công” vào thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân, có thể gọi tắt là “chuyển nhượng đất công sản”.

Tiếp đến là thu từ tiền cho thuê đất công trên thị trường để sử dụng dân dụng hoặc kinh doanh. Ba là, thu từ đánh thuế việc sử dụng đất, sở hữu các tài sản gắn liền với đất và các loại thuế khác có liên quan đến đất đai, gọi là “thuế bất động sản” hay “thuế tài sản”.

Bốn là, thu từ thuế và các loại phí chuyển nhượng đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Ở các nước loại thuế và phí chuyển quyền này rất thấp, nhưng ở Việt Nam loại thuế và phí này khá cao, đứng thứ 2 trong danh sách các nguồn thu từ đất, chỉ sau thu từ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất ở có thu tiền.

Giải pháp thứ 5 được đưa ra là thu từ cho thuê các không gian liên quan đến đất như mặt nước, đất thuộc tầng ngầm, khoảng không. Đây là một nguồn thu đáng kể cho không gian đô thị vì xu hướng phát triển đô thị là theo chiều đứng.

Thứ 6, đó là thu từ bán (chuyển nhượng) hoặc cho thuê bất động sản thuộc sở hữu nhà nước cho người có nhu cầu. Tiếp đến là thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do chủ đất tạo ra.

Thứ 8, thu từ dạng thức đầu tư đối tác công - tư. Dạng thức đối tác công - tư thường được áp dụng ở các nước đang phát triển, nhà nước có đất và nhà đầu tư tư nhân có tiền hợp tác với nhau để phát triển đô thị, nhất là hạ tầng cần đầu tư trước một bước mà ngân sách nhà nước không đủ cho đầu tư công.

Giải pháp thứ 9 là thu từ sắp xếp hợp lý việc sử dụng đất trong khu vực công. Trong các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, đây là hình thức mang lại hiệu quả cao về vốn hóa BĐS.

Giải pháp thứ 10 là thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. 11 là thu từ hình thức chuyển dịch đất đai “góp/tái điều chỉnh đất”. Đây là hình thức phát triển và chỉnh trang đô thị rất hiệu quả và tạo khả năng chia sẻ công bằng lợi ích, các nước cũng gọi đây là một hình thức thu giá trị đất đai từ nâng cấp và phát triển đô thị.

Giải pháp cuối cùng là thu từ nghĩa vụ tài chính cho hoạt động phát triển trên đất đối với các chủ đầu tư dự án (bao gồm cả nghĩa vụ đóng góp cho phát triển và phí tác động).

Không chỉ trông chờ vào nguồn ngân sách

Trao đổi về vấn đề nguồn lực dành cho phát triển đô thị, TS. Nguyễn Quang - nguyên Giám đốc Chương trình Định cư Con người Liên Hợp Quốc cho rằng, các đô thị cần khai thác là các nguồn lực “nội sinh”, là những tài nguyên nằm trong tầm tay của các thành phố, là tài sản đất đai, năng lực sản xuất và chuyên môn tài chính.

Chính quyền địa phương phải tìm cách liên kết việc tạo thu ngân sách với các hoạt động và tăng trưởng đô thị để tài chính địa phương được bền vững trong dài hạn. Theo đó, các thành phố có thể tăng ngân quỹ, bao gồm các loại thuế về du lịch, thuế bất động sản, thuế đánh vào doanh nghiệp và các khoản phí liên quan đến việc cung cấp các dịch vụ cụ thể.

Theo ông Quang, kinh nghiệm ở một số quốc gia phát triển châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc cho thấy có thể tạo nguồn lực phát triển đất đai, nhà ở, đô thị theo nguyên tắc thị trường. Tức là nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng, trên cơ sở kinh doanh, thu hồi giá trị gia tăng của đất đai nơi có đường giao thông đi qua, nhằm mục tiêu tái đầu tư vào hạ tầng và tiện ích xã hội.

Chuyên gia này cũng cho rằng vấn đề tài chính trong phát triển đô thị không thể chỉ trông chờ vào khu vực công. Khu vực tư nhân cũng cần đóng một vai trò quan trọng trong việc tạo ra sự phát triển đô thị bền vững về mặt xã hội, kinh tế và môi trường.