Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép tái cơ cấu nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, quy định này sẽ kết thúc vào tháng 6/2024 và không được gia hạn, khiến áp lực trả nợ đối với các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm Đất Xanh, gia tăng đáng kể.

Việc chấm dứt Thông tư 02 buộc các tổ chức tín dụng phân loại lại nhóm nợ theo thực tế, gây rủi ro lớn về thanh khoản và tăng lãi suất vay đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Đất Xanh lên kế hoạch phát hành hơn 150 triệu cổ phiếu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, thấp hơn 30% so với giá thị trường, nhằm huy động 1.800 tỷ đồng.

Phần lớn số tiền được dùng để cơ cấu lại nợ và bổ sung vốn lưu động cho công ty con Bất động sản Hà An, thay vì đầu tư phát triển dự án.

Sau thông tin phát hành, cổ phiếu DXG giảm sàn với thanh khoản kỷ lục, gần 90 triệu cổ phiếu bị bán ra trong 2 phiên, tương đương giá trị giao dịch gần 1.500 tỷ đồng.

Quý III/2024:

Doanh thu thuần: 1.000 tỷ đồng (giảm 17% so với cùng kỳ 2023).

Lợi nhuận sau thuế: 70 tỷ đồng (giảm 34%).

Nợ vay tài chính: hơn 5.400 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm, chủ yếu từ ngân hàng và trái phiếu.

Dư nợ trái phiếu của hệ sinh thái Đất Xanh: gần 1.400 tỷ đồng, với các khoản lớn đáo hạn vào cuối năm 2025.

Khi Thông tư 02 hết hiệu lực, Đất Xanh có thể phải phân loại lại nhóm nợ theo tiêu chuẩn mới, dẫn đến nguy cơ nợ xấu tăng và áp lực trả nợ lớn hơn.

Việc tăng vốn để trả nợ có thể không đủ giảm áp lực thanh khoản nếu thị trường bất động sản tiếp tục trì trệ và dòng tiền kinh doanh không được cải thiện.

Gần 1.500 tỷ đồng góp vốn cho Bất động sản Hà An nhưng chủ yếu để trả nợ thay vì phát triển dự án mới, cho thấy tập trung giải quyết áp lực ngắn hạn thay vì đầu tư dài hạn.

Việc phát hành cổ phiếu với giá thấp làm giảm giá trị tài sản của cổ đông hiện hữu, trong khi tiềm năng kinh doanh chưa được cải thiện rõ rệt.

Áp lực nợ tăng cao trong bối cảnh tín dụng thắt chặt khi Thông tư 02 không còn hiệu lực.

Hiệu quả kinh doanh suy giảm, với lợi nhuận giảm mạnh và dòng tiền hoạt động không ổn định.

Việc phát hành cổ phiếu pha loãng giá trị cổ phiếu hiện hữu, gây tâm lý tiêu cực trên thị trường.

Các dự án trọng điểm của Bất động sản Hà An như Gem Sky World có thể mang lại dòng tiền ổn định nếu được đẩy mạnh tiến độ bàn giao trong giai đoạn 2024–2025.

Nếu Đất Xanh thành công trong việc tái cơ cấu nợ, công ty sẽ có cơ hội cải thiện thanh khoản và ổn định hoạt động kinh doanh.

DXG đang đứng trước rủi ro lớn trong bối cảnh không gia hạn Thông tư 02, với áp lực trả nợ gia tăng và thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn.

Dù sở hữu tiềm năng từ các dự án lớn, chiến lược tập trung trả nợ thay vì phát triển kinh doanh có thể làm giảm triển vọng dài hạn của công ty.

Nhà đầu tư cần cân nhắc rủi ro ngắn hạn và áp lực tài chính khi quyết định đầu tư vào cổ phiếu DXG.