Quý 2/2026, Khang Điền (KDH) ghi nhận doanh thu 161 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 750 tỷ đồng, lần lượt giảm 85% và tăng 2,8 lần so với cùng kỳ.

Nhìn riêng con số lợi nhuận, kết quả khá ấn tượng. Nhưng nếu bóc tách sâu hơn, chất lượng lợi nhuận mới là điều đáng chú ý.

Trong quý 2, KDH ghi nhận khoảng 896 tỷ đồng lãi từ việc giảm tỷ lệ sở hữu tại Bất động sản Bình Trưng Mới.

Do đó, phần lớn lợi nhuận quý này không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Theo báo cáo HSC, nếu loại khoản thu nhập này, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của KDH chỉ khoảng 33 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ.

Vì vậy, theo mình, không nên chỉ nhìn vào con số 750 tỷ đồng để kết luận KDH đang tăng trưởng mạnh.

Điểm đáng chú ý nằm ở triển vọng các dự án trong thời gian tới, đặc biệt là The Gladia.

KDH đã được cấp phép mở bán phân khu cao tầng của The Gladia với 616 căn hộ và 23 shophouse, dự kiến mở bán từ tháng 8/2026.

Theo HSC, việc mở bán dự án này được kỳ vọng sẽ giúp doanh số và dòng tiền của KDH cải thiện từ nửa cuối năm 2026.

Đây cũng là lý do HSC vẫn duy trì khuyến nghị Mua đối với KDH, với giá mục tiêu 32.300 đồng/cổ phiếu.

HSC cho rằng sau nhịp giảm mạnh của cổ phiếu, KDH đang được giao dịch ở mức chiết khấu đáng kể so với giá trị tài sản, trong khi các dự án mới có thể trở thành động lực tăng trưởng trong những năm tới.

Bên cạnh câu chuyện dự án, mình cho rằng đòn bẩy tài chính cũng là yếu tố nhà đầu tư không nên bỏ qua.

Tỷ lệ nợ thuần/vốn chủ sở hữu của KDH đã tăng lên 0,69 lần, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 0,25–0,35 lần trước đây.

Khi doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát triển dự án, việc sử dụng thêm đòn bẩy có thể hỗ trợ tăng trưởng, nhưng đồng thời cũng khiến dòng tiền và chi phí tài chính trở thành những yếu tố cần theo dõi sát hơn.

Theo mình, 750 tỷ đồng lợi nhuận quý 2 là một con số đẹp, nhưng chưa phản ánh hoàn toàn sức khỏe kinh doanh cốt lõi của KDH.

Khoản lãi bất thường đóng góp rất lớn vào lợi nhuận quý này, trong khi lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính vẫn giảm mạnh.

Ngược lại, The Gladia mới là câu chuyện đáng theo dõi hơn trong thời gian tới.

Nếu dự án mở bán thuận lợi và chuyển hóa tốt thành doanh thu, dòng tiền và lợi nhuận, bức tranh của KDH có thể cải thiện đáng kể trong các quý tiếp theo.