Yếu tố chính sách tác động thế nào đến thị trường TPDN và ngành bất động sản?

FiinGroup nhận định ngành bất động sản bị tác động mạnh mẽ trước những chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính.

Theo báo cáo chuyên đề trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) mới công bố của FiinGroup, nhóm chuyên gia nhận định yếu tố chính sách được đánh giá đang có những tác động đến cả cầu và cung trái phiếu. Bên cạnh đó, ngành bất động sản cũng bị tác động mạnh mẽ trước những chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính.

Tác động của chính sách lên ngành bất động sản

Nhóm chuyên gia FiinGroup đưa ra nhận định về 3 chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tác động đến ngành bất động sản gồm Thông tư 16 năm 2021, Dự thảo sửa đổi Thông tư 39 năm 2016 và Thông tư 08 năm 2020.

Thông tư 16 năm 2021

FiinGroup cho biết, Thông tư này quy định tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo kỳ phân loại gần nhất theo quy định của NHNN trước thời điểm mua TPDN. Quy định này hướng đến việc đảm bảo an toàn rủi ro và thắt chặt giám sát đối với các ngân hàng có sức khỏe tài chính không đạt yêu cầu muốn mua TPDN, do TPDN có đặc tính kỳ hạn dài và điều kiện phát hành tương đối dễ dàng hơn so với điều kiện cho vay, nhóm chuyên gia bình luận.

Bên cạnh đó thông tư quy định không được mua TPDN với mục đích phát hành thuộc các trường hợp như cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác; tăng quy mô vốn hoạt động của doanh nghiệp phát hành. Chuyên gia cho biết quy định này hạn chế khả năng đảo nợ giữa tín dụng ngân hàng và trái phiếu, bao gồm việc NHTM bơm tiền ra để giúp doanh nghiệp trả nợ trái chủ của họ.

FiinGroup cho biết quy định trên yêu cầu các NHTM tham gia đầu tư TPDN phải tự xây dựng hệ thống xếp hạng tín nhiệm trái phiếu và hạn chế ngân hàng nhận thêm rủi ro đầu tư vốn bên cạnh rủi ro tín dụng cho vay nhằm hạn chế rủi ro liên ngân hàng.

Thông tư 16 cũng quy định không được mua TPDN chưa niêm yết mà tổ chức tín dụng đã bán và/hoặc TPDN chưa niêm yết cùng lô/cùng đợt phát hành với TPDN chưa niêm yết mà tổ chức tín dụng đã bán trong vòng 12 tháng tới. Thông tư còn quy định không được bán TPDN cho công ty con của chính tổ chức tín dụng đó.

Trước nội dung trên, đơn vị phân tích cho rằng hạn mức tăng trưởng tín dụng, bao gồm cả trái phiếu, là chỉ tiêu tăng trưởng của từng ngân hàng cụ thể và được NHNN xác định cho từng ngân hàng dựa trên việc xếp hạng và đánh giá riêng của NHNN. Để tránh các ngân hàng dùng nghiệp vụ mua lại để bán đi (và cam kết mua lại) nhằm tăng room quy mô tín dụng được giải ngân trong kỳ tới. Thực tế nhiều đợt phát hành trái phiếu chỉ là hoạt động cấp tín dụng đơn thuần. Do đó quy định này là cần thiết để đảm bảo ý nghĩa thực chất của phát hành TPDN.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 39 năm 2016

Với dự thảo này, nhóm chuyên gia cho biết TCTD không được cho vay đối với các nhu cầu vốn như góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; Thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Với mục đích vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ, FiinGroup cho rằng khó đánh giá được khả năng trả nợ của khách hàng do hiệu quả phương án được xác định bởi khoản lợi tức cố định được cam kết, không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của bên nhận góp vốn. Đồng thời, việc sử dụng vốn sau khi đã giải ngân cũng khó kiểm soát được, không đánh giá thường xuyên được tình hình hoạt động và sức khỏe tài chính của bên nhận góp vốn.

Với mục đích cho vay thanh toán tiền đặt cọc, đơn vị phân tích nhận định hạn chế việc đặt cọc các dự án sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật, dẫn đến trường hợp chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý. Thông tư ban hành nhằm kiểm soát mục đích sử dụng vốn tín dụng tiềm ẩn rủi ro của lĩnh vực Bất động sản, các doanh nghiệp cần chuyển dịch nguồn vốn sang TPDN để đảm bảo vốn thực hiện dự án.

Dự thảo còn có nội dung về việc kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của TCTD. FiinGroup nhận định quy định này nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán và cho vay mua, kinh doanh bất động sản, hướng đến việc kiểm soát vốn tín dụng đầu cơ đổ vào lĩnh vực bất động sản

Thông tư 08 năm 2020

Thông tư 08 quy định ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 là 37%; Từ ngày 1/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 là 34%. Chuyên gia cho rằng thông tư ban hành nhằm đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, tránh việc tăng trưởng tín dụng quá nhanh dẫn đến lạm phát, bong bóng đối với các lĩnh vực cần sử dụng dòng vốn dài hạn.

Ngoài ra, Thông tư còn giảm thiểu rủi ro liên quan đến Bất động sản khi dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm 94% tổng dư nợ cho vay lĩnh vực này và phần lớn được tài trợ bằng nguồn vốn ngắn hạn. Cùng với đó, Thông tư khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận hình thức huy động khác như phát hành TPDN – vốn là kênh vốn trung và dài hạn.

Chính sách mới đang tác động đến cả cầu và cung trái phiếu

Theo FinnGroup, Thông tư 16 năm 2021 của NHNN có hiệu lực vào ngày 15/01/2022 nhằm kiểm soát rủi ro TPDN đối với các tổ chức tín dụng đã làm cho cầu về trái phiếu giảm nhưng tác động không quá lớn. Bởi số dư trái phiếu doanh nghiệp (phi ngân hàng) bởi các ngân hàng niêm yết vẫn tăng ở mức 9,2%, tương đương 23.600 tỷ trong 6 tháng đầu năm.

Ở góc nhìn khác, dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết thì vẫn tăng 25,1% trong nửa đầu năm. Điều đó cho thấy tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng và diễn ra chọn lọc hơn ở một số ngân hàng và tùy theo hồ sơ tín dụng chủ đầu tư/từng dự án.

Chính sách có thể ảnh hưởng đến cầu TPDN quan trọng thứ hai theo nhóm phân tích là Dự thảo sửa đổi Thông tư 39 năm 2016 của NHNN. Văn bản dự thảo này có thêm những quy định về việc TCTD không được cho vay đối với các nhu cầu góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

Nếu đi vào áp dụng chính thức sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn nhận hợp đồng hợp tác kinh doanh. FiinGroup cho biết đây là nguồn vốn lớn cho các doanh nghiệp bất động sản khi nó chiếm tới 51% tổng cơ cấu nguồn vốn nợ (bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu, tiền nhận trước từ khách mua nhà).

Bên cạnh đó, một trong những nội dung mà cộng đồng doanh nghiệp chờ đợi là Dự thảo sửa đổi Nghị định 153 hiện vẫn trong quá trình thẩm định trước khi được Chính phủ thông qua. Dự thảo mới nhất đã có những thay đổi tích cực hơn cho thị trường và nhất là các yêu cầu về mục đích sử dụng vốn.