"Xóa sổ" vùng xám trốn thuế địa ốc bằng bộ lọc pháp lý mới

Bộ Tài chính vừa chính thức trình Chính phủ dự thảo Nghị định mới nhằm triệt hạ tận gốc chiêu trò kê khai "hai giá" trong giao dịch nhà đất. Kể từ ngày 1/7/2026, mọi hợp đồng cố tình ghi giá thấp hơn bảng giá đất thực tế sẽ lập tức kích hoạt cơ chế tự động truy thu và áp giá từ cơ quan thuế.

Hàng rào pháp lý mới không chỉ khóa chặt các kẽ hở trốn thuế từ đất nền, nhà ở hiện hữu mà còn bao vây toàn diện phân khúc bất động sản hình thành trong tương lai.

"Xóa sổ" vùng xám trốn thuế địa ốc bằng bộ lọc pháp lý mới

Tình trạng khai giá nhà đất “hai mặt giá” để giảm thuế có thể sắp bị siết mạnh. Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, trong đó đưa ra loạt quy định mới về cách xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo đề xuất, thuế chuyển nhượng tiếp tục được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc kê khai thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ chủ động xác định lại mức giá để tính thuế.

Với các giao dịch bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng hay hạ tầng kỹ thuật, phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ được tính theo bảng giá đất nếu giá kê khai thấp bất thường. Giá trị nhà và công trình đi kèm sẽ căn cứ theo khung lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trong trường hợp địa phương chưa có quy định cụ thể, cơ quan chức năng sẽ áp dụng tiêu chuẩn xây dựng, suất vốn đầu tư và giá trị còn lại thực tế của công trình để xác định nghĩa vụ thuế.

Đáng chú ý, dự thảo cũng siết cách tính thuế với nhà ở hình thành trong tương lai. Giá chuyển nhượng sẽ được xác định dựa trên tỷ lệ góp vốn trong hợp đồng kết hợp với đơn giá do địa phương hoặc Bộ Xây dựng công bố.

Không chỉ giao dịch mua bán, hoạt động cho thuê lại bất động sản cũng nằm trong diện rà soát. Nếu giá cho thuê ghi trên hợp đồng thấp hơn khung giá của địa phương, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế.

Bộ Tài chính cho biết thời điểm tính thuế cũng được chia theo từng trường hợp cụ thể. Nếu bên mua không nộp thay thuế, thời điểm phát sinh nghĩa vụ là khi hợp đồng có hiệu lực. Nếu có thỏa thuận nộp thay, thời điểm tính thuế sẽ là lúc đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản.

Với trường hợp góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế ngay khi góp vốn. Nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.

Động thái mới cho thấy cơ quan quản lý đang tăng tốc siết thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản — nơi tình trạng kê khai giá thấp tồn tại nhiều năm và gây thất thu lớn cho ngân sách. Nếu được thông qua, quy định mới dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.