Xác định giá đất theo thị trường: Cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đáng tin cậy

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó đáng chú ý là việc bỏ khung giá đất, định giá đất theo nguyên tắc thị trường theo bảng giá đất hàng năm. Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, việc xác định bảng giá đất hàng năm còn nhiều bất cập, cùng với đó cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đáng tin cậy...

Cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đáng tin cậy

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung nhiều quy định mới, trong đó, quy định bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường đang được rất nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc xác định bảng giá đất hàng năm ở nước ta còn nhiều bất cập và không mang tính khả thi.

Góp ý quy định về bảng giá đất tại Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai phân cấp, giao trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất và định giá đất cụ thể” và Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát là rất hợp lý.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm sẽ có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện, do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa;

Đồng thời, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.

Cũng theo ông Châu, cơ chế “bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần” và được xem xét điều chỉnh bằng các “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất.

Lãnh đạo HoREA cũng chỉ ra bất cập của quy định HĐND cấp tỉnh thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành khi quy định ban hành bảng giá đất hàng năm. Theo đó, Khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành thì sẽ không đảm bảo tính kịp thời, hiệu quả khi thị trường bất động sản có biến động...

Do đó, Hiệp hội nhận thấy, cần bỏ quy định này vì không thống nhất với phần cuối khoản 1 Điều 130 của Dự thảo quy định: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” giao thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất cho UBND cấp tỉnh, nhưng UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền này, mà chỉ có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất.

Cần hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất

Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng (Chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, cần làm rõ khái niệm “giá đất thị trường” là gì và được tính toán, xác định bằng các phương pháp nào?.

Đồng thời, việc xác định giá đất tiệm cận thị trường cần phải chính xác, hợp lý, đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động - người bán bất động sản, người bị thu hồi đất, lợi ích cộng đồng và Nhà nước.

Ngoài ra, việc xác định giá đất theo phương pháp tiếp cận thị trường đòi hòi hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh và đầy đủ.

TS. Trần Xuân Lượng (Chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân).

Do đó, Nhà nước cần phải quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất.

Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai. Thứ hai, có quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhập thông tin giá đất.

Thứ ba, nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất. Đây là cơ sở để có thể cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá đất trên thị trường nhanh chóng, chính xác. Ngoài ra, việc khai thác thông tin từ hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất sẽ giúp quá trình xây dựng bảng giá đất cụ thể tại địa phương sát giá đất thực tế trên thị trường.

Thứ tư, thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản. Bởi hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trực tiếp là Tổng cục Quản lý đất đai) là cơ quan thực hiện việc xây dựng và quản lý thông tin về đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo thống nhất có được đầy đủ dữ liệu trong việc xây dựng và quản lý thông tin giá đất cần phải có sự phối hợp và tham gia của các Bộ, ngành như Bộ xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng và các đơn vị tư vấn giá đất.

“Như vậy, để có dữ liệu đầy đủ trong xây dựng và cập nhật thông tin giá đất, ngoài việc thu thập thông tin giá đất, bất động sản theo địa phương (quản lý ngành dọc của ngành Tài nguyên và Môi trường), cần phải kết hợp và sử dụng thông tin các ngành liên quan, như hệ thống các Văn phòng công chứng, các tổ chức định giá, Sàn giao dịch đất đai bất động sản, quy định tất cả các loại hình đất đai bất động sản bắt buộc phải giao dịch qua sàn, từ đó hình thành lên cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bất động sản và do một cơ quan chuyên trách chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ TN-MT lấy ý kiến rộng rãi để đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2022 và tháng 5/2023; dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2023.