“Xác định giá đất” là chìa khoá giải bài toán thu hồi đất

Xác định giá đất” chính là chìa khoá để giải bài toán về thu hồi đất đai khi vẫn còn tồn tại một số hạn chế như việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...

Sau hơn 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tuy nhiên, Luật Đất đai đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế.

Trong đó, việc cân bằng, hài hoà lợi ích đất đai của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư là một vấn đề trên thực tế rất khó, đòi hỏi quy định chặt chẽ trong Luật.

Hài hòa lợi ích các bên

Chia sẻ với Người Đưa Tin, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng hiện nay việc thu hồi đất đai vẫn còn tồn tại một số hạn chế như việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân có những nơi còn gặp nhiều khó khăn do chưa thực hiện đúng quy định.Trên thực tế, tại một số địa phương khi thực hiện việc này vẫn còn kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất thu hồi, gây khiếu nại, khiếu kiện và ảnh hưởng đến ổn định xã hội, phát triển kinh tế.

Đáng chú ý, vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp do việc định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời và đăng ký biến động đất đai chưa thực hiện nghiêm chỉnh.

Ngoài ra, còn xuất hiện hiện tượng những hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà khi ghi trong hợp đồng công chứng là không khai giá trị thật mà thường công khai giá thấp hơn giá trị giao dịch để họ có thể trốn thuế, gây thất thu cho Nhà nước.

Theo đó, ông Tuyến cho rằng “xác định giá đất” chính là chìa khoá để giải được bài toán phức tạp trên.

“Trong Nghị quyết 18 đã nói, việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích giữa nhà nước, giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Hài hoà ở đây là tất cả các bên đều chấp nhận được, nếu chúng ta nghiêng về việc bảo vệ quyền lợi giữa người sử dụng đất thuần tuý mà đẩy giá lên theo giá thị trường thì chắn chắn những địa phương làm vậy sẽ giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh, không thu hút được doanh nghiệp”, ông Tuyến chia sẻ.

Ông Tuyến phân tích, Nhà nước sẽ rất khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án do vướng phải giá bồi thường, bởi vì nếu giá cao quá sẽ dẫn tới tiền bồi thường cao thì các doanh nghiệp sẽ không khuyến khích, như vậy kinh tế sẽ không phát triển được.

Ngược lại, nếu nghiêng về lợi ích các nhà đầu tư, nếu ưu ái cho doanh nghiệp mà quy định một mức giá bồi thường thấp thì người dân sẽ không đồng thuận, từ không đồng thuận sẽ kéo dài việc thực hiện dự án rồi phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.

Xung quanh vấn đề này, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng cần bổ sung vào Điều 3 Giải thích từ ngữ của Dự thảo luật khái niệm chính thức về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện mới chỉ giải thích về khái niệm "Nhà nước thu hồi đất" nói chung mà không đưa ra giải thích chính thức về trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vì vậy, trên thực tế, có sự hiểu không thống nhất về khái niệm này giữa các địa phương hoặc giữa các cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai”, ông nhấn mạnh.

Điều này dẫn đến việc áp dụng thiếu thống nhất và tiềm ẩn sự lạm dụng để thu hồi đất nói chung, đất nông nghiệp nói riêng bừa bãi vì lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực do sự không minh định, thiếu rõ ràng về nội hàm của khái niệm Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

“Trong dự thảo luật, việc thu hồi đất cần làm rõ thế nào là phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tiêu chí nào để xác định lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các trường hợp cụ thể thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, trường hợp nào vì lợi ích công cộng để tránh tình trạng lợi dụng thu hồi đất không có trật tự”, ông Tuyến khuyến nghị.

Xây dựng giá đất phải thể hiện ý chí của Nhà nước

Đồng quan điểm với PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, ThS. Phan Văn Lâm, Hội Luật gia Việt Nam cho biết: “Giá đất là vấn đề quan trọng nhất và nóng bỏng nhất hiện nay trong Luật Đất đai”.

Theo đó, để việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này mang lại nhiều lợi ích không chỉ cho Nhà nuớc mà còn cho cả các chủ thể khác, nhất là các cá nhân, tổ chức sử dụng đất, ông Lâm cho rằng việc xác định giá đất hài hoà rất quan trọng và ý nghĩa.

Trên thực tế, giá đất hiện nay chưa đảm bảo đúng với thực tế trên thị trường, gây nên thất thu rất nhiều cho nhà nước. Vậy nên đảm bảo xây dựng hài hoà để khi các chủ thể thực hiện đúng nghĩa vụ với nhà nước khi nộp thuế và khi được đền bù có thể đáp ứng được đúng được tinh thần của giá đất, đảm bảo được đúng bản chất của giá, và quyền và nghĩa vụ của cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

ThS. Phan Văn Lâm nêu quan điểm rằng, việc xây dựng giá đất ngoài thỏa mãn công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đối với quyền lợi của người dân được hưởng thì phần quan trọng còn phải thể hiện được ý chí của nhà nước, để nhà nước giữ vai trò điều tiết phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các chủ thể.

Cần phải nhấn mạnh mục đích của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất là nhằm đảm bảo tính khách quan của giá đất và xây dựng giá đất dựa trên cơ sở của thị trường, không mang nặng ý chí của cơ quan quản lý nhà nước. Vì nếu ý chí của nhà nước thể hiện hoàn toàn trong việc xây dựng giá sẽ không đảm bảo tính khách quan của thị trường.

Đi vào điều luật cụ thể, ông Lâm có ý kiến cho rằng không nên sử dụng công ty tư vấn có vốn sở hữu của nhà nước, bởi như vậy sẽ không đảm bảo tính khách quan. Mà hãy để các công ty có nguồn vốn tư nhân có cơ quan chức năng về thẩm định giá để giới hạn quyền lực của nhà nước trong vấn đề xây dựng giá, đưa các chủ thể khác vào cho đảm bảo tính khách quan.

Khi thể hiện đủ, khách quan quyền của các chủ thể sẽ giúp cho công tác thu hồi các dự án liên quan đến giá đất sẽ được diễn ra hài hoà, đảm bảo được quyền và nghĩa vụ các bên.

Bên cạnh đó, ông Lâm đề nghị nên sửa đổi và loại bỏ một số điểm tại Điều 135 và 136 vì sự trùng lặp, trích dẫn từ các bộ luật khác. Luật Đất đai trong tư vấn nên mang những nét riêng, tính đặc thù, không nên để các bộ luật khác chi phối.

Chia sẻ bên hành lang Quốc hội với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế nhìn nhận, Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra định hướng xác định giá đất theo thị trường khi bỏ khung giá nhưng lại chưa nêu được phương pháp xác định. Theo ông, nhiều yếu tố cấu thành giá đất theo thị trường, và một trong số đó là giá giao dịch bình quân gần nhất.

Ông Trịnh Xuân An (Đại biểu Đồng Nai) cũng cho rằng yếu tố có thể đưa ra làm cơ sở để xác định giá thị trường là kết quả đấu giá, giá đất bình quân hay thị trường tương đương...

Dẫn quan điểm các chuyên gia cho rằng giá đất bằng 70-80% giá trị thị trường là hợp lý, nhưng theo ông, tỉ lệ không quan trọng bằng việc xác định đúng bản chất và tiêu chí đưa ra phải minh bạch, công bằng trên cơ sở bảng dữ liệu cơ sở đất đai đầy đủ. Chẳng hạn, các yếu tố cấu thành gồm chi phí vay, đầu tư hạ tầng, yếu tố cơ hội, vị trí đất... hay tương đương giá vùng xung quanh.

"Nhà nước phải điều tiết trên cơ sở minh bạch, công khai để giá thị trường này sau khi được xác định đảm bảo tính hợp lý", ông nói.