VRE tiếp tục đà tăng trưởng trong năm 2023

SSI cho rằng, Vincom Retail (VRE) là doanh nghiệp vận hành trung tâm thương mại lớn nhất cả nước, sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và triển vọng mở rộng mạng lưới cửa hàng của các thương hiệu bán lẻ trong nước và quốc tế tại Việt Nam.

Do hoạt động kinh doanh đã trở lại bình thường trên khắp cả nước và số lượng khách quốc tế dự kiến cũng sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn trong thời gian tới sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại, Công ty Chứng khoán SSI - SSI Research kỳ vọng lưu lượng khách đến các trung tâm thương mại cũng sẽ phục hồi bền vững, giúp đẩy nhanh việc chấm dứt hẳn gói hỗ trợ tiền thuê từ năm 2023 trở đi.

Mặc dù có thể có rủi ro suy giảm doanh số bán lẻ trong bối cảnh lạm phát tăng cao và tăng trưởng kinh tế chậm lại, SSI cho rằng VRE vẫn có thể duy trì hiệu quả kinh doanh với 80% doanh thu cho thuê đến từ các hợp đồng thuê cố định giá thuê có thời hạn tối thiểu 3 năm và được kỳ vọng sẽ tiếp tục ổn định trong những năm tới.

Về hiệu suất hoạt động, SSI cho rằng các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm sẽ tiếp tục được các thương hiệu bán lẻ lớn ưa chuộng vì họ luôn ưu tiên tìm kiếm cơ hội mở cửa hàng đại diện cho thương hiệu (flagship store) ở vị trí này. Do nguồn cung hạn chế, giá thuê tại khu vực trung tâm được kỳ vọng sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Đối với các khu vực ngoại thành hoặc các thành phố nhỏ ngoài Hà Nội và TP.HCM, một số chuỗi bán lẻ và F&B lớn (như Uniqlo, Haidilao...) cũng quan tâm đến việc mở rộng hệ thống và VRE là một lựa chọn tối ưu do có các loại hình trung tâm thương mại đa dạng trên khắp các tỉnh thành.

Trong năm 2023, VRE cũng có kế hoạch tập trung vào việc tăng tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại đang hoạt động, bằng cách đồng hành cùng các khách thuê nổi tiếng trong nước và quốc tế để mở rộng quy mô trên cả nước cũng như mời các khách thuê mới mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam.

VRE hiện có thị phần dẫn đầu và sự cộng hưởng mạnh mẽ từ hệ sinh thái Vingroup, giúp VRE có khả năng mở rộng danh mục dự án nhanh hơn so với các đối thủ cạnh tranh. Về mặt tài chính, VRE có nền tảng tài chính lành mạnh với lượng tiền mặt ròng dồi dào tại thời điểm cuối năm 2022 sẽ giúp tài trợ cho kế hoạch mở rộng.

Dài hạn hơn, SSI cho rằng VRE là doanh nghiệp vận hành trung tâm thương mại lớn nhất cả nước, sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và triển vọng mở rộng mạng lưới cửa hàng của các thương hiệu bán lẻ trong nước và quốc tế tại Việt Nam.

Năm 2023, SSI dự báo doanh thu và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ lần lượt đạt 10.300 tỷ đồng (+40% svck) và 4.000 tỷ đồng (+43,6% svck), phản ánh kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ của mảng cho thuê (+19,6% svck) do (i) ngừng triển khai gói hỗ trợ tiền thuê và (ii) tăng trưởng thuần từ tăng diện tích sàn bán lẻ (+3,2% svck), cải thiện tỷ lệ phủ lấp và tăng giá thuê.

SSI cũng dự đoán doanh thu từ bán bất động sản sẽ tăng mạnh trong năm 2023 (+415% svck) khi bàn giao các căn shophouse như đã đề cập ở trên. Từ năm 2024 trở đi, mặc dù doanh thu bán bất động sản dự kiến sẽ chậm lại, SSI cho rằng việc mở mới các trung tâm thương mại trong giai đoạn 2022-2024 sẽ thúc đẩy tăng trưởng thuần của mảng cho thuê trung tâm thương mại.

Theo đó, SSI duy trì khuyến nghị mua đối với cổ phiếu của VRE và nâng giá mục tiêu 1 năm lên 40.400 đồng/cp (từ 35.200 đồng/cp), tương ứng với tiềm năng tăng giá là 38,1% sau khi SSI chuyển tiếp mô hình định giá sang năm 2023 với kỳ vọng mảng cho thuê trung tâm thương mại phục hồi mạnh.

Về mặt định giá, VRE đang giao dịch với EV/EBITDA năm 2023 là 9,1x, thấp hơn mức trung bình lịch sử và các công ty cùng ngành trong khu vực lần lượt là 12,2x và 16,3x. Đồng thời, SSI cũng không loại trừ khả năng sẽ có thương vụ bán tài sản có thể là yếu tố tác động đến giá cổ phiếu trong thời gian tới.

Các rủi ro giảm đối với khuyến nghị VRE có thể đến từ: (i) việc phát triển các đại dự án của Vinhomes không đúng tiến độ có thể ảnh hưởng đến việc mở rộng trung tâm thương mại của Công ty; và (ii) sức tiêu dùng kém hơn dự kiến có thể làm kế hoạch mở rộng của khách thuê chậm lại.