Vingroup sẽ chuyển nhượng cổ phần tại dự án Vinhomes Cổ Loa cho Vinhomes

Theo báo cáo mới đây, Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho biết, Vingroup sẽ chuyển nhượng cổ phần tại VEF (83.32% theo cập nhập gần nhất) cho VHM theo giá vốn khi dự án được đưa vào triển khai.

Điểm nhấn đầu tư

Khởi động dự án mới: Theo kế hoạch kinh doanh, VHM dự kiến ra mắt dự án Cổ Loa trong nửa cuối năm nay. Gần đây, chúng tôi ghi nhận một số tiến triển khả quan trong việc triển khai dự án, bao gồm 1) gửi hồ sơ lên Bộ Tài nguyên và Môi trường trong T7/2024, 2) khởi công Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia cuối T8/2024 và (2) tổ chức lễ giới thiệu dự án và trao quyền phân phối cho một số đơn vị môi giới BĐS lớn vào đầu tháng 9/2024. Những bước đi này củng cố kỳ vọng về việc mở bán dự án Cổ Loa trong tương lai gần

Chi tiết dự án: Thương mại hóa dưới tên Vinhomes Global Gate, Cổ Loa có tổng diện tích 385 ha tại khu vực đô thị Hà Nội, với tổng vốn đầu tư 34 nghìn tỷ VND. Dự án cung cấp hơn 4,100 sản phẩm thấp tầng và 12,600 căn hộ cao tầng, trong đó phân khu thấp tầng sẽ được triển khai trước, dự kiến mở bán trong 2024 và 2025, hỗ trợ tăng trưởng doanh số bán trước. Doanh số bán trước đạt 51.7 nghìn tỷ VND trong 6T2024, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Hiện tại, một số hợp đồng bán trước tại Cổ Loa có giá giao dịch từ 10-15 nghìn USD/m2 , nhờ vào nguồn cung hạn chế trong đợt mở bán và giá trị cao của một số sản phẩm. Về dài hạn, giá bán và doanh số dự án Cổ Loa dự kiến sẽ hưởng lợi từ các xu hướng tích cực, bao gồm (1) nhu cầu và giá bán tăng mạnh tại khu vực Hà Nội và (2) sự quan tâm đến một số dự án hạ tầng gần như cầu Tứ Liên và tuyến metro số 4, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Anh đến trung tâm Hà Nội (Hồ Tây).

Thỏa thuận tài chính và vốn cổ phần: Theo nghị quyết ĐHĐCĐ công bố vào ngày 25/9, VEF đã thông qua việc ký kết hợp đồng BCC với VHM để phát triển dự án Cổ Loa. Theo đó, VHM sẽ nhận 5% tổng lợi nhuận từ dự án cùng với phí bán hàng và quản lý (theo tỷ lệ 4% và 2% doanh thu). Việc này dẫn đến một số quan ngại của nhà đầu tư về việc VHM chỉ nắm tỷ lệ lợi ích thiểu số tại dự án. Theo trao đổi gần đây giữa chúng tôi với khối quan hệ nhà đầu tư (IR), VHM cho biết Vingroup sẽ chuyển nhượng cổ phần tại VEF (83.32% theo cập nhập gần nhất) cho VHM theo giá vốn khi dự án được đưa vào triển khai. Trên cơ sở đó, chúng tôi ước tính VHM sẽ nắm giữ tổng cộng 88% lợi ích kinh tế đối với dự án Cổ Loa.

Rủi ro đối với dự phóng của chúng tôi: Theo cập nhật gần nhất, giá trị tài sản ròng tại Cổ Loa được ước tính ở mức 48.3 nghìn tỷ VND (tương đương 21.3% NAV), với giả định giá bán trung bình là 90 triệu VND/m2 . Tuy nhiên, giá mở bán chính thức có thể cao hơn tùy theo diễn biến thị trường gần đây, mang lại tiềm năng gia tăng định giá và đóng góp cho VHM. Kể từ tháng 8/2024, CP VHM ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội, đạt 25% so với mức chỉ 6.8% của VNINDEX. Tuy nhiên, một số diễn biến bất lợi gần đây, như việc hoãn triển khai cầu Tứ Liên và chậm trễ trong kế hoạch mua lại cổ phiếu quỹ, có thể mang lại rủi ro biến động cho giá cổ phiếu.