Vincom Retail: Thách thức ngắn hạn, triển vọng dài hạn

SSI dự báo kết quả kinh doanh nửa cuối năm 2024 của VRE sẽ thấp hơn so với nửa đầu năm, tuy nhiên sang năm 2025 sẽ hồi phục nhờ các trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động.

Trong báo cáo phân tích triển vọng CTCP Vincom Retail (mã VRE) phát hành mới đây, SSI cho biết, trong quý 2/2024, Vincom Retail (mã VRE) ghi nhận doanh thu thuần đạt 2.480 tỷ đồng (tăng 14,1% so với cùng kỳ năm trước và 9,9% so với quý trước); lợi nhuận sau thuế đạt 1.020 tỷ đồng (tăng 2,1% so với cùng kỳ và giảm 5,6% so với quý trước).

Mảng cho thuê trung tâm thương mại ghi nhận biên lợi nhuận gộp giảm xuống 53,9%, thấp hơn 6,1% so với quý 1 (59,9%) và thấp hơn 4% so với quý 2/2023 (57,8%). Nguyên nhân là do chi phí thuê đất hàng năm cao hơn khi không được Chính phủ hỗ trợ (Chính phủ giảm 30% tiền sử dụng đất trong năm 2023 và hết hiệu lực vào đầu năm 2024) và chi phí điện tăng so với quý trước vào những tháng nắng nóng.

Tương tự, biên lợi nhuận gộp mảng bán bất động sản đã giảm xuống mức 33,5%, so với mức 35,3% trong quý 1 và 45% trong quý 2/2023, do sự khác biệt trong các dự án được bàn giao.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, VRE đạt doanh thu thuần đạt 4.730 tỷ đồng (tăng 15% so với cùng kỳ, tương đương 49,8% kế hoạch năm 2024); lợi nhuận sau thuế đạt 2.100 tỷ đồng (tăng 3,9%; tương đương 47,6% kế hoạch năm).

Cơ cấu doanh thu theo quý của VRE (tỷ đồng).

Theo SSI, trong tháng 6/2024, VRE đã khai trương 3 trung tâm thương mại mới với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng 67.000 m2. Ngày 27/7/2024, VRE cũng đã khai trương Vincom Plaza Bắc Giang tại tỉnh Bắc Giang, giúp tăng thêm gần 13.400 m2 vào tổng diện tích sàn cho thuê. Ngoài ra, VRE có kế hoạch khai trương một trung tâm khác tại tỉnh Quảng Trị với tổng diện tích sàn cho thuê là 14.265 m2 vào tháng 9/2024. Kế hoạch mở rộng này dự kiến sẽ tăng diện tích bán lẻ của VRE từ gần 1,75 triệu m2 lên hơn 1,84 triệu m2 vào cuối năm 2024.

Tuy nhiên, VRE đã lùi kế hoạch khai trương Vincom Megamall Ocean Park 2 với diện tích sàn cho thuê là 76.679 m2 từ quý 4/2024 sang năm sau. Quyết định này được đưa ra để chờ nhiều cư dân hơn chuyển đến các dự án Ocean Park 2 và 3. Do đó, SSI điều chỉnh nhẹ dự báo năm 2024 đối với VRE, với doanh thu ước đạt 9.260 tỷ đồng (giảm 5,4% so với năm 2023) và lợi nhuận sau thuế 4.140 tỷ đồng (giảm 6,2%). Như vậy, kết quả kinh doanh nửa cuối năm 2024 sẽ thấp hơn so với nửa đầu năm.

Theo đơn vị phân tích, trong nửa cuối năm 2024, doanh thu bán bất động sản của VRE có thể giảm 69% so với nửa đầu năm 2024, do phần lớn doanh số bán bất động sản chưa ghi nhận đã được ghi nhận vào nửa đầu năm. Tuy nhiên, với 5 trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động như kể trên, doanh thu mảng cho thuê dự kiến sẽ tăng trưởng 8% so với nửa đầu năm.

Tỷ lệ lấp đầy của trung tâm thương mại của VRE (%).

Đối với năm 2025, SSI dự báo VRE sẽ phục hồi nhờ tỷ lệ lấp đầy dự kiến cải thiện nhẹ và giá thuê tại các trung tâm thương mại tiếp tục tăng; 6 trung tâm thương mại mới sẽ đi vào hoạt động hoàn toàn trong năm 2025; mở mới 3 trung tâm vào giữa năm 2025. Doanh thu và lợi nhuận theo đó ước tính đạt 9.350 tỷ đồng và 4.390 tỷ đồng, lần lượt tăng 0,9% và 6,1% so với năm 2024.

Về cổ phiếu, tại mức giá hơn 19.000 đồng/cp như hiện tại, VRE đang giao dịch ở mức P/E năm 2024 là 10,8x và P/B là 1,1x; còn P/E năm 2025 là 10,2x và P/B là 1,0x - thấp hơn nhiều so với các doanh nghiệp vận hành trung tâm thương mại khác trong khu vực như SM Prime Holdings (Philippines) và Central Pattana (Thái Lan).