Vì sao TP HCM tăng giá bồi thường đất nhiều lần?

Khung hệ số tính giá bồi thường đất tại TP HCM những năm qua liên tục tăng nhằm tiệm cận giá thị trường, giúp đẩy nhanh giải phóng mặt bằng các dự án.

UBND TP HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường năm 2023. Theo đó, hệ số này của hầu hết quận huyện đều tăng so với năm trước. Bình Chánh là nơi có tỷ lệ tăng hệ số K đất ở cao nhất - 238%, từ mức 6,5 năm 2021 lên 6-22. Xếp thứ hai là TP Thủ Đức với tỷ lệ tăng 233%, từ mức 7,5 năm 2021 lên tối đa 25. Các địa phương còn lại có xu hướng tăng hệ số với cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, ít nhất từ 11% (quận 1, 3).

Động thái tăng hệ số K của TP HCM xuất phát từ thực tế giá bồi thường là điểm nghẽn lớn nhất trong giải phóng mặt bằng các dự án ở thành phố. Người có đất bị thu hồi thường không đồng ý giá do cơ quan nhà nước đưa ra vì cho rằng quá thấp so với giá thị trường. Điều này kéo theo hệ lụy năm 2022, TP HCM có 190 dự án được ghi vốn bồi thường với số tiền trên 12.580 tỷ đồng. Tuy nhiên hết năm, tỷ lệ giải ngân chỉ khoảng 55%. Trong đó, tỷ lệ người dân đồng ý nhận tiền gần 30%; số còn lại gửi kho bạc nhà nước, chờ người nhận.

Ông Nguyễn Hiếu Hòa, Phó phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết việc mở rộng khung hệ số bồi thường nhằm phù hợp tình hình thực tế giải phóng mặt bằng ở thành phố. "Đặc biệt, một số địa phương có khu vực đang đô thị hóa, tốc độ phát triển mạnh, thì cần khung hệ số đủ rộng để thuận lợi trong đề xuất giá đất cụ thể cho từng vị trí", ông Hoà lý giải.

Theo ông Hòa, hệ số K được tính lại hàng năm, bằng cách lấy đơn giá đất dự kiến (giá thực tế) chia đơn giá đất nhà nước và đề xuất hệ số cụ thể cho từng vị trí đất sẽ thu hồi. Do đó, giá thực tế tăng theo thời gian kéo theo tỷ lệ chênh lệch cao với giá nhà nước, dẫn đến tăng hệ số. Với hệ số đã công bố, thành phố kỳ vọng giá đất bồi thường có thể tiệm cận thị trường, giúp quá trình giải phóng mặt bằng các dự án thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, hệ số K chỉ là cơ sở để lập phương án bồi thường, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thuộc diện giải phóng mặt bằng, không phải là giá đất cụ thể. Hệ số vạch ra giới hạn bồi thường thấp nhất và cao nhất khi thu hồi đất. Căn cứ vào khung này, UBND địa phương đề xuất hệ số phù hợp giá chuyển nhượng dựa trên mục đích sử dụng đất, vị trí, tuyến đường...

Hóc Môn là địa phương nằm trong nhóm có hệ số tối đa với đất ở cao nhất năm nay, bằng 25 lần giá nhà nước (tăng 10 đơn vị so với năm ngoái). Phó chủ tịch huyện Nguyễn Văn Tuyên nói năm 2022 biên độ hệ số K của huyện là 8-15. Qua đánh giá các dự án thực tế và thẩm định của cơ quan chuyên môn, hệ số này không còn phù hợp, nên năm nay địa phương đề xuất tăng hệ số lên 10-25.

Ông Tuyên dẫn chứng đường Phan Văn Hớn đang được huyện đề xuất làm tuyến song hành, dự kiến xây dựng từ quốc lộ 1 đến Vành đai 3, có 233 hộ dân bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, giá bồi thường tối đa trên cung đường sau khi nhân hệ số K là 15 (tối đa năm 2022) cũng chỉ 25-37 triệu đồng. Do đó huyện cần điều chỉnh biên độ để có giá bồi thường linh hoạt hơn cho các dự án mới.

Trong khi đó, Phó ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận Bình Tân Nguyễn Minh Ngọc cho biết hệ số này "chưa sát giá thị trường lắm", nhưng tiệm cận hơn trước. Năm 2022, ông ước tính giá bồi thường sau khi nhân hệ số chỉ bằng 40-50% giá thị trường, nhưng năm nay tỷ lệ này tăng lên 70-80%.

Tuy nhiên, điều ông lo lắng là hệ số K mới chênh lệch nhiều so với các năm trước có thể gây khó khăn cho các dự án cũ. Do hệ số năm 2023 chỉ áp dụng cho các dự án có quyết định bồi thường trong năm. Còn các dự án cũ thì bồi thường theo hệ số K cũ. Năm 2023, Bình Tân dự kiến chỉ có 2-3 dự án mới, còn 2022 có hơn 20 dự án.

"Chênh lệch nhiều thì công tác bồi thường rất khó trong thuyết phục dân ở các dự án cũ. Thế nên dự án càng để lâu càng chết", ông lo lắng và cho biết giải pháp duy nhất là đẩy nhanh tiến độ dự án đã triển khai.

Chưa kể, dù hệ số mới được UBND thành phố duyệt cao, nhưng khi địa phương đề xuất chưa chắc áp dụng được hệ số tối đa. Ông lý giải theo Thông tư 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về phương pháp định giá đất, một trong những cơ sở tính toán là giá đất giao dịch thành công trên thị trường. Tuy nhiên, khi làm hợp đồng chuyển nhượng, hầu hết người dân không để giá thực tế, mà hạ xuống để giảm tiền thuế phải nộp. Điều này khiến việc thẩm định giá bồi thường không cao.

Vì vậy hệ số K tối đa mà quận Bình Tân được duyệt năm 2022 là 9, nhưng thực tế chỉ trình được đến hệ số bồi thường 7,5. "Đây là vấn đề nhức đầu hiện nay. Hầu như ai cũng thấy nhưng không biết làm cách nào cho giá cao", ông nói và mong chờ quy định bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) có thể tháo gỡ.

Là cơ quan được giao làm chủ đầu tư hàng loạt dự án giao thông trọng điểm trên địa bàn, ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP HCM (TCIP), nói rằng hệ số điều chỉnh giá đất vừa ban hành cao hơn nhiều năm trước, gần với giá thị trường sẽ giúp công tác đền bù, giải toả được đẩy nhanh.

Theo ông Phúc, động thái này sẽ điểm thuận lợi để triển khai các dự án lớn sắp tới, đặc biệt là công trình trọng điểm chuẩn bị thực hiện như Vành đai 3, cao tốc TP HCM - Mộc Bài, Vành đai 2... Bởi giải phóng mặt bằng là điểm mấu chốt quyết định tiến độ của hầu hết dự án giao thông ở thành phố.

"TCIP có khoảng 30 dự án bị vướng giải phóng mặt bằng, đa phần đã triển khai nhiều năm qua", ông Phúc nói và cho biết nguyên nhân chủ yếu là giá đất chưa thoả đáng nên người dân không đồng thuận. Một số công trình chỉ vướng vài trường hợp, song thời gian xử lý kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng tiến độ chung toàn bộ dự án, đội vốn đầu tư.