Vì sao nhà phố thương mại vẫn ế khách?

Giữa bối cảnh các phân khúc bất động sản cho thuê đang bùng nổ sau đại dịch, nhiều khu shophouse (nhà phố thương mại) lại đang “đi ngược chiều”.

Đìu hiu, vắng khách vì giá thuê cao

Dòng sản phẩm shophouse nở rộ ở thị trường Việt Nam từ năm 2015, là loại hình nhà ở kén khách do nằm ở những vị trí đắc địa của mỗi dự án trong các khu đô thị, giá bán cao hơn nhiều lần so với những sản phẩm khác nên giá cho thuê cũng cao tương tự.

Tại một dự án bất động sản, loại hình shophouse thường chỉ chiếm từ 2% đến 5% tổng số lượng sản phẩm.

Có giai đoạn shophouse “chiếm sóng” thị trường, thu hút lượng khách lớn đổ tiền vào đầu tư. Sức hút của shophouse nằm ở ưu thế kép “vừa có thể ở, vừa phục vụ kinh doanh”. Tốc độ tăng giá bất động sản gắn liền với đất như nhà thổ cư, nhà phố, biệt thự cao hơn từ 1 - 4 lần so với chung cư. Nhưng giai đoạn hiện nay, đặc biệt từ khi xảy ra dịch Covid-19 khiến tình hình kinh doanh mặt bằng nói chung và shophouse bị ảnh hưởng nặng nề.

Theo khảo sát thực tế của báo Kinh tế & Đô thị, hoạt động kinh doanh đối với dòng sản phẩm shophouse tại các khu đô thị mới hay dự án tổ hợp thương mại, nhà ở trên địa bàn Hà Nội thời gian gần đây tương đối trầm lắng. Không khó để bắt gặp hàng loạt những dãy shophouse treo biển cho thuê nhiều tháng nhưng không có khách thuê.

Có thể kể đến như tại Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn (Hà Đông), dự án Làng Việt kiều châu Âu - Euroland (Hà Đông), dự án The Eden Rose (Thanh Trì), dự án Sunshine Riverside (Tây Hồ) hay dự án Hope Residences (Long Biên)... với mức giá chào thuê dao động từ 20 - 65 triệu đồng/tháng/căn tùy vào vị trí.

Tương tự Hà Nội, tại các đô thị lớn việc kinh doanh mặt bằng shophouse cũng không mấy khả quan. Theo số liệu báo cáo thị trường từ Hội Môi giới bất động sản (bất động sản Việt Nam, tại TP Hồ Chí Minh, trái ngược với không khí náo nhiệt, đông đúc ở những trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, là sự đìu hiu của shophouse. Nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ sầm uất, khu shophouse của dự án Sunrise City hầu như vắng bóng người thuê, vì khó khăn trong việc gửi xe khách hàng.

Hay khu vực Thủ Thiêm, các căn shophouse dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Thạch đang rao giá thuê từ 120 - 140 triệu đồng/tháng, bằng một nửa với giá trước dịch Covid-19 nhưng vẫn không có khách hỏi thuê. Trong khu vực Cát Lái, tình hình cũng tương tự khi mỗi căn shophouse chào giá chỉ 15 - 20 triệu đồng/tháng nhưng vắng khách...

Còn tại Đà Nẵng, tình cảnh bi đát hơn khi một số khu shophouse có giá hàng chục tỷ đồng/căn nhưng đang bị bỏ hoang như dự án trên trục đường Hoàng Thị Lan - Nguyễn Sinh Sắc (quận Liên Chiểu); dự án Hala Jade (quận Hải Châu), ngay bên cạnh Lotte Mart - trung tâm mua sắm lớn nhất nhì Đà Nẵng dù ở vị trí đắc địa bậc nhất khu vực trung tâm Đà Nẵng với nhiều tiện ích xung quanh nhưng rất vắng vẻ.

“Cuộc chơi” của những người trường vốn

Nguyên nhân khiến thị trường shophouse rơi vào ảm đạm, theo các chuyên gia, là vì Covid-19 đã tái định hình thói quen của người tiêu dùng theo hướng giảm tiếp xúc trực tiếp, ưu tiên trải nghiệm tại các không gian rộng, đa dạng và thú vị. Vì vậy, shophouse có quy mô vừa và nhỏ chịu lép vế.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, sau đại dịch, nhiều cửa hàng trở lại hoạt động có cơ hội tìm các mặt bằng mới với mức giá dễ chịu hơn và shophouse không nằm trong danh sách ưu tiên do sự bất tiện trong di chuyển, giá cao, cùng sự e ngại không đủ lưu lượng khách vãng lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng các shophouse ở Hà Nội, Tp.HCM đang rơi vào tình trạng ế ẩm hiện tại hầu hết đều nằm ở những đô thị chưa đạt đến độ phủ kín dân cư, cũng như chưa đáp ứng đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ kèm theo của đô thị.

“Điển hình tại Hà Nội, một số quận huyện xa trung tâm như Hà Đông, Long Biên, Đông Anh..., xây dựng shophouse đang rất khó bán hoặc cho thuê. Bởi mật độ dân cư sinh sống chưa lớn, nhu cầu mua sắm, các dịch vụ thương mại còn chưa cao”, ông Đính chia sẻ.

Dù cảnh báo nhà đầu tư nên thận trọng khi xuống tiền trong thời điểm hiện tại, song vị đại diện của VARS nhận định về lâu dài, với tiềm năng của ngành bán lẻ cùng mức tăng trưởng hai chữ số trong nhiều năm qua, shophouse vẫn là một trong những phân khúc đầu tư tiềm năng.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, dù rất nhiều người nhận định shophouse đang bị “thất sủng”, nhưng nhiều “tay chơi” giàu kinh nghiệm khẳng định đây vẫn là phân khúc được giới đại gia ưa chuộng, với tiêu chí “mua kỳ vọng, bán tương lai”.

Anh Phạm Quốc Thái, nhà đầu tư có hơn 10 năm chinh chiến tại Tp.HCM, từng chia sẻ trên VnBusiness rằng, nếu chỉ cho thuê, tỉ suất sinh lời của shophouse hiện chỉ trên dưới 1%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm 7 – 8 lần (lãi suất huy động tại các ngân hàng hiện tại ở mức bình quân 6 – 8%/năm).

Tỉ suất sinh lời từ cho thuê rất thấp nhưng giới nhà giàu vẫn đổ tiền đầu tư shophouse là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. “Có người bạn của tôi đầu tư một căn shophouse tại Vinhomes diện tích 150m2 (2 lầu), lúc mua chỉ 13 tỷ đồng, cho thuê 200 triệu/tháng, hiện giá căn này đã tăng lên 28 tỷ đồng, tính ra thì hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Thái kể.

Ở khía cạnh khác, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, bên cạnh những khó khăn về tín dụng, thuế trong thời gian gần đây, thì vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản du lịch như: Shophouse (cửa hàng kinh doanh, lưu trú), shoptel (nhà phố thương mại kết hợp giữa kinh doanh dịch vụ mua sắm, khách sạn) và các sản phẩm tương tự đang gặp nhiều vướng mắc về việc công nhận quyền sở hữu, nên hiện nay nhà đầu tư cũng hết sức thận trọng đối với phân khúc này.

“Cũng giống như condotel, officetel, shophouse là loại hình bất động sản mới, có nhiều lợi thế cạnh tranh, cho phép khai thác tối đa diện tích sử dụng, linh hoạt, góp phần đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu thị trường.

Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, đề nghị Chính phủ xem xét, chỉ đạo bộ, ngành liên quan nghiên cứu, bổ sung shophouse và những sản phẩm tương tự để giải quyết đồng thời với các sản phẩm bất động sản, ban hành văn bản về chế độ sử dụng đất đối với loại hình bất động sản này”, ông Châu kiến nghị.

Theo đánh giá của các chuyên gia, giai đoạn cuối năm 2022, dòng sản phẩm shophouse sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn, mức giá cho thuê dự báo sẽ giảm khoảng 15 - 20%, giá trị có thể chững lại trong thời gian tới. Mặc dù vậy, shophouse vẫn là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại khu dân cư đông đúc. Cùng với sự hồi phục của thị trường BĐS nói chung, loại hình shophouse cũng sẽ có cơ hội hồi phục sớm, do mọi hoạt động giao thương đã trở lại bình thường. Nếu chủ nhà có dòng tiền ổn định, lâu dài thì đầu tư vào loại hình này vẫn là an toàn, sinh lời nhất. Nhưng nếu dùng đòn bẩy tài chính thì shophouse sẽ là “trái đắng” với nhà đầu tư.