Vì sao nhà ở giá rẻ vẫn xa tầm tay?

Nguồn cung bất động sản bước vào đợt phục hồi mạnh mẽ nhờ nút thắt pháp lý dần tháo gỡ. Dù vậy, người mua nhà ở thực vẫn đối mặt thách thức lớn khi cơ cấu sản phẩm mất cân đối nghiêm trọng: thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở vừa túi tiền.

Thị trường bất động sản ghi nhận sự phục hồi mạnh về nguồn cung mới, nhưng cơ cấu sản phẩm mất cân đối khiến người dân có nhu cầu ở thực vẫn khó tiếp cận nhà ở giá hợp lý.

Sau giai đoạn trầm lắng, nhiều dự án bất động sản đã được tháo gỡ pháp lý và nguồn cung mới có sự cải thiện. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối. Theo Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Hà Quang Hưng, thị trường vẫn dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng các sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Giá nhà hiện đã cao gấp nhiều lần thu nhập bình quân, đặc biệt tại Hà Nội, TP. HCM và các đô thị lớn, khiến khoảng cách giữa nhu cầu sở hữu và khả năng tài chính ngày càng nối rộng.

Không chỉ thiếu nhà ở giá hợp lý, cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng chưa phản ánh đúng nhu cầu thực tế. Phần lớn nguồn cung vẫn tập trung vào nhà ở để bán, trong khi phân khúc nhà cho thuê dài hạn phát triển khá chậm. Đây là lựa chọn phù hợp với nhiều lao động trẻ, chuyên gia và công nhân, nhưng sự thiếu hụt vẫn kéo dài. Các dự án có vị trí đẹp và pháp lý đầy đủ ghi nhận sức hấp thụ tốt, nhưng chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính hoặc nhà đầu tư dài hạn.

Một điểm sáng đáng chú ý là chương trình phát triển nhà ở xã hội. Năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra. Sáu tháng đầu năm 2026, thêm 96 dự án với 27.676 căn được hoàn thành, còn 62 dự án mới khởi công bổ sung hơn 65.000 căn. Lũy kế hiện nay, cả nước có 875 dự án triển khai với quy mô gần 772.000 căn, đạt khoảng 77% mục tiêu một triệu căn đến năm 2030. Tuy nhiên, cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư nhà cho thuê vẫn chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư tư nhân.

Bên cạnh gia tăng nguồn cung, phân bổ dòng vốn hiệu quả là bài toán quan trọng. Ngân hàng Nhà nước khẳng định sẽ kiểm soát dòng vốn theo hướng ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu thực, hạn chế rủi ro từ đầu cơ. Năm 2026, tăng trưởng tín dụng ước tính khoảng 15%, điều hành linh hoạt theo diễn biến kinh tế vĩ mô. Dòng vốn sẽ ưu tiên cho dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng triển khai hiệu quả, đồng thời tăng cường thanh tra, giám sát để hạn chế dòng vốn bị sử dụng sai mục đích.