Vì sao Hà Nội mở đường đến đâu, nhà siêu mỏng mọc đến đấy?

Dù Hà Nội đã ban hành quy định mới nhằm xử lý các thửa đất không đủ điều kiện xây dựng sau giải phóng mặt bằng, tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo" vẫn tiếp tục xuất hiện tại nhiều dự án giao thông. Điều này cho thấy nút thắt không nằm ở khung pháp lý mà ở khâu thực thi và phối hợp quản lý.

Việc xử lý dứt điểm các thửa đất méo mó không chỉ liên quan đến mỹ quan đô thị mà còn tác động đến giá trị bất động sản, tiến độ dự án và niềm tin của thị trường vào công tác quy hoạch.

Vì sao Hà Nội mở đường đến đâu, nhà siêu mỏng mọc đến đấy?

Sau mỗi dự án giao thông lớn ở Hà Nội, các ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo lại xuất hiện trên những thửa đất còn sót lại sau giải phóng mặt bằng. Đây là những công trình nằm trên diện tích quá nhỏ hoặc hình dạng bất thường như tam giác, hình thang nhọn, không đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, an toàn và mỹ quan đô thị. Tình trạng này được ghi nhận tại Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, dự án mở rộng đường Nguyễn Tuân và tuyến Vành đai 2,5 đoạn hầm chui Kim Đồng - Giải Phóng. Những công trình này tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn trong sử dụng và làm giảm mỹ quan đô thị.

Quyết định số 61/2024 của UBND thành phố Hà Nội, có hiệu lực từ 7/10/2024, quy định rõ cách xử lý các thửa đất không đủ điều kiện xây dựng sau giải phóng mặt bằng. Quy định xác định diện tích tối thiểu, tiêu chí kích thước mặt tiền và chiều sâu để xác định thửa đất không đủ điều kiện tồn tại độc lập. Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, vấn đề không nằm ở thiếu quy định mà ở khâu tổ chức thực hiện. Sau nhiều năm ban hành quy định, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo vẫn tái diễn ở nhiều dự án mở đường.

Thứ nhất, nhiều dự án mở đường chỉ tập trung vào phạm vi giải phóng mặt bằng theo chỉ giới quy hoạch mà không xử lý triệt để các phần diện tích còn lại. Khi chỉ thu hồi đúng phần đất phục vụ công trình giao thông, những thửa đất nhỏ, méo hoặc không đủ điều kiện xây dựng vẫn tồn tại. Thứ hai, hợp thửa phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất liền kề. Khi không thống nhất được giá chuyển nhượng hoặc không có nhu cầu nhận phần đất còn lại, hợp thửa không thể thực hiện. Thứ ba, quản lý trật tự xây dựng chưa chặt chẽ, cho phép xây dựng, cải tạo trên các thửa đất không đảm bảo điều kiện về diện tích và kích thước.

Phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai, quy hoạch, xây dựng và chính quyền địa phương đôi khi chưa đồng bộ. Rà soát các thửa đất không đủ điều kiện, xây dựng phương án hợp thửa hoặc thu hồi bổ sung thường chỉ xảy ra sau khi tuyến đường hoàn thành, thay vì từ giai đoạn lập dự án. Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh cần chuyển từ tư duy xử lý hậu quả sang phòng ngừa ngay từ khi lập dự án, bằng cách thống kê đầy đủ các thửa đất dự kiến trở thành siêu mỏng, siêu méo và xây dựng sẵn phương án hợp thửa, thu hồi hoặc chỉnh trang.

Mặc dù Quyết định 61 tạo ra khung pháp lý chặt chẽ hơn trước đây, nhưng để giải quyết triệt để vấn đề cần cơ chế thực thi đồng bộ. Một là, cơ quan nhà nước không thể buộc một hộ dân phải nhận chuyển nhượng hoặc hợp thửa với phần đất nhỏ bên cạnh. Hai là, chưa có cơ chế rõ ràng để phân bổ chi phí khi hợp thửa, khiến việc thỏa thuận giá trở nên khó khăn. Ba là, cần làm rõ trách nhiệm xử lý ngay từ giai đoạn lập phương án thu hồi đất. Bốn là, phải kiểm soát chặt việc cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng trên các thửa đất không đủ điều kiện.