Vì sao giá bất động sản khó giảm dù thanh khoản chậm?

Theo các chuyên gia, sự suy yếu của nguồn cung bất động sản đang trở thành lý do khiến giá khó giảm và vẫn có xu hướng đi lên.

Theo Thời báo Tài Chính Việt Nam, các chuyên gia thị trường bất động sản thời gian gần đây đang cho thấy những dấu hiệu chững lại về số lượng giao dịch, dự án mở bán ít cùng với thanh khoản giảm. Tuy nhiên trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm do nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản của người dân vẫn rất lớn.

Báo cáo vừa được Bộ Xây dựng công bố cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng đầu năm 2022 chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại, lượng cung nhà ở thương mại rất hạn chế với khoảng 12.000 căn. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhất là đất nền tăng mạnh (ước tính khoảng 70.000 giao dịch thành công). Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở và đầu tư BĐS của người dân vẫn rất lớn.

Thời gian qua, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước. Phía Bắc tập trung tại các khu vực: vùng ven TP. Hà Nội, tại các địa phương như Quảng Ninh, Hòa Bình, Bắc Giang, Thanh Hóa…; phía Nam tập trung tại các khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh, tại các địa phương: Đồng Nai, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Phước, Khánh Hòa… Một số địa phương có hiện tượng hoạt động phân lô, bán nền, tung tin, “đồn thổi”, nhiễu loạn thị trường để trục lợi thiếu kiểm soát. Cuối quý I, đầu quý II/2022 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại nhiều địa phương.

Tại các các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư cũng đã tăng bình quân khoảng 5 - 7% và hầu như không còn căn hộ giá 25 triệu đồng/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%. Tại Hà Nội, nhà ở riêng lẻ trong dự án có mức giá phổ biến khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m2, các dự án khu vực trung tâm lên đến trên 200 triệu đồng/m2, các dự án ở khu vực các huyện, xa trung tâm có mức giá khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Hiện nay, tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4 - 5%, cao hơn so với tại mức tăng ở Tp. Hồ Chí Minh 1 - 2% so với cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 7% so với quý trước).

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc BĐS tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II. Trong khi đó, các số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay.

Nguyên nhân nằm ở nguồn cung

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, kể từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung bất động sản. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.084 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm. Năm 2021, số căn hộ được chào bán duy trì ở mức 16.841 sản phẩm.

Tương tự, tại Tp.HCM, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 là 44.851 sản phẩm, sang năm 2019 sụt giảm rất mạnh xuống còn 25.100 sản phẩm, giảm tương đương 44%. Và sang năm 2020, căn hộ tại Tp. HCM tiếp tục giảm xuống còn 21.300 sản phẩm. Đến năm 2021, nguồn cung tại Tp.HCM tiếp tục giảm sâu xuống 13.583 sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại. Điển hình là tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng, giá bất động sản tăng không ngừng thời gian qua là do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng.

Cùng với đó, các thủ tục trong luật liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi chậm. Trong hai năm qua, 11 luật liên quan vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa và nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vấn đề tài chính.

Ông Nghĩa đưa quan điểm, tại Tp.HCM năm nay chỉ có 3 - 4 dự án bất động sản trong khi nhu cầu lên đến 50 - 60 dự án. Nhiều dự án gặp khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế,…

Đồng tình với những ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lý do giá bất động sản tăng thể hiện ở nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường, có dự án thì găm đất, chưa muốn đưa vào.

Theo vị này, thời gian qua, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả,… như san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua không có nhu cầu sử dụng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc tăng trưởng nguồn cung bất động sản có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Điều này có thể đẩy giá bất động sản tăng lên một cách bất hợp lý.

Bộ Xây dựng cho hay, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế.

Theo Bộ Xây dựng, nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít.