Vì sao giá bất động sản châu Á phục hồi không phải thông tin tích cực?

Đối với thị trường tài chính, một trong những thay đổi chính sách quan trọng nhất trong năm nay là quyết định bất ngờ vào tuần trước của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) về việc tiếp tục tăng lãi suất mặc dù đã tạm dừng chiến dịch thắt chặt vào tháng 4.

Việc tiếp tục tăng lãi suất này cho thấy lạm phát có phần bị đánh giá thấp. Điều này cũng đặt ra nghi ngờ về câu chuyện phổ biến trên thị trường rằng lãi suất đã đạt đến đỉnh và sẽ bắt đầu giảm vào cuối năm nay.

Đối với ngành bất động sản, vốn nhạy cảm với việc tăng lãi suất, những điều này gây ra sự nghi ngờ về khả năng phục hồi.

Ở châu Á, thị trường nhà ở của Úc từ lâu đã được coi là một trong những thị trường dễ bị tổn thương nhất trong lĩnh vực bất động sản của khu vực do mức nợ hộ gia đình cao. Tốc độ và quy mô tăng lãi suất trong năm qua đã khiến giá trị nhà ở tại các thành phố lớn giảm 9,7% trong vòng 10 tháng, mức giảm mạnh nhất được ghi nhận, theo CoreLogic.

Tuy nhiên, kể từ đầu năm nay, khả năng phục hồi của thị trường nhà ở Úc đã được thể hiện rõ. Kể từ tháng 2, giá nhà ở các thành phố lớn đã tăng 2,8%. Nguồn cung khan hiếm và sự gia tăng dòng người đổ về Úc sau đại dịch Covid-19 khiến giá nhà ở phục hồi. Dù vậy, chính việc thị trường nhà ở phục hồi nhanh là một phần nguyên nhân khiến RBA tiếp tục tăng lãi suất.

Đối với những người mua nhà đang gặp khó khăn về tài chính, việc giá nhà ở tiếp tục tăng khiến họ ngày càng có ít cơ hội sở hữu nhà ở. Nó cũng chỉ ra một xu hướng lớn hơn trên thị trường bất động sản châu Á: Sự thiếu rõ ràng trong việc điều chỉnh giá.

Điều này thể hiện rõ nhất trong phân khúc bất động sản thương mại. Trong quý IV năm ngoái, lợi nhuận trung bình trên tài sản bất động sản thương mại toàn cầu đã giảm 3,8%. Tuy nhiên, tại các thị trường lớn ở châu Á, bao gồm cả Úc, lợi nhuận vẫn được giữ ở mức tích cực, theo MSCI.

Không giống như châu Âu và Mỹ – vốn chịu sự sụt giảm nghiêm trọng về giá trị vốn chủ yếu do lợi suất cho thuê tăng – giá bất động sản thương mại tại châu Á đã tăng đáng kể trong năm qua.

Có một số yếu tố dẫn tới điều này, bao gồm việc chính phủ các nước tung ra nhiều chính sách hỗ trợ hơn. Chẳng hạn, tại Nhật Bản, không chỉ lãi suất vẫn ở trong vùng âm, người đứng đầu mới của ngân hàng trung ương còn cảnh giác với việc rút lại các gói kích thích.

Lãi suất thấp cho phép các nhà đầu tư vay với giá rẻ và tạo ra lợi nhuận hấp dẫn, một điều hiếm thấy trong môi trường hiện tại. Greg Hyland, người đứng đầu thị trường vốn châu Á-Thái Bình Dương tại CBRE, cho biết Nhật Bản “đã không bỏ qua một nhịp nào. Đây là một trong số ít thị trường vẫn có sự chênh lệch về năng suất vật chất”.

Ngay cả ở Hàn Quốc, nơi lãi suất tăng mạnh, lợi nhuận từ bất động sản thương mại vẫn tăng 1,8% trong quý cuối cùng của năm 2022. Theo dữ liệu từ CBRE, giá thuê trung bình mặt bằng hạng A tại ba quận văn phòng chính của Seoul đã tăng 3,8% trong quý đầu tiên của năm nay, mức tăng theo quý cao nhất từng được ghi nhận.

Tăng trưởng cho thuê mạnh mẽ ở châu Á đang bù đắp phần lớn áp lực giảm giá trị vốn bắt nguồn từ chi phí nợ tăng mạnh. Paul Brindley, trưởng bộ phận tư vấn nợ châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho biết: “Ở châu Á, cuộc tranh luận tập trung nhiều hơn vào chi phí vốn chứ không phải các nguyên tắc cơ bản về bất động sản”.

Tuy nhiên, trong vài tháng qua, đã có một số dấu hiệu về việc định giá lại tài sản ở thị trường văn phòng của Úc, vốn bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi sự chuyển dịch sang hình thức làm việc linh hoạt.

Nếu giá không điều chỉnh hợp lý hơn, bất động sản thương mại châu Á có thể trở nên kém hấp dẫn hơn so với các thị trường khác. Một số người mua châu Á trong thời gian gần đây đã bắt đầu săn tìm tài sản ở Mỹ và Anh.

“Chúng ta có thể chứng kiến giai đoạn sau năm 2008 lặp lại khi châu Á tỏ ra chậm chạp trong việc định giá lại tài sản bất động sản, làm cho các thị trường phương Tây trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư”, David Green-Morgan, trưởng bộ phận nghiên cứu tài sản bất động sản toàn cầu tại MSCI, cho biết.

Rõ ràng, khả năng phục hồi của bất động sản châu Á là con dao hai lưỡi. Mặc dù nó làm nổi bật những điểm mạnh cơ bản của thị trường bất động sản trong khu vực, nhưng nó vẫn kéo dài những lo ngại về khả năng chi trả và định giá.