VCCI: Giá đất "chênh" khi cách nhau một ngã ba, cây cầu qua con mương

Góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã nêu quan điểm tài chính về đất đai, giá đất.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, VCCI đã nêu quan điểm tài chính về đất đai, giá đất.

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 153.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 153 quy định “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.

VCCI đánh giá, đây là một khái niệm rất quan trọng để xác định giá đất. Tuy nhiên, trong quy định này lại có nhiều cụm từ chưa thực sự đủ rõ ràng, ví dụ: “cùng mục đích sử dụng”, “tại một khu vực” và “trong khoảng thời gian nhất định” (là bao lâu? Tuần, tháng hay quý, năm?), “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”. Việc yêu cầu người thực hiện định giá phải chứng minh số liệu thống kê sử dụng vào cơ sở dữ liệu phải “không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác” là khá khó khăn, vì đây là yếu tố mang tính định tính, rất khó xác định (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), vì hạn chế về thông tin nội bộ; không thể hiện trong số liệu “thống kê” có thể ghi nhận được; không thể bắt buộc người cung cấp số liệu giao dịch phải chịu trách nhiệm; Ngoại trừ giao dịch có quan hệ huyết thống thể hiện trên các hợp đồng cho biếu tặng, …

Khái niệm “khu vực” trong quy định trên cũng chưa đủ rõ. Phạm vi của khái niệm này rất rộng, ví dụ như: cùng trên một tuyến đường kể cả cùng vị trí nhưng chỉ cách nhau một ngã ba, một cây cầu qua con mương, song thì giá đất đã rất khác nhau. Trong thực tế, các khu vực trung tâm hành chính cấp huyện, làng nghề chỉ có một vài vị trí đất có khả năng sinh lời (có thể vừa để ở vừa kinh doanh) còn lại chỉ phù hợp để ở. Do đó, quy định giá theo “khu vực” là chưa phản ánh được đặc tính về vị trí của dất đai.

Tóm lại, các doanh nghiệp cho rằng định nghĩa “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” như quy định tại Dự thảo là rất khó để làm căn cứ “xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. "Đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể, khả thi hơn để tránh rủi ro pháp lý cho bộ phận định giá và xác định được giá đất phù hợp", VCCI đề nghị.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài

Theo VCCI, về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thế chấp tại các tổ chức tín dụng cũng là nội dung quan trọng và có liên quan mật thiết với vấn đề tài chính đất đai (giá đất, tín dụng, lãi suất…), ảnh hưởng trực tiếp tới năng lực tài chính và khả năng vượt qua khó khăn, phát triển bền vững của thị trường đất đai, bất động sản Việt Nam.

Theo Chương III về “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”, Dự thảo đã mở rộng đối tượng nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là “các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, các tổ chức, cá nhân Việt Nam chưa có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tài chính quốc tế. Quy định này ngăn cản các doanh nghiệp trong nước tiếp cận được các dòng vốn nước ngoài, đặc biệt là các khoản vay dài hạn để phát triển các dự án đầu tư. Vay nước ngoài có ưu điểm là lãi suất trung bình thường thấp hơn nhiều so với các khoản vay trong nước và giải quyết được nhiều giới hạn về hệ số an toàn khi các dự án lớn lớn vay ngân hàng trong nước.

Quy định cấm thế chấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu bên đi vay không trả được nợ trong quan hệ thế chấp, thì có hai khả năng xảy ra (1) bên nhận thế chấp nhận tài sản; (2) bên nhận thế chấp bán lại tài sản cho một bên khác. Việt Nam vẫn có thể cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp, nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì cấm việc chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài mà chỉ cho phép họ bán lại cho một cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam.

Quy định này tương tự như quy định về thừa kế quyền sử dụng đất khi người nhận thừa kế là người nước ngoài. Theo quy định hiện nay, người nhận thừa kế sẽ không được phép nhận quyền sử dụng đất mà buộc phải bán cho một bên Việt Nam khác và chỉ được nhận tiền.

Có ý kiến lo ngại việc này có thể khiến việc vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam tăng lên, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính. Tuy nhiên, vấn đề này đã được giải quyết bằng các quy định về vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp (tự vay tự trả, Chính phủ không bảo lãnh). Hơn nữa, các khoản vay mà có thế chấp quyền sử dụng đất thường là các khoản vay dài hạn để đầu tư dự án, chứ không phải là vay ngắn hạn. Mà vay dài hạn thì nguy cơ rủi ro tài chính thấp hơn vay ngắn hạn. Hơn nữa, việc nhập khẩu vốn cho các dự án đầu tư cũng vẫn là điều Việt Nam tiếp tục khuyến khích trong thời gian tới.

Về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

VCCI nhận định, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là chính sách tác động lớn đến cuộc sống của người dân. Dự thảo đã có những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất khi bị thu hồi. Cụ thể, “Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư” (khoản 6 Điều 85); “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Trên thực tế, khi thu hồi đất thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ căn cứ vào phương án bồi thường được phê duyệt để bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi theo quy định pháp luật. Theo đó, quy định “bằng hoặc tốt hơn” là khái niệm chung chung, cảm tính, chưa có thước đo lường hay tiêu chí cụ thể để xác định, thuyết phục người dân có đất bị thu hồi, dễ gây bức xúc, hiểu nhầm trong khi áp dụng dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Kéo theo đó là việc kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng, dẫn đến chi phí đền bù tăng mạnh, làm chậm tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo của các nhà đầu tư.

Do vậy, VCCI đề nghị hoặc quy định các tiêu chí cụ thể để xác định điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ hoặc điều chỉnh quy định trên theo hướng “việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bảo bảo đảm người dân có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập”.

Thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Về quy hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, VCCI cho biết dự thảo Luật đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng: Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở (Điều 78); Nhà đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (điểm c khoản 1 Điều 128).

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam nhấn mạnh đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là … không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị "ách tắc" chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thỏa thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng bỏ cụm từ "sử dụng các loại đất không phải là đất ở" tại điểm a khoản 3 Điều 78; "đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất" tại điểm c khoản 1 Điều 128.

Cùng với đó, thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỉ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).

Đồng thời, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.