Từ năm 2027, những trường hợp nào sẽ không được sang tên sổ đỏ?

Không phải mọi giao dịch đất đai đều có thể thực hiện sang tên sổ đỏ. Theo Luật Đất đai 2024, một số điều kiện về pháp lý, tình trạng tranh chấp và loại đất có thể khiến việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất không được thực hiện.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định.

Cụ thể, người thực hiện giao dịch phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, trừ một số trường hợp ngoại lệ được pháp luật cho phép. Thửa đất cũng phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định; không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đồng thời vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất không được thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Những trường hợp nào không được sang tên sổ đỏ?

Bên cạnh các điều kiện chung, pháp luật còn quy định hạn chế đối với một số loại đất và đối tượng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết. Nếu tranh chấp chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể không đáp ứng điều kiện thực hiện giao dịch.

Thứ hai, đất bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đây là những trường hợp bị hạn chế giao dịch theo quy định, nhằm bảo đảm việc thi hành án hoặc thực hiện quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, đất đã hết thời hạn sử dụng. Người sử dụng đất cần kiểm tra thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi tiến hành giao dịch.

Thứ tư, một số loại đất rừng có quy định chuyển nhượng riêng. Theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng chịu những hạn chế nhất định, tùy thuộc vào loại đất, đối tượng sử dụng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Không phải ai cũng được nhận chuyển nhượng đất

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo đó, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định cho phép theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Đối với cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, pháp luật cũng đặt ra hạn chế khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trong khu vực này hoặc tại các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về đối tượng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định pháp luật.

Người dân cần kiểm tra gì trước khi mua bán đất?

Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng, người mua nên kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, thời hạn sử dụng đất, thông tin kê biên và các hạn chế giao dịch liên quan đến loại đất.

Đáng lưu ý, các quy định nêu trên thuộc Luật Đất đai 2024, không đồng nghĩa toàn bộ những trường hợp này chỉ bắt đầu bị hạn chế từ năm 2027. Khả năng sang tên cần được xem xét theo tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất và quy định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện giao dịch.