Từ báo lãi lớn đến 'vung tiền' mua dự án, doanh nghiệp địa ốc đã thực sự 'rủng rỉnh'?

Bất chấp những nỗ lực gỡ khó từ Chính phủ và các bộ ngành, bất động sản được đánh giá vẫn chỉ đang “vực dậy từ đáy”. Trong bối cảnh đó, việc các doanh nghiệp liên tục báo lãi lớn, hay vung trăm tỷ mua dự án, gom quỹ đất, khiến không ít người đặt câu hỏi.

Một trong những chi tiết gây chú ý trong tài liệu phục vụ đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 của Danh Khôi (HNX: NRC) sắp tới là thông tin tập đoàn này muốn chào bán cổ phiếu riêng lẻ để trả nợ và mua một phần dự án bất động sản của đại gia Huỳnh Uy Dũng, hay còn gọi là Dũng “lò vôi”.

“Ám ảnh” dòng tiền

Theo tài liệu họp đại hội đồng cổ đông thường niên vào hạ tuần tháng 6 tới, CTCP Tập đoàn Danh Khôi dự kiến chào bán 100 triệu cổ phiếu với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để huy động 1.000 tỷ đồng.

Với số vốn thu về, Danh Khôi dự kiến dùng 520 tỷ đồng để thanh toán tiền nợ thuế, nợ trái phiếu và 90 tỷ đồng tiền nợ vay tại ngân hàng BIDV. Ngoài ra, doanh nghiệp còn dự kiến dùng 105 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Đáng chú ý, doanh nghiệp còn dự kiến dùng 195 tỷ đồng để mua một phần dự án Khu dân cư Đại Nam (Chơn Thành, Bình Phước) và 180 tỷ đồng để mua một phần dự án Khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng - Hàm Liêm (Hàm Thuận Bắc, Bình Thuận).

Thị trường bất động sản đang khởi sắc, đây là điểm tựa để nhiều đại gia trong ngành thể hiện tham vọng trong cuộc đua M&A. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh không mấy bứt phá của Danh Khôi trong những tháng đầu năm 2024 đang khiến kế hoạch của ông lớn này gặp phải nhiều ý kiến trái chiều.

Cụ thể, trong năm 2024, Danh Khôi đặt mục tiêu doanh thu đạt 380 tỷ đồng, tăng 432% và lợi nhuận sau thuế đạt 40 tỷ đồng, tăng hơn 336% so với năm 2023. Tuy nhiên, kết thúc quý I, Danh Khôi chỉ ghi nhận doanh thu thuần hơn 5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 3 tỷ đồng, lần lượt đạt hơn 1% và gần 7% kế hoạch đề ra.

Đáng chú ý, tại thời điểm cuối tháng 3/2024, tiền và các khoản tương đương tiền của Danh Khôi chỉ còn 554 triệu đồng, tổng cộng tài sản hơn 2.000 tỷ đồng, giảm không ít so với hồi đầu năm, trong đó chủ yếu là khoản phải thu dài hạn hơn 1.200 tỷ đồng.

Trước Danh Khôi, những con số màu hồng trong báo cáo tài chính quý đầu năm 2024 của An Gia (HoSE: AGG) cũng khiến giới quan sát đặt ra câu hỏi liệu dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc đã thật sự “rủng rỉnh” sau quãng thời gian khó khăn?

Cụ thể, trong quý I, An Gia gây ấn tượng mạnh bởi sau khi khấu trừ các loại chi phí, công ty báo lãi trước thuế 308 tỷ đồng, tăng 8,8 lần; lãi sau thuế 214 tỷ đồng, tăng 17,8 lần (so với cùng kỳ năm 2023). Ấn tượng bởi đây là quý có mức lãi sau thuế cao nhất trong 9 quý qua của AGG.

Khó khăn vẫn hiện hữu

Nếu chỉ nhìn vào những con số rực rỡ trong quý đầu năm, sẽ nhiều người tin rằng An Gia sẽ tiếp tục bùng nổ trong những quý tiếp theo. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào nội tại, những kỳ vọng trên e rằng khó thành hiện thực, ít nhất là trong năm 2024.

Lý do là bởi, kết quả ấn tượng của An Gia trong quý I đến từ doanh thu của dự án Westgate – dự án có sẵn lớn cuối cùng của AGG. Theo chia sẻ của bà Huỳnh Kim Ánh, Giám đốc Khối Tài chính đầu tư tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 (AGM 2024), AGG đã thu về 1.350 tỷ đồng doanh thu và 200 tỷ đồng lợi nhuận từ dự án này.

Sau Westgate, trong ngắn hạn, An Gia gần như không còn gì để “bấu víu”. Hai dự án lớn của AGG cùng nằm tại Bình Chánh, TP. HCM là BC27 và BC3.2 đến nay vẫn chỉ đang nằm trên kế hoạch, nhanh cũng phải 2-5 năm tới mới tạo ra dòng tiền đáng kể.

Ngay cả với dự án The Gió Riverside (quy mô khoảng 3.000 căn hộ), dù đã hoàn thiện thủ tục pháp lý tới 99% và được VPBank chốt tài trợ 1.000 tỷ đồng, nhưng cũng dự kiến chỉ có thể bán hàng vào quý IV/2024. Điều này khiến dự án khó lòng đóng góp lớn vào doanh thu của An Gia trong năm nay.

Những vấn đề của Danh Khôi và An Gia, những tên tuổi đầu ngành, cho thấy bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản dường như không chỉ toàn những gam màu sáng, thậm chí với nhiều người, màu xám vẫn chiếm thế chủ đạo.

Kết quả khảo sát cũng chỉ ra quá nửa số doanh nghiệp bất động sản ghi nhận tình hình kinh doanh trong những tháng đầu năm 2024 không mấy khả quan khi doanh thu, lợi nhuận không có nhiều đột phá, thậm chí thua lỗ kéo dài, trong đó có những tên tuổi được nhiều người biết đến.

Đơn cử như với Novaland (NVL), sau năm 2023 đầy sóng gió, công ty đã đặt nhiều tham vọng trong năm 2024, tuy nhiên, thực tế lại “dội ngược”. Kết quý I/2024, NVL lỗ trước thuế 214 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ 87 tỷ đồng), lỗ sau thuế 601 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ 410 tỷ đồng). Đây là mức lỗ chưa từng có trong lịch sử NVL và là quý lỗ thứ 3 trong vòng 5 quý trở lại đây.

Năm 2024, NVL đặt mục tiêu doanh thu thuần 27.830 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 593 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc quý I/2024, công ty chỉ hoàn thành 2,5% mục tiêu doanh thu, con số gây nhiều lo lắng về khả năng “về đích” đúng mục tiêu đặt ra. Đáng chú ý, siêu dự án Aqua City Đồng Nai của NVL cũng liên tục vướng thông tin không mấy tích cực kể từ đầu năm.

Khó khăn thực tế đã được các “ông lớn” dự báo trước. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long từng nhìn nhận thách thức về dòng tiền vẫn đang chực chờ khi các khoản nợ vẫn còn, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng vẫn còn dai dẳng trong năm 2024 và 2025. Chưa kể là thách thức về pháp lý dự án khi hiện nay một số luật vẫn còn chồng chéo.

Trong khi đó, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Group, cũng nhìn nhận sau khi kết thúc Covid 19, nền kinh tế bị suy giảm và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Theo đó, theo ông Thìn, dù thị trường đang có những điểm tích cực, nhưng vẫn còn rất nhiều khó khăn như tình trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà giá bình dân, vướng mắc pháp lý. Nhiều khả năng thị trường có thể sẽ phải đợi sang năm 2025 mới có chuyển biến tích cực.

Trong bối cảnh bất động sản mới chỉ đang “vực dậy từ đáy”, các doanh nghiệp, chuyên gia đều và cả khách hàng đang đặt nhiều kỳ vọng vào bộ 3 luật sửa đổi, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, sớm thẩm thấu, thúc đẩy quá trình phục hồi của lĩnh vực này.