Từ 01/07/2026: Phần lớn nhà ở riêng lẻ phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế

Ngày 15/06/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/07/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Một trong những nội dung được quan tâm là các công trình nhà ở riêng lẻ phải được thiết kế bởi tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật.

Quy định về thiết kế xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc thiết kế xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ đồng thời có các tiêu chí như sau: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m², chiều cao dưới 12 m thì chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình.

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp nêu trên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện. Đồng thời, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Việc quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh, phải tuân thủ quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và quy định khác có liên quan được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ của tổ chức, việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định của Chính phủ về hoạt động xây dựng.

Quản lý thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP như sau:

Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào công trường xây dựng; vị trí, kích thước biển báo phải bảo đảm dễ quan sát và hiển thị rõ tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại của chủ sở hữu nhà ở và những nội dung theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm d khoản 1 Điều 13 Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

 Chủ sở hữu nhà ở tổ chức thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn trong thi công xây dựng công trình, công trình lân cận và môi trường trong quá trình thi công xây dựng. Khuyến khích chủ sở hữu nhà ở tổ chức giám sát thi công xây dựng, lập và lưu trữ hồ sơ công trình nhà ở riêng lẻ theo quy định của Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Chủ sở hữu nhà ở phải tổ chức thi công, giám sát thi công xây dựng công trình theo quy định của Nghị định 207/2026/NĐ-CP đối với công trình nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị định.

Tác động của quy định mới đối với người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở

Đối với người dân, trước hết, nhiều công trình trước đây chủ sở hữu thường tự phác thảo bản vẽ hoặc thuê những người không có chuyên môn thực hiện thì nay sẽ phải thuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực chuyên môn theo quy định của pháp luật.

Điều này có thể làm tăng một phần chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, nếu xét trên tổng thể thì khoản chi phí này lại góp phần giảm thiểu nhiều rủi ro lớn hơn như sai sót kết cấu, phát sinh chi phí sửa chữa, hoặc các vấn đề liên quan đến cấp phép xây dựng và nghiệm thu công trình.

Một bộ hồ sơ thiết kế được thực hiện bài bản còn giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt hơn khối lượng vật tư, tiến độ thi công và chất lượng xây dựng. Đây là những lợi ích mang tính lâu dài mà nhiều chủ sở hữu thường bỏ qua khi quyết định đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, quy định mới sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường dịch vụ tư vấn thiết kế xây dựng. Khi nhà ở riêng lẻ nằm trong quy định phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn thiết kế, nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn xây dựng sẽ gia tăng đáng kể. Điều này mở ra cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thiết kế xây dựng cũng như đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư hành nghề.

Mặt khác, quy định mới cũng tạo áp lực buộc các đơn vị tư vấn phải nâng cao năng lực chuyên môn và trách nhiệm nghề nghiệp. Trong bối cảnh cơ quan quản lý ngày càng chú trọng đến chất lượng công trình, các đơn vị thiết kế không chỉ cung cấp bản vẽ mà còn phải chịu trách nhiệm đối với tính an toàn và tính khả thi của giải pháp kỹ thuật được đưa ra.

Từ góc độ quản lý Nhà nước, quy định mới giúp tăng cường khả năng kiểm soát chất lượng công trình ngay từ khâu đầu tiên của quá trình đầu tư xây dựng. Khi hồ sơ thiết kế được thực hiện bởi những người có chuyên môn, cơ quan quản lý sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để kiểm tra, đánh giá chất lượng công trình và xác định trách nhiệm khi xảy ra vi phạm. Đặc biệt, đối với các công trình từ  7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, việc đưa các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy vào ngay hồ sơ thiết kế được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế các nguy cơ cháy nổ và giảm áp lực cho công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi công trình hoàn thành.

Việc chỉ cho phép một số công trình quy mô nhỏ được tự tổ chức thiết kế, đồng thời yêu cầu phần lớn nhà ở riêng lẻ phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện thiết kế là giải pháp nhằm bảo đảm chất lượng công trình.

Đối với các công trình từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, bổ sung yêu cầu tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy trong hồ sơ thiết kế tiếp tục cho thấy định hướng tăng cường quản lý đối với những công trình có nguy cơ rủi ro cao hơn.

Trong  quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và quy mô nhà ở riêng lẻ ngày càng lớn, các quy định mới của Nghị định 207/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao chất lượng công trình xây dựng, bảo đảm an toàn cho cộng đồng và tạo nền tảng cho sự phát triển đô thị theo hướng bền vững trong thời gian tới.