Trong nguy có cơ

Sự xuất hiện của đại dịch Covid-19 đã gây ra những ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chuyển biến bất lợi, sản xuất kinh doanh bị gián đoạn, ngành bất động sản cũng chịu những tổn thất nghiêm trọng trong gần hai năm qua.

Tuy nhiên, xét ở một góc độ nào đó, Covid-19 cũng mang lại những mặt tích cực cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Đại dịch đã để lại những bài học giá trị cho nhà đầu tư, mà theo cách nói của nhiều người là “trong nguy có cơ”.

Lạc quan giữa tâm dịch

Báo cáo thường niên Vietnam Earnings Insight 2021: Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế 2021-2022 của Vietnamreport, cho biết trong năm 2020 và đặc biệt 9 tháng đầu năm 2021, những diễn biến phức tạp và ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch Covid-19 đã làm nền kinh tế Việt Nam chuyển từ trạng thái tăng trưởng mạnh mẽ (7,08% năm 2018 và 7,02% năm 2019) sang mức tăng trưởng chậm chưa từng có kể từ khi bắt đầu thực hiện công cuộc Đổi mới cho đến nay (2,91% năm 2020 và 1,42% trong 9 tháng đầu năm).

Đặc biệt là đợt bùng phát thứ 4 của đại dịch Covid-19 tại các tỉnh thành phía nam cũng như hầu hết các địa bàn bất động sản lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng đã dẫn đến việc giãn cách xã hội kéo dài, hệ quả là các hoạt động xây dựng, ký kết hợp đồng triển khai và tiêu thụ sản phẩm dự án bị đình trệ, gián đoạn.

Bên cạnh đó, những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai vì các cơ quan chức năng phải tập trung cao độ cho công tác phòng chống dịch. Điều này đã làm nguồn cung trên thị trường bất động sản, vốn dĩ đã thiếu hụt, nay lại không có cơ hội để cải thiện.

Theo số liệu báo cáo từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), trong quý 3-2021 cũng như tổng quan 9 tháng đầu năm, tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường bất động sản cả nước chỉ đạt 38.852 sản phẩm với 16.647 giao dịch thành công và tỷ lệ hấp thụ tương đương chỉ đạt 40,9%.

Các tia hy vọng bắt đầu nhen nhóm khi tỷ lệ tiêm vắc-xin tăng cao (các địa bàn quan trọng của thị trường bất động sản đều có 95% người trưởng thành đã được chích ngừa ít nhất 1 mũi). Bên cạnh đó, chính sách chống dịch đã uyển chuyển và linh hoạt từ chỗ “chống dịch” sang định hướng “sống chung với dịch”.

Các tín hiệu tích cực được ghi nhận bởi lực cầu bất động sản vẫn mạnh mẽ. Các doanh nghiệp bất động sản không ngừng nỗ lực tìm kiếm các giải pháp bán hàng sáng tạo trong tình hình mới, nên mặc dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng nhưng số lượng giao dịch bước đầu ghi nhận được phục hồi tương đối tốt. Đặc biệt, các dòng sản phẩm đất nền tại các khu dân cư có môi trường sống tốt vẫn được quan tâm bởi đây luôn được coi là nơi lưu giữ tài sản an toàn và tiềm năng tăng giá cao.

Theo số liệu của cơ quan thuế, nếu như trong hai tháng 8 và 9 năm 2021 số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản chỉ ở mức lần lượt là 640 và 685 tỉ đồng, thì đến tháng 10 con số đã tăng hơn gấp đôi, đạt khoảng 1.400 tỉ đồng.

Theo đánh giá từ cơ quan quản lý thuế, sở dĩ nguồn thu thuế, phí từ đất tăng cao là do ngay sau khi các địa phương nới lỏng giãn cách xã hội, các doanh nghiệp và nhà đầu tư được phép đi lại thực hiện giao dịch bất động sản tăng hơn trước.

Dự báo về thị trường bất động sản quý 4-2021, đại diện nhiều doanh nghiệp kỳ vọng nguồn cung mới và sức mua sẽ tích cực hơn quý 3, không chỉ ở các địa bàn truyền thống như TP.HCM và Hà Nội mà cả các địa phương lân cận khác.

Mặc dù vậy, kết thúc quý 3, các doanh nghiệp bất động sản lớn lần lượt thông báo kết quả kinh doanh với mức tăng trưởng tốt và lợi nhuận đột biến, gấp nhiều lần cùng kỳ năm trước.

Điển hình như Công ty Vinhomes có mức lợi nhuận ròng trong quý cao thứ 2 trong lịch sử doanh nghiệp, với 11.195 tỉ đồng, tăng 82% so với cùng kỳ năm trước. Tập đoàn Novaland ghi nhận doanh thu hợp nhất quý 3 đạt gần 10.362 tỉ đồng, tăng gần 159% so với cùng kỳ năm 2020. Công ty Phát Đạt với lợi nhuận trước thuế quý 3 đạt trên 760 tỉ đồng, đưa mức lợi nhuận trước thuế luỹ kế 9 tháng lên 1.397 tỉ đồng, tăng 54,7% so với quý 3-2020.

Một trong những điểm nổi bật giúp thị trường bất động sản trong quý 4-2021 có thể “bật lên mạnh mẽ” là các cơ quan chức năng cũng như các địa phương đều đang đẩy mạnh thi công và tiến tới đưa vào sử dụng các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm mang tính kết nối vùng. Chẳng hạn như tuyến cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết, La Sơn - Tuý Loan hay Cao Bồ - Mai Sơn và các tuyến giao thông liên vùng.

Đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu khi hệ thống giao thông trở nền thuận lợi hơn. Từ đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm không gian để tích cực mở rộng địa bàn đầu tư kinh doanh sang các khu vực mới.

Các nhà đầu tư nhìn chung vẫn lựa chọn bất động sản là kênh để hướng dòng vốn đầu tư lâu dài và đa dạng hoá, bảo toàn giá trị tài sản. Cùng với các gói kích thích kinh tế mới sắp được triển khai, tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản là rất lớn khi cả bên cầu và bên cung đang trong giai đoạn tích luỹ và đều sẵn sàng cho một giai đoạn bùng nổ giao dịch sôi động trong các năm tiếp theo.

Bài học cho những nhà chính sách

Đánh giá về những tác động của đại dịch Covid-19 lên phân khúc bất động sản nhà ở, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng trên bình diện vĩ mô, chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy một số những mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch hoá cao, vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày. Do đó, về mặt tích cực thì sau đại dịch, các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất.

Mặt tích cực thứ hai là qua dịch bệnh này, các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển bất động sản nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn.

Theo ông Khương, bất cứ chu kỳ hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh. Suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh… Đặc biệt dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế đặc biệt là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra.

“Riêng đối với những nhà phát triển bất động sản thì đây là bài học để họ cân nhắc, nhìn lại trong những trường hợp bất khả kháng xảy ra thì sức đề kháng của mình ở đâu và cần làm như thế nào để tránh tình trạng kiệt quệ, khó có thể vực dậy được”, ông Khương phân tích.

Những tập đoàn lớn trên thế giới, họ thành lập cả trăm năm về bất động sản, về điện – điện tử,… hay những công ty Nhật Bản họ có những thăng trầm chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh nhưng họ vẫn vượt qua được. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp Việt Nam, trong thời gian Covid-19 vừa qua có những doanh nghiệp phá sản và không bao giờ vực dậy lại được.

“Đây là bài học dành cho các nhà làm chính sách cũng như các nhà kinh doanh và đặc biệt là bất động sản xem lại chiến lược dài hạn của mình”, ông Khương nhấn mạnh.

Sức ép thúc đẩy chuyển đổi số

Theo đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), sự xuất hiện của đại dịch Covid-19, cùng với căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khó đoán định và chưa có hồi kết, cộng thêm xu hướng bảo hộ thương mại đã dẫn đến sự giảm tốc của kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng trong giai đoạn 2019 - 2021. Kinh tế được dự báo sẽ dần phuc hồi vào năm 2022, trước khi lấy lại đà tăng trưởng như trước đại dịch trong giai đoạn 2022-2030.

Nhìn chung, kinh tế nước ta vẫn có nhiều điểm sáng với thời cơ và thách thức đan xen, và thị trường bất động sản của Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó. Chưa bao giờ doanh nghiệp Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay.

Tuy nhiên, Chủ tịch VnREA cho rằng bên cạnh những thiệt hại to lớn, đại dịch toàn cầu Covid-19 vô hình trung cũng tạo sức ép thúc đẩy công nghệ số, kinh tế số, xã hội số; thúc đẩy xu hướng sống xanh, đô thị thông minh, thậm chí là toà nhà thông minh, căn hộ thông minh, thích ứng với dịch bệnh; cũng như thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo.

Vì vậy, để có thể đứng vững, đồng thời nắm bắt cơ hội, tạo sự đột phá trong phát triển, doanh nghiệp một mặt cần chủ động tái cơ cấu, mặt khác cần nhạy bén, linh hoạt chuyển hướng chiến lược để không những thích ứng với tình hình mới mà còn nắm bắt cơ hội và tạo ra cơ hội cho chính mình.

“Thời đại ngày nay, cơ hội chỉ dành cho những doanh nghiệp kinh doanh có trách nhiệm, liêm chính, tạo ra những sản phẩm chất lượng, đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng… Thành công chỉ dành cho những tư duy nhạy bén trong thời đại cạnh tranh bằng tốc độ”, ông Nam nhấn mạnh.

Cũng theo ông Nam, trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá và hiện đại hoá, hướng đến tầm nhìn 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao, việc phát triển thị trường bất động sản hoàn toàn phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia, đô thị hoá nhanh và bền vững; coi du lịch, công nghiệp chế biến chế tạo là những ngành kinh tế mũi nhọn.

Biến khó khăn thành cơ hội

Vietnamreport cũng đã đưa ra những phân tích khá sắc nét về những “nguy” và “cơ”, điểm mạnh và yếu của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản lớn đã trải qua nhiều biến cố thị trường như khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu Á năm 1977 hay khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008 nên cũng đã có “bản lĩnh vững vàng”, tạo nền tảng cho việc vượt qua khủng hoảng đại dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều là các công ty cổ phần hoặc doanh nghiệp tư nhân nên rất năng động, uyển chuyển, linh hoạt trong việc thực hiện các hoạt động nhằm thích nghi với tình hình dịch bệnh. Các sáng tạo, đổi mới được thực hiện nhanh chóng giúp cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng lấy lại trạng thái kinh doanh thuận lợi.

Mặt khác, nguồn vốn xã hội dành cho bất động sản là rất lớn và các doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam có thể huy động nhanh chóng nếu có chiến lược kinh doanh hiệu quả. Đa số các công ty cổ phần huy động từ nguồn vốn cổ đông (qua phát hành thêm cổ phiếu) hoặc đi vay ngân hàng. Mặc dù dịch bệnh phức tạp nhưng thị trường chứng khoán Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ trong hai năm qua đã giúp cho việc huy động vốn của các doanh nghiệp thuận lợi.

Tuy nhiên, Vietnamreport cho rằng nhìn chung tiềm lực của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam còn hạn chế. Việc lạm dụng đòn bẩy tài chính có thể đẩy các doanh nghiệp đến tình trạng phá sản nếu như các đợt giãn cách xã hội kéo dài. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất tăng cao làm bào mòn lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua.

Đáng chú ý, trình độ quản trị trên tất cả các lĩnh vực của các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung vẫn còn hạn chế. Mặc dù đã có những tiến bộ trong việc nâng cao hiệu quả quản lý doanh nghiệp nhưng trình độ của đội ngũ các nhà quản trị trong ngành bất động sản vẫn là điểm yếu khi so với các doanh nghiệp khác.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam chưa có sự chuyên nghiệp như các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển. Chính vì vậy, các đợt “sốt nóng” hoặc “nguội lạnh” làm bất ổn thị trường đã thường xuyên xảy ra ngay cả trong điều kiện bình thường.

Trong thời gian qua, chuỗi cung ứng nguyên vật liệu bị gián đoạn đã làm nhiều chi phí sản xuất tăng cao. Nhiều đầu vào của ngành bất động sản đang có giá cả tăng lên nhanh chóng như sắt, thép, xi măng, vật liệu trang trí. Điều này cho thấy nguy cơ đội giá của các sản phẩm bất động sản trong các năm tiếp theo.

Tuy nhiên, trong những nguy cơ đó, thị trường bất động sản vẫn tìm thấy được cơ hội để tạo đà cho sự bật dậy thời gian tới.

Theo Vietnamreport, đại dịch Covid-19 chính là lúc các cơ quan chức năng và các cấp chính quyền phải đẩy mạnh chỉnh trang đô thị và xu hướng giãn cách trong cư trú. Sau khi đại dịch kết thúc, các doanh nghiệp bất động sản sẽ đứng trước cơ hội lớn trong việc phát triển đa dạng các sản phẩm và đa dạng địa bàn kinh doanh.

Mặc dù tăng trưởng kinh tế suy giảm trong hai năm qua, nhưng nhìn chung tiềm lực của người dân vẫn còn đáng kể vì truyền thống các quốc gia Á Đông là chuộng tiết kiệm. Các khoản tiết kiệm sẽ được chuyển thành nguồn vốn đầu tư bất động sản trong thời gian tới nếu như xu hướng tiêu dùng hiện đại trong đầu tư bất động sản được đẩy mạnh.

Đặc biệt, các quỹ nước ngoài luôn có sự quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam và liên tục có các dòng vốn mua cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản lớn. Đây là cơ hội tốt trong việc quốc tế hoá thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.