Triển vọng kinh doanh DXG năm 2024: Điểm qua các dự án chính

Dự án GSW & DXH Riverside sẽ là động lực tăng trưởng của DXG 2024-26

GSW – Dự án trọng điểm với tiến độ pháp lý chuyển biến tích cực nhờ các cơ quan chức năng tích cực tháo gỡ vướng mắc

Vào T10/23, 2.305 lô đất nền (tương đương 60% quy mô dự án) được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá phân khúc đất nền sẽ khó thu hút người mua nhà trong những đợt mở bán mới do tâm lý thận trọng của thị trường đối với các sản phẩm không gắn liền với nhu cầu thực ở. Hiện tại dự án GSW đang tiếp tục hoàn thiện cơ sở hạ tầng và các tiện ích nội khu, sản phẩm shophouse phần lớn đã bàn giao chỉ ghi nhận tỷ lệ khách hàng cư trú thấp. Việc xây dựng các tiện ích còn lại bao gồm trường học, khu vực thương mại và khu vực y tế dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa đầu 2024, vì vậy phần còn lại của dự án dự kiến sẽ mở bán trong nửa cuối 2024 và trong năm 2025.

Dự án GSW dự kiến phát triển tổng cộng 4.022 sản phẩm trên quỹ đất với tổng diện tích 92,2ha, mở bán lần đầu vào T7/2020. Tính đến cuối 2023, đã có khoảng 1.600 sản phẩm thuộc dự án được bán ra, bao gồm sản phẩm: đất nền, nhà phố, shophouse tại phân khu Pearl Town và Garnet Town với giá bán trung bình là 18 triệu đồng/m2 với diện tích trung bình của các sản phẩm là 100m2/sản phẩm. Phân khu Topaz Town bao gồm 355 lô đất nền sẽ được mở trở lại vào 2024 và các phân khu khác gồm Emerald Park, Aquamarine Park, Opal Park sẽ được mở bán vào 2025-27

DXH Riverside – Động lực chính cho doanh số ký bán trong 2024-26

DXH Riverside là dự án chiến lược giúp đóng góp doanh thu ký bán trong giai đoạn 2024-26. Dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết vào đầu Q4/23 và dự kiến sẽ nhận giấy phép xây dựng cùng với việc đóng tiền sử dụng đất bổ sung vào Q4/23, dự kiến dự án sẽ mở bản trở lại và nửa cuối 2024.

Dự án tọa lạc tại vị trí đắc địa, với khả năng kết nối linh hoạt tới trung tâm TP.Thủ Đức và TP.HCM. Dự án có 3 mặt tiền là bên song và nằm ngay cạnh đường kết nối cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Dự án có tổng diện tích 6,7ha, gồm 12 block cao tầng từ 32-34 tầng. Dự kiến dự án cung cấp khoảng 3.200 căn hộ phân khúc cao cấp ra thị trường với vốn đầu tư 5.200 tỷ đồng.

Vào thời điểm mở bán lần đầu vào Q2, Q3 năm 2018, dự án có giá bán khoảng 35-40 triệu đồng/m2. DXG đã mở bán thành công 8 trên 12 block của dự án khoảng 2.100 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng khoảng 90%.

Phần còn lại của dự án dự kiến sẽ mở bán vào 2024-26, với mức giá mở bán dự kiến khoảng 70-75 triệu đồng/m2 (dựa trên giá bán của các dự án lân cận như Palm City, Dlusso, Precia với giá bán trung bình là 65 triệu đòng/m2).

DXH Park City & DXH Park City – “Của để dành” cho mục tiêu tăng trưởng.

Trong năm 2021-2022, DXG đã tích cực mở rộng quỹ đất tại các khu đô thị vệ tinh tại thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương nhằm thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng dài hạn của DXG. Vì vậy tỷ lệ nợ ròng/VCSH của DXG tăng từ 11% vào cuối năm 2021 lên 34% vào cuối quý 3/2023 một phần là do công ty mua lại đất cho hai dự án khu dân cư mới là DXH Park View và DXH Park City. Tỷ lệ nợ ròng/VCSH của DXG tăng từ 11% vào cuối 2021 lên 34% vào cuối Q3/23 một phần do hoạt động mở rộng quỹ đất cho hai dự án khu dân cư mới là DXH Park View và DXH Park City. Tổng diện tích của hai dự án là 14,6ha, dự kiến cung cấp 13.500 căn hộ, hiện tại pháp lý của hai dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và hàng loạt thủ pháp lý cần được phê duyệt trong đó có quy hoạch 1:500 và xác định tiền sử dụng đất.

Hai dự án dự kiến mở bán sớm nhất vào cuối 2026 hoặc đầu 2027 sau hai dự án trọng điểm là GSW và DXH Riverside. Hiện tại chúng tôi chưa đưa hai dự án này vào dự báo lợi nhuận ngắn và trung hạn do các vấn đề liên quan đến pháp lý của dự án cũng như là cam kết của chủ đầu tư từ các đợt mở bán trước.