Trái phiếu địa ốc nóng trở lại

Sau quãng thời gian 3 tháng làm quen với các điều kiện phát hành mới, nhiều khả năng các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp địa ốc, sẽ quay trở lại với kênh trái phiếu để huy động vốn vào đầu năm 2021.

Trái phiếu doanh nghiệp vẫn hấp dẫn

Kể lại câu chuyện cân đong lợi - hại giữa kênh trái phiếu và gõ cửa ngân hàng của doanh nghiệp mình, V.M.T, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản cho biết, huy động trái phiếu mang lại hiệu quả cao hơn nếu xét về tính kinh tế, dù với tình hình thị trường khi đó, muốn huy động trái phiếu thành công, đa số các doanh nghiệp phải chấp nhận mức lãi suất từ 12 - 14%/năm, cá biệt có doanh nghiệp lên tới 14,5%/năm kể cả chi phí tư vấn, quản lý…

Trước khi quy chuẩn phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở nên chặt hơn theo Nghị định 81 có hiệu lực từ ngày 1/9/2020, doanh nghiệp của T. đã phát hành khoảng 300 tỷ đồng trái phiếu và “dự kiến năm 2021 với tốc độ giải ngân cho nhiều dự án, có thể sẽ phát hành khoảng 2.000 tỷ đồng trái phiếu nữa”, T. tiết lộ.

Câu chuyện của T. thực ra rất phổ biến khi trái phiếu doanh nghiệp là tâm điểm chú ý trên thị trường tài chính trong khoảng thời gian từ cuối năm 2019 đến 3 quý đầu năm 2020. Lãi suất tín dụng bất động sản tăng cao và bị kiểm soát chặt hơn trong 2 năm qua, cùng thời điểm việc huy động vốn từ thị trường cổ phiếu không ổn định, phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn… “nhanh và nhiều”.

Về lý thuyết, so với lãi suất công bố tại các ngân hàng, lãi suất trái phiếu dường như cao hơn từ 2 - 3% và thời gian tất toán khoản nợ sớm hơn, tuy nhiên, thực tế điều kiện giải ngân lại dễ dàng hơn. Chưa kể, vay ngân hàng đòi hỏi kèm theo điều kiện ngặt nghèo về tài sản thế chấp và các khoản phụ phí phát sinh liên quan tương đối cao, dù quan hệ thân thiết đến đâu.

“Tính toán sơ sơ, tổng mức chi phí phải trả có thể lên tới hơn 14%/năm trên tổng giá trị khoản vay từ ngân hàng, đồng thời chỉ được phép giải ngân theo tiến độ triển khai dự án”, T. nói và chia sẻ, nhiều doanh nghiệp đã và đang tính toán xây dựng các phương án phát hành trái phiếu kèm ưu đãi khác nhau để thu hút vốn từ các nguồn quỹ tài chính hoặc từ các cá nhân nhà đầu tư.

Trong đó, một hình thức đảm bảo với các trái chủ mà nhiều doanh nghiệp áp dụng khi phát hành trái phiếu được phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận là phát hành trái phiếu kèm quyền mua tài sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa, với một dự án đang cần huy động qua hình thức trái phiếu, trái chủ được kèm thêm quyền mua sản phẩm tại chính dự án đó trong tương lai khi trái phiếu tất toán kèm khoản lãi suất theo trái phiếu đã cam kết.

Giá trị sản phẩm bất động sản sẽ được xác định ngay tại thời điểm phát hành và tùy theo giá trị trái phiếu mà trái chủ đang nắm giữ được quy đổi sang. Nếu giá trị sản phẩm bất động sản đó trong tương lai tăng lên, trái chủ có quyền chuyển đổi sang để giao dịch bán chênh (lãi suất vẫn được hưởng), ngược lại nếu giá trị sản phẩm đó thấp hơn, trái chủ có quyền nhận tiền kèm lãi suất.

Với phương án này, ngoài việc giúp các doanh nghiệp chủ động hơn trong khâu huy động vốn, đồng thời chính các trái chủ cũng có thể trở thành những nhà môi giới giúp dự án gia tăng thanh khoản. Chưa kể, hình thức này cũng giúp doanh nghiệp giảm được rủi ro liên quan đến công tác vốn hóa chi phí lãi vay khi một phần của khoản chi phí thực tế đã được vốn hóa vào giá trị các tài sản dở dang, ở đây chính là các sản phẩm bất động sản.

Với mức giá cam kết cho các trái chủ mua lại sản phẩm bất động sản thường thấp hơn từ 2 - 3% giá mở bán chính thức, phần chi phí này được chuyển sang nhóm khách hàng mua cuối cùng theo giá bán là người ở thực.

Tính linh hoạt của phát hành trái phiếu được giải thích là lý do khiến cho hoạt động phát hành trái phiếu với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có thương hiệu triển khai dự án trên quy mô lớn rầm rộ trong hơn 2 năm vừa qua. Mặc dù chịu ảnh hưởng khi Nghị định 81/2020 với điều kiện khắt khe hơn được ban hành, 10 tháng đầu năm 2020, theo thống kê của Công ty chứng khoán VNDirect, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành vẫn đạt 350.883 tỷ đồng, tăng 68,1% so với cùng kỳ năm 2019.

Một diễn biến mới khác là từ nửa cuối tháng 10/2020, hoạt động trái phiếu bắt đầu rầm rộ trở lại với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường tháng 10/2020 đạt 9.504 tỷ đồng; trong đó, CTCP Bất động sản Hano - Vid là nhà phát hành lớn nhất với tổng giá trị phát hành thành công 2.769,2 tỷ đồng. Bước sang tháng 11/2020, tổng giá trị phát hành trái phiếu ghi nhận được đã tăng vọt lên 22.750 tỷ đồng với nhóm bất động sản đứng thứ 2 với tổng giá trị 6.195 tỷ đồng, gồm các doanh nghiệp như Hano-Vid, Becamex, Becamex - TDC, Vinh An Điền…

Từ góc độ đơn vị tư vấn, ông Nguyễn Anh Trung, Phó tổng giám đốc CTCK Hải Phòng cho rằng, trong cả ngắn hạn hay dài hạn, phát hành trái phiếu vẫn là kênh huy động được các doanh nghiệp, đặc biệt nhóm doanh nghiệp địa ốc quan tâm. Sau giai đoạn tìm hiểu và làm quen với các quy chuẩn mới trong Nghị định 81/2020, các doanh nghiệp đã sẵn sàng hơn trong việc gọi vốn trở lại qua các kênh trái phiếu. Điều này thể hiện rõ khi giai đoạn vừa qua, nhóm doanh nghiệp chủ đạo vẫn là những doanh nghiệp lớn đã có thâm niên phát hành trái phiếu.

Dẫu vậy, các điều kiện đối với các nhà đầu tư thay đổi khiến cho việc lựa chọn đối tượng phát hành cũng phải tính toán hơn, nên sẽ không có những đợt phát hành rầm rộ và ồ ạt như trước mà có tính chọn lọc theo từng thời điểm. Đặc biệt, các đơn vị phát hành phải có tài sản đảm bảo đủ tốt, với đầy đủ pháp lý mới đảm bảo các thương vụ phát hành thành công.

Ưu tiên kỳ hạn ngắn và trung hạn

Tháng 9/2020, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, lộ trình giảm tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của các ngân hàng được lùi thêm 1 năm. Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2021, tỷ lệ này được áp dụng 40%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 giảm còn 37%.

Tuy nhiên, thực tế, theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, dù với lộ trình lùi thời hạn áp dụng siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tăng dư địa giảm lãi suất như phân tích trên, không phải doanh nghiệp nào cũng được hưởng lợi.

Mặc dù ngành ngân hàng đang thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, nhưng theo Ngân hàng Nhà nước, vẫn phải chú trọng việc kiểm soát tín dụng đưa vào thị trường bất động sản, nhất là đối với các dự án phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, hướng dòng vốn vào nhu cầu thực. Đồng thời, chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn.

Điều này đồng nghĩa, muốn triển khai dự án, rất có thể các doanh nghiệp sẽ phải tự “bơi” khá nhiều, đồng thời kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động vốn mà các doanh nghiệp hướng tới.

Trong chia sẻ gần đây, ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính, Bộ Tài chính cho biết, cho đến thời điểm hiện tại, Nghị định 81 đã đi vào thực tiễn hơn 3 tháng và cho thấy rõ hiệu quả trong việc siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông Dương cũng cho biết, cơ quan này cũng đang trình Chính phủ một nghị định mới sẽ có hiệu lực đồng thời với Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp sửa đổi, khi đó đối tượng tham gia mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp và các quy định giới hạn sẽ được dỡ bỏ để phù hợp với quy định mới.

Doanh nghiệp được phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật cho đối tượng nhà đầu tư chuyên nghiệp, còn đối với nhà đầu tư cá nhân sẽ có kênh đầu tư khác và sự chuyển dịch này là tích cực sang trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng.

“Trái phiếu doanh nghiệp loại này muốn phát hành phải được sự chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Không phải Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thẩm định và đảm bảo trái phiếu này không có rủi ro, nhưng họ sẽ thẩm định thủ tục, hồ sơ để đảm bảo thông tin doanh nghiệp là chính xác, tình hình tài chính là đúng và điều kiện để doanh nghiệp phát hành là phải có lãi. Nhờ đó, thông tin đến với nhà đầu tư sẽ rõ ràng và bớt rủi ro hơn”, ông Dương chia sẻ.

Theo đánh giá của VNDirect, với nhu cầu vốn lớn nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đón đầu sự hồi phục của thị trường địa ốc, kênh trái phiếu sẽ được ưa thích trở lại trong năm 2021 và về kỳ hạn, “các doanh nghiệp có xu hướng phát hành tập trung ở các kỳ hạn ngắn và trung hạn, với lãi suất dao động từ 5-13%/năm”.